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關注今年315特別策劃《房產黑幕》。經過連續三天的報道,相信大家對海口房產中介市場、從業人員的種種管理不規范、消費者面臨的一系列陷阱,都有了初步的認識,那麼在房產最終過戶到購房者名下前,還有哪些黑幕要特別提防呢。今天我們將推出房產中介黑幕的最後一集。
在購買二手房過程中,除了購房款以外,第二大的花費,就是各種稅費了,由於購房者對繳稅標准,繳稅額度都不太清楚,因此,吃稅錢也成了中介公司的一大筆收入。
房地產中介行業業內人士李先生:繳納稅款的時候,中介就利用客戶買方賣方,對這個過戶所產生的稅,不了解的情況下,在這裡吃到一些稅錢。
李先生說,在房產過戶中,買賣雙方一共要繳納近十種稅費,其中營業稅、契稅和個人所得稅三種的稅額比較大,所有稅費加起來,可以達到房價的11%。如果是一套市值百萬元的房產過戶,大約需繳11萬元的稅費,而由房產中介公司辦理繳稅的話,所花的錢會大大減少。
房田(新環境)房地產經紀公司富麗花園門店經理鄒鵬:比如說你本來稅是五萬的,你自己去交,要交五萬,可能我們通過關系,內部去打理的話,可能三萬多,兩萬多,做下來的也有。
鄒鵬介紹,房產中介公司長期從事二手房交易工作,會將自己的辦稅業務外包,或者有專門的辦稅人員,而這些人,一般與房產、稅務部門,有著千絲萬縷的聯系,只有這樣,纔能在辦理房產過戶中繳納更低的稅費。
房田(新環境)房地產經紀公司富麗花園門店經理鄒鵬:怎麼說呢,因為這個東西你也知道,各種關系在裡面,比如說,有時候你要找人家把這個稅抹掉的話,肯定有關系會在裡面。
李先生介紹,房產中介公司會詳細了解每一位交易者的情況,以及二手房每種稅的減免條件。比如說,按照規定,賣房的一方需繳納營業稅5.6%,但如果賣掉的房子的房產證已經滿5年,這筆營業稅就可以免除,以一百萬的房子計算,這可以節約5萬6千元。而如果購房者是購買第一套房,房屋面積又小於144平米,契稅又可以從3%下降到1.5%,節約1萬5千元。另外,個人所得稅有兩種計稅方式,交易雙方可以選擇更為實惠的一種。了解到這些信息,房產中介在繳稅的時候可以省下不少錢。
房田(新環境)房地產經紀公司富麗花園門店經理鄒鵬:跟你自己去交稅相比,一般的房子,我們至少少(交稅)三分之一。
即使這些減免稅款的條件客戶都達不到,房產中介公司還有其他辦法,可以減少繳稅。
北京萬紫千紅房地產經紀有限公司金貿B組客戶經理張詩琪:現在就是一個評估價,不按照真正的成交價算(繳稅),按成交價算的話,你的稅費肯定要高很多萬的,到時候按評估價算的話,你的稅費就少。
評估價、成交價,這又是什麼呢?記者了解到,評估價,是房管部門對交易房確定的准許交易“把關價”。而其實,在房產中介行業,普遍存在一個房、兩個價的情況,其中的成交價,是真實買賣價格,而評估價,則主要用於報稅。
房田(新環境)房地產經紀公司富麗花園門店經理鄒鵬:房產局有一條線,你不能低於它的這條整體的均價的線,然後我們去做的話就是,通過內部人,大概以你最低的這條線去過。(那像我們直接去做的話,就不可能知道底線)他不會給你看那個。
鄒鵬介紹,在稅務局有一套專門的系統,記錄著海口每個小區的房屋均價,而這個均價,一般都要比市場價低,這樣去報稅的時候,消息靈通的專職辦稅人,就可以以最低的評估價通過審核,辦理繳稅。
房田(新環境)房地產經紀公司富麗花園門店經理鄒鵬:這個關系在裡面,他能透漏這些信息給你,這個信息就是錢,比如你本來要8千(一平米)纔能過的,他告訴你,這裡現在調一下,大概就是6千就能過,那你就按這個線去過就是了。
而在繳稅時,還需要提供房屋買賣合同,所以為了實現一個房、兩個價,合同也需要簽兩份。
北京萬紫千紅房地產經紀有限公司金貿B組客戶經理張詩琪:反正就是你賣的和過戶的,是兩個不同的合同,這樣子稅費纔能少,(到時候要簽兩個合同嗎)對呀,不會有任何問題的,那是為了省稅纔做兩個合同。
按照業內人士的叫法,這兩個合同稱之為陰陽合同,雖然張詩琪一再表示,簽房價不同的兩個合同,不會有任何問題,但業內人士李先生提醒,這樣的陰陽合同,最好不要簽。
房地產中介行業業內人士李先生:不要簽陰陽合同,為了省點稅錢,對以後長遠來說,對買方或者賣方都存在一定的風險,如果這個房子賣了一百萬,然後你們簽了一個80萬的合同,到時候買方可能只認那80萬,不認那100萬。
李先生說,由於陰陽合同上,都有買賣雙方的簽字,因此都具有同樣的法律效用,如果到最後,購房者堅持按總價少的合同付款,那麼賣房者的權益將難以保障。
節目看到這裡,我們已經對整個房產中介市場,人員管理混亂,企業門店不備案,以及種種行業內幕進行了揭黑曝光,但曝光不是目的,通過曝光,引起職能部門重視,從而開展整治,推動海南房產中介市場健康發展,營造安全放心的消費環境,纔是我們想要達到的最終目的。我們也要呼吁,曾經在兩年時間裡,都沒有對任何一家違法違規房產中介企業進行處罰的海口市住建部門,是時候拿出鐵拳,好好整治一下房產中介市場了。