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揭祕江蘇靖江土地“魔術”
價值過億元的地塊,1000萬元拿到手。江蘇靖江一家房地產開發商坐擁如此巨大的利潤空間,令其他開發商震驚、豔羨。
這幅當年價值1.3億元,現在價值4億元左右的核心城區地塊,爲何僅以1000萬元的超低價賣給開發商?爲何該地塊“閒置”近十年,監管部門卻從未有過問?
記者日前赴靖江採訪,還原了這塊土地的運作過程。
土地閒置十年,運作卻未停過
靖江市中心軸線人民路南段西側,豎立着一排巨幅廣告牌,奢華的紫色幕板上,大書“凱旋國際廣場”幾個大字,涵蓋有“超級賣場、臨街商鋪、酒店式公寓、高層公寓”等地產形態,點綴着“坐擁城市中央”等頗有煽動力的廣告詞。幕牆後面,十餘臺大型機械已經進場,準備施工。旁邊的售樓處外,偶有行人探頭張望。這一切都像一個很正常的房地產項目。
然而,這塊面積爲48畝的土地,看上去已經“閒置”十年之久。但圍繞這塊土地的相關運作,卻不斷變更。
地塊的主人是“靖江市新區建設發展有限公司”(下稱“新區公司”)。這公司名字頗有“官方色彩”,像是各地頻繁可見的政府融資平臺,而且,其註冊辦公地就在靖江市住建局。然而,它卻是一家民營企業。工商註冊資料明白地顯示,公司股東爲劉亞琴、繆鳳英,成立於2000年年底。
本報記者調查得知,該公司實際控制人爲劉亞琴的丈夫劉伯坤。靖江本地一位不願透露姓名的商業人士告訴本報記者,劉伯坤在當地“神通廣大”,與相關部門人士交往時,出手頗爲闊綽。據當地人說,劉伯坤已於2011年下半年去世。
2002年,成立了一年多的新區公司買下靖江老行政服務中心南側的地塊,佔地約48畝。一位不願透露姓名的知情人士告訴本報記者,當時其土地性質爲倉儲用地,每畝價格不到5萬元,總價格約在200萬元。該地塊比鄰靖江市中軸線人民路,北側是行政服務中心,價值不言而喻。
可是直到2006年,這塊地上也沒建設任何工業倉儲設施,一直處於“閒置荒廢”狀態。與此同時,該地塊的“土地性質”開始被“重新定義”。
2006年10月底,靖江市政府爲這幅地塊召開了一次專題會議。會議決定,該地塊“已不適合作爲倉儲用地使用”,爲了“引進國際品牌大賣場,提升我市服務業水平”,“同意”將土地性質調整爲商業用地。會議確定的調整方案是,20畝地建設大賣場,28畝地建設住宅——也就是說,大賣場面積佔到接近一半。
而本報記者14日在售樓處現場看到的小區模型,大賣場只佔了一個不起眼的小角落——查閱資料得知,這是事後更改規劃實現的。
涉嫌鉅額利益輸送
上述市政府專題會議最核心的內容,是明確確定了這塊地“變性”後的增值部分歸新區公司所有。
本報記者獲得的該會議的會議紀要顯示:“會議明確,該地塊收回後整體掛牌上市,新區公司可參與摘牌。”結果分爲兩種:一是,如果新區公司獲得該地塊使用權,出讓金上繳市政府1000萬元作爲收益,其餘返還給新區公司,理由是“作爲收儲成本和支持大賣場建設”。上繳市政府的1000萬元分兩次付清,首期在簽訂土地出讓合同時支付,另外500萬元在4個月內付清。新區公司的義務是“引進經市發改委確認的國際知名大公司經營大賣場”。
另一種情況是,如果重新掛牌後,新區公司未能競得該地塊,那麼該地塊出讓金只需要上交市政府1000萬元,剩下的部分,不是用於扶持摘牌的公司,而是返還給新區公司。返還給新區公司的原因,會議紀要上卻沒有說。
一年多之後的2008年,該地塊相關變更手續已經完備。2008年4月,該地塊掛牌出讓,新區公司以底價1.32億元摘牌,摺合281.64萬元/畝。如今,這塊土地價值已超過800萬元/畝,總價值約爲4億元。
時間又過去了4年。3月13日,本報記者在現場詢問售樓人員,大賣場引進的是哪家?回答是:“跟大潤發正在談,其他的目前還沒有。”至於需要對“國際知名大公司”進行確認的市發改委方面,本報記者按照參會人員名單,找到時任靖江市發改委副主任的一名人士,他表示已經不記得有這個會議了。
還有一個頗有意思的細節,令人費解卻也值得一提:江蘇省國土廳主辦的江蘇土地網公告顯示,該地塊在2008年4月8日以1.32億元價格成交,但公告日期卻是2008年3月5日,竟然比成交時間提前了一個月。
此外,有資料顯示,新區公司並未交清這筆土地款。
按照規定,新區公司應當是先交清款項、事後政府返還。但工商部門存檔的新區公司財務數據顯示,在拍得土地的2008年,新區公司並無大額款項支出。其資產負債表“存貨”項下數據只有不到1600萬元(注:土地在房產開發公司報表中列入存貨)。在該年度的損益表中,“營業外收入”一欄爲0,也就意味着,政府並無上億元的大額資金向其返還。
儘管上述存檔資料有新區公司法人代表劉亞琴簽名承諾“內容屬實”,本報記者仍然聯繫了新區公司人士對該地塊的相關費用進行確認。新區公司財務負責人趙女士聽完記者來意後,以“我在忙”爲由,匆匆掛斷了電話。隨後,記者發去一條短信,不過截至發稿時,尚未獲得其正面回覆。
本報記者曾採訪靖江市國土局土地儲備中心相關工作人員,他們表示,一般情況,土地出讓款應該是已經付清了,否則無法辦理相關證件。不過本報記者未能獲准查閱相關財務記錄。
在凱旋國際廣場,十餘臺大型機械設備孤零零停在場地裏,沒有工人,也沒有施工公告銘牌。售樓人員告訴本報記者,大約兩年後房子就能建設好,而現在已經開始接受預訂了,普通房價是每平方米1萬元左右,600多套酒店式公寓,每平方米均價則高達1.2萬元。
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