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談及商業地產的規劃設計,有幾點至關重要:一是前期精確的商業調研與策劃是成功的基礎;二是規劃設計本身,如何發掘最大的商業價值和文化特質,如何在設計中貫穿並創造性地解決諸多涉及策劃定位、銷售營銷、招商運營、投資收益、物業管理等綜合因素;三是商業物業是租是售,還是部分租部分售?因爲不同的投資模式直接決定了不同的規劃設計思路和方法。因此,一個商業地產項目的設計,除了要滿足建築規範和消防規範之外,還必須要滿足商業規範。
同世飛天認爲:商業地產項目在開發之前,必須要充分考慮到商業的後期經營管理問題,不能簡單的用建築設計代替商業規劃設計,否則將很難保證商業地產的成功運作。
據同世飛天總結,目前來講開發商對商業地產項目開發運營常見的三種做法:
第一種是:項目立項後,直接找設計公司做建築設計,然後依據圖紙進行項目開發;
第二種是:項目立項後,先找一家策劃公司出策劃書,然後依據策劃書進行建築設計,進行項目開發;
第三種是:項目立項後,聘請專業的商業地產顧問機構經過對項目的市場環境、城市商業狀況、開發需求、房地產相關政策等各方面進行綜合調研和研究,結合項目整體定位、招商運營、開發投資等方面信息,在明確項目定位、商業規劃設計以及投資模式後方纔開始項目開發。
上述三種做法中,不少開發商往往採用前兩種,但這兩種做法都不是正確的商業地產的開發步驟。
第一種做法是先建築設計後考慮商業運營,其結果往往造成建成後的商業物業不符合商家的經營需求,造成招商難,運營難;
第二種做法是有策劃定位,但沒有商業規劃設計,往往設計公司按消防規範、建築規範設計完後改變了項目策劃定位的初衷,使得商業地產項目的商業價值沒有得到較好體現,更有甚者極大的浪費了項目的商業價值,達不到開發投資預期的收益,更談不上商業地產價值最大化。
在前兩種做法中不管是設計公司還是策劃公司,都沒有對項目進行全程參與,也就成了“只管前期出方案,不管後期出問題”。至於設計出來的項目適不適合做商業經營,適合做什麼商業經營,誰來經營?這些問題就只能留給開發商自己去解決。在項目建設完成後,開發商只顧一賣了之。如果順利的話,開發公司能賺到低於預期的利潤,不順利的話這個項目就會陷入一個“泥潭”之中,讓投資者頭痛不已。
這種建築設計先於或代替商業規劃設計,用營銷策劃代替商業規劃設計的現象在商業項目開發中比比皆是,也產生了大量的不良資產,浪費了投資者、開發商的人力、物力資源。唯有第三種做法纔是科學的、正確的商業地產開發步驟,也只有第三種做法才能做到商業與建築設計的有機結合,保障項目定位目標、建築形態與商家需求的統一、開發收益的最大化、招商運營的成功運作和商業地產項目的持續生命力。
同世飛天董事長張璋先生講:在進行商業地產項目的規劃設計時,必須要同時兼顧“建築規範和商業規範的統一”。只有這樣,設計的商業地產,才能既符合建築技術和消防的要求,又符合商業經營的需要。
憑藉在商業地產領域多年的深入研究以及操盤數百個成功案例的豐富經驗,同世飛天在服務商業地產項目時的做法是:首先做細緻的調查,調查內容包括項目本身所在的位置、城市、區域,還包括對交通的調查、消費能力、消費者動向、經營者動向和投資者動向等與該項目有關的一系列調查;其次,組織專家團隊進行專業分析,確定項目地塊是否適於做商業,進行論證和定位。如果適合做商業,做多大的規模?面向什麼樣的客戶羣?在前期調查分析的基礎上,進行業種業態的組合。每一種業種業態的組合、規模,以及它們之間的銜接、佈局,對建築和形象等要求,全部在商業規劃裏做到。第三,在商業規劃的基礎上再做建築設計,結合項目定位,審慎對待項目的消防、交通、功能用房等方面的設計,以實現定位目標、滿足商家需求、實現開發收益最大化爲最終目標,爲項目後期招商運營的成功提供有力的保障,進而提升項目的整體商業價值。
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