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“全國一二線城市在經歷了1月份銷售處於多年來歷史低位的嚴重“受挫”後,2月從一二線城市更多的表現則是樓市交易止跌回升的“喜報”頻頻。”3月13日,“2012年2月西安商品房市場發展報告”在曲江紫薇·曲江意境售樓中心舉行。會上,西安房地產信息網(文中簡稱西房網)數據研究中心公佈2月份西安商品房市場整體運行狀況時稱,2月份西安樓市有了一絲“暖意”,全市商品房交易環比漲50.88%。
2月西安樓市現“暖意”
商品房交易環比漲50.88%
作爲二線城市的西安,由於季節性因素及市場持續揮之不去的“觀望情緒”影響,元月西安住宅市場成交量跌至4年來最低谷,而進入2月,房企讓利優惠再度襲來,市場交易也呈現出一絲“暖意”。
據西安房地產信息網數據研究中心統計數據顯示:2012年2月,西安商品房交易面積爲50.95萬平方米,環比1月上漲50.88%;而作爲住宅物業市場成交面積則升至43.18萬平方米,環比上月上漲62.97%。儘管2月的樓市走出1月的四年來最低谷,但從同比數字來看,商品房交易量較上年同比仍低出60.44%,住宅物業與上年同期相比仍下降64.78%,樓市銷量仍舊處於低位。
而在交易上漲的情況下,樓市的供應量卻有明顯下滑。據西房網數據研究中心數據顯示:2012年2月,西安商品房新批准預售面積14.34萬平方米,環比上月下滑67.91%,同比上年下滑84.98%。
西安住宅銷售佔比
出現上漲勢頭
從市場統計來看,進入2012年,在房企打折促銷拉動、以及針對首套住房人羣信貸政策支持的帶動下,自上年度至今觀望半年至一年的剛需漸融,使得2012年住宅銷售量呈現一定的上揚之勢。而商辦物業由於2011年歲末之際庫存量的持續攀高,使得其投資風險率加大,市場佔有率開始下滑,2012年前兩個月,住宅物業銷售比例呈現上漲的走勢,2月,西安普通住宅物業市場成交面積爲43.18萬平方米,其銷售佔比爲84.76%,較1月上漲6.29個百分點。另外,在商品房市場供應大幅下挫的同時,住宅市場新批預售量更爲慘淡,2月份普通住宅新批預售面積僅2.49萬平方米,環比下滑93.4%,同比下滑96.51%。
保障房拉動價格下行
2月成交均價6172元/平方米
自去年10月樓市在全國範圍內掀起降價潮以來,至今,一二線重點城市房價已普遍開始下行。據數據統計顯示:2012年2月,西安普通住宅成交均價6172元/平方米,環比下滑6.19%,同比下跌6.93%,僅從數據方面來看,西安住宅價格自上年10月起已連續四個月處於下行過程。
2011年,我省保障性住房開工套數和開工率在全國均排名前列,而西安市推進保障性安居工程在省上組織的綜合考覈中名列全省第一。2012年,2月份,保障性住房約佔到了住宅市場的23%左右,相比2010年以前西安保障性住房供應和成交規模4%以內,佔比顯著提升,對於2月住宅成交均價的下行起到明顯的拉低作用。
另外,從本月西安住宅市場的均價表現來看,3500元/平方米以下及3500-4000元/平方米價格段比例較上月增長顯著,分別上漲2.56%和10.59%,作爲這兩個面積區間的房源主要以經適房及集資、團購類房源居多。
新興區域跌勢依舊
品牌房企降價行爲率先“剎車”
根據西房網數據研究中心對於2011年的西安城區住宅市場交易分析結果來看,自從上年10月份以品牌房企爲代表的降價序幕拉開,諸如浐灞、大興新區等新興熱點區域房價跌幅超出諸如高新、曲江等成熟區域約4%-6%。基於此類區域項目均以投資升值空間作爲項目一大賣點,而實際區域配套對房價支撐不足,因此價格下行趨勢更爲顯著。
伴隨着樓市潛在需求,尤其是剛需購買力亟待釋放,房企在攀高的庫存積壓下,資金壓力也將持續加大,加快對產品消化的步伐,提速存貨去化週期已成爲他們當前的主要問題。因此,在供求結構變化的情況下,房企將不斷調整其銷售策略,更多樓盤進行價格調整也將是上半年的主要趨勢。
與此同時,從上年度8月開始,西安品牌房企率先降價,而目前從2月份分城區典型樓盤的房價分化表現可以看出,品牌房企對於房價的下調已經開始有所“剎車”,或者在價格調整方面更爲謹慎。這是因爲從近期央行對首套置業人羣的政策傾斜信息等可以看出,樓市政策呈現微調趨勢,尤其對於剛需人羣將給予更多利好,作爲剛需人羣爲主體的西安房地產市場而言,購房者在後期觀望逐步消彌,適時購房將成爲趨勢。
首置人羣比重增長
本市市民依然是購房主力
“目前是誰在買房子?”這從普通住宅購買人羣年齡分佈圖就可以看出。2月,25-30歲年齡段佔比最大,佔19.32%。而隨着本月部分剛需購買力的入市,低年齡段購房者比例上漲顯著,其中30-35歲年齡段比例漲幅最大,環比上月上漲16.34個百分比,另外,25-30歲年齡段佔比也較上月有4.12個百分點的增長,根據年齡構成特徵分析,首置人羣比例持續增長。
另外,2月,本市購房人羣比例佔91.85%,依舊是市場的主力。從城區市場走勢分析,2011年4月各城區購房市場顧客羣體構成也相對穩定,除2011年“金九銀十”季節城南尤其是曲江區域明顯上揚外,其餘各月全市外來人羣佔比基本維持在7%-8%之間。
統觀各住宅面積段
90-110平方米戶型最“受寵”
從西安住宅各面積段分佈來看,2012年2月,70-90和90-110平方米兩個面積段仍舊是市場的主導面積段,分別佔26.8%和26.6%。受本月經適房和集資房影響,中小面積段佔比呈現上漲態勢,50-110平方米各面積上漲7.51%。
從西安普通住宅各面積段供銷情況來看,2012年2月,70-90、90-110、110-130、180平方米以上面積段繼續處於供不應求的態勢,其中,90-110平方米麪積段供銷差距最大,達7.3%。其餘各面積段比例則呈現供過於求現象,130-144平方米供過於求7.5%,去化速度較慢。
在保障房的作用下,本月西安普通住宅市場中小戶型得到了暢銷,住宅平均面積呈現下滑的走勢,西安房地產信息網數據研究中心數據顯示:2012年2月,西安普通住宅市場月均面積爲101.99平方米,較上月下滑5.14個百分點。(記者藺榮梅)
(西安晚報藺榮梅)
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