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做商業地產的人說,商業地產是房地產業的一朵“金花”,它的投資回報率遠比住宅類物業要高得多。
事實上,商業地產這兩年確實是杭州樓市的熱點所在,但說到投資回報率卻在很長一段時間內無法與住宅相媲美。是什麼在影響商業地產的含金量?
商業與地產的脫節,開發和後期運營的高難度,這些問題是否仍然困擾着商業地產的未來發展?
在本週一的本報“杭州商業地產研討會”上,商業地產的開發商們進行了一場關於商業地產未來之路的“論劍”,他們的思考或許能給這個市場以啓發。
商業地產自持比例正在上升
“點石成金”術,關鍵在運營
【有開發商針對商業地產做過市場調查,結果顯示商業地產項目,獲利不理想的主要矛盾在於開發商與經營者的利益衝突。而現在,開發商對所開發項目的自持比例正在提高,這已成爲商業地產的趨勢。】
吳駿(杭州百大置業營銷策劃部副經理):在上海,像瑪莎、奧克伍德等酒店式公寓,他們的租金要比周邊住宅高40%~50%,而他們都有很好的物業公司統一管理。百大綠城西子國際項目我們不打算散賣。我們項目總共22萬平方米,11萬平方米可售,剩下的都是自己持有,這樣是爲了未來能夠更好的運營,從中得到比較好的收益。
陳霞(野風房產營銷部經理):像野風現代中心這樣的項目,在市中心地段賣給散戶的價格不如賣給一個大客戶來的效益更高,也更省心。因爲我們這個項目是城市綜合體,光靠開發商做努力是不夠的,我們需要第三方的合作運營。
程健(錢江房產營銷總監):我們位於西溪谷東側的西溪新座,定位爲生態辦公寫字樓,以自持、出租爲主。錢江房產一直以做住宅爲主,目前公司也想“兩條腿走路”,一方面要持續開發高端住宅;另一方面通過商業資源的整合,形成公司未來發展的增長點。
目標人羣定位必須更明確
定向招商,爲對的人找對的商家
【項目針對怎樣的目標服務人羣,這是很多開發商在開發定位之初就必須考慮的問題。定向招商,吸引符合目標定位的商家入駐,既能尋求差異化發展,從而達到預期的投資收益,又能爲業主提供更有針對性和富有特色的服務。】
何嵐(錢江房產營銷策劃):錢江BLOCK項目其中一個很重要的方向是教育培訓,比如目前已經簽訂的淘女郎培訓基地,一些培訓班的老師甚至要拿整層樓來做教育培訓。同時,我們也鼓勵自己想開公司的創意創業人士,爲他們提供寬廣的辦公場所。另外還有爲周邊住宅和學校提供一個生活休閒的配套,這裏也有小資氛圍濃郁的咖啡吧、酒吧等小憩場所。
劉毅(衆安房產營銷總監):我們的隱龍灣項目將設計成一個個城堡式的企業獨棟,每棟佔地約4畝,配游泳池、大的花園,還專門請了替G20峯會做安防系統的專業人士。整體產品的招商都是圍繞浙江的頂級財富人物做的。
陳霞(野風房產營銷部經理):野風現代中心以後會有世紀聯華和旅遊中心進駐。在做市場調研時,我們也在尋找差異化競爭,比如引進附近稀缺的餐飲服務,還有像屈臣氏這樣的個性化超市。
商業地產的未來之路
多元化的產品,個性化的定製服務
【從去年開始商業地產在杭州樓市的整體成交上表現亮眼,但同時,相似的產品定位、相近的目標客戶,也讓商業地產類產品的同質化問題越來越明顯,如何在有限的市場份額中尋求突破?】
程健(錢江房產營銷總監):作爲今年的重點項目,錢江BLOCK就做了差異化的定位,不同於一般寫字樓林立的感念,項目將打造成歐洲特色的商業小鎮,以街區式的商業形式出現,由14個BLOCK小圍合組成,可以營造出令人驚喜的街區拐角,是在同板塊甚至杭州都沒有類同的物業類型。
吳駿(杭州百大置業營銷策劃部副經理):考慮到地段的稀缺性,百大綠城西子國際項目將會圍繞高端的大客戶來定製服務,每棟樓都會配置超豪華的空中總裁會議接待室。酒店式公寓方面,整體的裝修不同於以往綠城的新古典主義,顯得更加溫馨,由美國的HBA亞太地區的新加坡主設計師親自操刀,建築設計是KPF的主創團隊,燈光設計則是美國的BPI,任何與我們合作的商業團隊都是世界頂尖級的,總的設計費用就達1.2億元。再加上綠城的號召力和地段的稀缺性,產品未來的競爭力不言而喻。
吳萍(IBC項目銷售經理):產品賣得好,主要源於前期詳盡的受衆調研。特別是酒店式公寓的定位,不能盲目地把它當作類住宅來做。下沙有相當一部分日、韓等外籍人士,我們對他們的生活習慣做了詳盡的數據分析和研究,發覺他們對於內在裝修並不很看重,而更關心物業服務質量和安全性,因此,我們引進了瑪莎作爲酒店式公寓的服務商,針對性地提供配套服務。
制約商業地產發展的最大瓶頸
“停車難”怎麼解決仍無良策
【開發商都提到了停車難問題,尤其是在市中心區塊,日益密集的人口密度以及稀缺的土地資源形成天然的矛盾,這也是當前他們要思考解決的重要課題。】
吳駿(杭州百大置業營銷策劃部副經理):車位以後必定會成爲杭州商業地產發展很大的一個問題。需要停車位的地方都是市中心,土地價很貴,費用提高後大家就不願意停。目前來說,解決停車難有兩種方法,一個是錯時停車,一個是機動停車位,設置自動泊位。像上海的高端物業,地面上會有燈光的指引帶,幫助節省停車的時間。我們項目附近的慶春廣場有可能會建兩層地下停車位,如果能實現的話,整個區域的停車可以得到比較好的聯動。
劉毅(衆安房產營銷總監):我們在餘姚的一個項目有60萬平方米,地上有40萬平方米的商業,邀請了新加坡的DP做設計,沿路全部是停車場,整一棟樓就是停車場。這在國內是比較新穎的。(邵奕穎孫晨詹麗華)
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