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紅網長沙3月15日訊(瀟湘晨報記者陳小瑛)周末出去走走,發現看房子的人又多了起來。近期,不少以剛需為主的樓盤都感受到了年後的小陽春,由於首套房貸放松,觀望已久的剛需客戶開始出手。但二套房依然處於被嚴控的范圍,央行也多次重申要執行差別化的信貸政策,對於限購令更是堅持不松口。對長沙而言,影響二套房成交的則主要是銀行信貸的調控,首付6成,利率1.1倍的高門檻阻攔了大部分改善型需求人群,也因此讓以改善型為主的樓盤滯銷。
二套房短期難言放松
政策微調似乎只局限於首套剛需,二套房的放松看似還有一段距離。
繼佛山、蕪湖之後,上海也無法擺脫被叫停的命運。上海市房管局就商品房限購政策作出的一條『舊政新解』,即外地在滬人員居住滿三年可購第二套房。此政策在宣布一周之後,被上海市政府辦公廳的一紙通知正式叫停。這一場『戲劇性事件』再次傳遞出房地產市場的調控政策,尤其是針對二套以上的投資投機需求,在近階段不可能放松。
在今年的全國兩會上,全國政協委員王超斌的提案認為,樓市限購令不應限制豪宅,90平方米以下的房子可以買一到兩套,但買第一套給予優惠,買第二套不予照顧,買第三套征稅。而對於買高端住房,應該取消限制。
事實上,長沙一直以來的限購令也沒有限制改善型需求群體購買第二套房,長沙只限購90平方米以下的新建商品房,二手房不限,90平方米以上的戶型也不限。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也認為,放開對豪宅的限購是很靠譜的主意,他在微博上提出疑問,『去年長沙只限90平方米以下的新建商品住宅,這麼好的經驗,而其他城市都沒借鑒。』
在目前出臺限購令的四十多個城市中,都嚴格限制了二套房以上的購房權利,尤其是一線城市,外地人不能購買第二套房,盡管這被許多人詬病,卻是調控的組合拳裡不可或缺的一環。
亞太城市發展研究會政策研究中心主任謝逸楓認為,國家對限購政策不會取消,直到房地產信息系統建成。而這一過程『怎麼也要兩三年吧』,房地產調控將只是微調,主要是信貸方面,但同時,房地產稅將陸續浮出水面。
改善型需求被抑制
在不少開發商看來,二套房限購目前帶來的影響並不是最致命的,最關鍵的是銀行貸款太緊,目前對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例依然不得低於60%,貸款利率不得低於基准利率的1.1倍,這把許多改善型需求群體擋在了門外,他們的需求被嚴格抑制。
因此,在大部分面向首套剛需的樓盤成交量都開始反彈時,以改善型需求群體為主要客戶群的大戶型樓盤卻出現了滯銷。
岳麓區一高檔樓盤營銷總監坦言並未感覺到小陽春,他們現在主要賣聯排,價格在每平方米9200-9500元之間,這主要是面向改善型需求群體,有七成客戶需要貸款,但現在二套三套貸款還是未放松,客戶感覺貸款不劃算,所以觀望情緒還是很濃。他說,他們對市場的判斷依然很保守,不敢隨便拿地,價格也是以市場底價推出。更讓他害怕的是,傳達出的回暖信號又遭來調控。所以合理定價,理性購房,不論是對開發商還是購房者而言都有好處。
瀏陽河畔一樓盤營銷負責人也表示回暖感覺不明顯,因為他們推的是改善型的房子,包括139平方米的三房、166平方米的四房和193平方米的五房。
很多購買二套房的人基本上屬於改善型需求,二套房貸不放松,大戶型樓盤成交量要想反彈就很難,長沙某商業銀行人士說,目前的貸款供應還只能確保首套剛需,二套房貸的放松還有賴於下調存款准備金。
置業願望
手頭緊,不想貸款買房
34歲的汪先生手頭有50萬元的現金。六年前,他在德政園已有一套108平方米的小三房,但屬於經濟適用房,小區環境不怎麼好,很多一樓的車庫被人出租,一到晚上就特別吵,物業管理也不行,於是想換個環境好點的小區。但靠近市區的買不起,其實也不完全是買不起,付個首付的錢早就足夠了,但就是不想靠貸款買房,不想背負著這個壓力。小孩每月的開支達3500元,自己每月工資只有4000元,妻子只有一千多元,汪先生每年收入主要靠年終獎,但平時的收入花起來還是有點緊張。汪先生一直在看房,也一直在觀望等待,如果在市郊找不到合適的房源,就打算買位於雷鋒大道的單位房,3600元/平方米的均價,雖然遠了點,但可以開車上班。
記者支招
改善住房要考慮經濟實力
對於改善型需求群體而言,首付要6成,資金依然是第一道難題,利率1.1倍,也促使了很多人在觀望在等待哪天利率能回歸基准,因為一旦以1.1倍買房了,以後不論利率漲跌,按目前的規則,都必須是在1.1倍上下浮動,這確實有點不劃算。
改善住房肯定也要依自己的經濟實力來決定,如果有這個實力目前也可以開始下手。要知道,當大部分改善型需求人群買不起的時候,就是市場低迷的時候,等啥時候二套房貸放松了,改善型需求市場也就要反彈了。雖然並非成交量反彈,價格就一定反彈,但大家都准備下手的時候,你去選房就不會那麼從容不迫了,畢竟好地段的好房源也是稀缺的。當然如果暫時還不具備這個首付實力,那就先將就一下目前的小房,等哪天湊齊了再買也不遲,要知道國家調控房地產的決心明擺著了,房價要想大漲不太可能。