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杭城樓市的價格戰,一個板塊接一個板塊地開打。持幣待購的買家們在苦苦地追問,下一站,在哪裏?爲此,記者近日採訪了西元推廣機構總經理蔡曉君。
他說,此輪房價最先下沙淪陷,繼而毗鄰的九堡承受不住壓力,轟然倒地。而坐鎮拱宸橋西的吉祥半島,春節後高調打響市區降價第一槍。繼而大橋西板塊上演同門相殘。城門失火,殃及池魚,一衣帶水的申花板塊在所難免,不斷傳出大幅下調的快訊——
下沙、九堡、橋西、祥符、申花等板塊,爲什麼難逃多米諾骨牌的宿命。
“地段,地段,還是地段”,業內比較一致的看法是,看一個板塊的抗跌性,首先看地段。縱觀杭州這輪降價路線,下沙離主城最遠,爲大學城與工業區,是地產創業板,抗跌性較差。城北,從地理位置上看,也是杭州人居環境相對較差的板塊,所以也沒能撐住。
再次,就是觀看板塊的空置率。哪個地方空置率高,那個地方地產泡沫就大。空置率高的地方,抗跌性就差。
一個特別的現象,那就是杭州市中心的房價至今未見實質性的下調。即便新湖·武林國際低調開盤,但對市中心的房價似乎沒有構成影響。
究其原因,還是地段。越是稀缺地段,越有抗跌性。杭州市中心開發量本來就不大,在建項目屈指可數。更重要的是,市中心樓盤目標客戶羣爲高端客戶,多在限購之列;而剛需客戶,以目前市中心的價位,即使大幅下調,還是買不起。所以,目前情形之下,市中心樓盤即使調價,也無濟於事。
其實,眼下杭城房價調整去板塊化明顯,已是星火燎原,狼煙四起了。從城北到濱江,從閒林到九堡,大幅調價的樓盤此起彼伏。業內戲稱:最後的瘋狂。
下一步,房價怎麼走?是持續下行,還是穩步止跌?
目前杭州各板塊房價都有所調整,只不過調整先後與幅度的問題。下一步可以密切關注綠城與濱江兩大地產巨頭的動向。特別要關注綠城經紀人行動與濱江曙光之城開盤定價。它們都是省內示範性房企,綠城經紀人行動能不能成功,濱江曙光之城如何定價,某種意思上說,比保利等國內大鱷打折影響還要強。濱江地產曙光之城開盤在即,目前以毛坯房每平方米15000元起價試水。綠城經紀人行動最快一個月就能見效。這兩件新聞事件正在進行,左右着杭州樓市下一步的走向,且立竿見影,影響深遠。
據合創機構統計,截至2011年12月31日,未來杭州主城區住宅將上市的562.6萬平方米未售餘量和766.7萬平方米新增潛在供應中,一線知名品牌佔據了絕對主導權,包括綠城、濱江、九龍倉、金隅等20個一線品牌房企的未上市供應達494.7萬平方米,佔未上市供應的37%。
由此可見,隨着大量土地資源集中,未來幾年杭州住宅供應亦將呈現品牌集中趨勢,一線品牌房企將主導未來杭州樓市的話語權。(記者秦正長)
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