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文/同策諮詢研究中心總監張宏偉
“兩會”剛剛結束,2012年3月15日“上海之春”房展會即將舉行,不僅是上海,在全國范圍內,“房展會”將成“小陽春”三月最關心的話題之一。
歷年“房展會”基本上以樓盤品牌形象展示及推廣為主,今年房展會將會如何?同策諮詢研究中心總監張宏偉認為,盡管全國范圍內出現成交量逐步回暖的跡象,但是開發企業資金相對緊張的局面不可能因為短短幾周成交量的回暖而改變,在今年“房展會”,為了緩解企業資金的壓力,會有更多的房企放下品牌與形象身段,追求直接成交量與效果,今年房企考慮問題會更實在。原因如下:
第一、在“兩會”中央政府將2012年GDP增速目標下調低於8%,足以說明中央針對房地產行業調控及整個國民經濟進行結構性調整而付出的代價已經有了充分的心理准備,中央不會因為短期內經濟的增長而重啟房地產的救市措施。尤其是,2012年居民消費價格控制在4%左右這一目標,很明確地也可以看出,房地產市場“去投資化”的樓市調控政策應該還會繼續從嚴執行,樓市投資性、投機性需求在今年仍然不會有機可乘。
第二、嚴厲調控持續了一年多,樓市庫存量已處於高位運行狀態,企業必須通過適當時機及時去化庫存,緩解企業資金面的壓力。
第三、無論是限購政策,還是首套房貸政策,均出現了“微調”的趨勢,開發企業應該及時抓住這個“微調”的時間窗口,及時推盤跑量回籠資金,緩解企業資金面的壓力,並且在適當時機出手拿地,謀取下一輪市場發展機會。
從差別化“限購”措施角度來講,各地圍繞著“自住需求”這個核心來出臺“微調”政策,如北京、上海等地調整新建住房標准;2012年上海市房管局將繼續嚴格執行國家和上海的各項房地產市場調控政策,重點是執行好差別化住房信貸、稅收政策,房產稅的征收和住房限售政策。廣州等地也正在研究適當調整新建住房購買的行政調控手段,如針對住房交易的區域性、人群結構、套型結構特點,研究差別化“限購”措施的可行性等。
從差別化“限貸”措施來講,3月7日,國家發改委副秘書長、新聞發言人李朴民兩會期間接受媒體采訪時表示,擴大內需要健全促進消費的政策措施,包括要完善居民購買首套普通商品房貸款優惠政策。央行近期也明確表態支持符合條件的首套房貸,對於首套房貸要盡可能滿足市場需求。
第四、從購房者角度而言,由於樓市限購延期執行,大幅降價的樓盤階段性的出現帶動個案樓盤成交放量。房展會期間,購房者主要還是尋找個案樓盤是否有大幅降價的現象,是否適合現在出手,從實際的購房需求人群來講,應該還存在不少,因此本次房產會人氣應該不會差。從這個角度而言,開發商也應該抓住購房者的心態,合理定價,及時推盤,盡快達成成交。