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買家往往通過沙盤了解樓盤規劃,但有些規劃卻沒有在沙盤中體現。今後,樓盤的總規劃圖有望成為購房合同的附件。
昨日,《廣州市城鄉規劃條例》(征求意見稿)(下簡稱《條例》意見稿)正式對外發布,開始征求市民意見。《規定》對樓盤開發建設和購房後的規劃調整等各個環節都有細化的規定,其中不少內容與業主息息相關。例如,開發商申請改規劃須先停售項目,並取得已買房業主的書面同意;『房中房』業主逾期不整改的,將會按50元/平方米·日進行罰款。 調整規劃
樓盤詳細規劃應成合同附件
業主因對有主乾道穿行小區而過或小區內部有垃圾壓縮站等既定規劃不知情,而與開發商產生糾紛,廣州近年來發生過多起類似事件。
此次《條例》意見稿明確,開發商賣樓時要提供樓盤規劃圖,經城鄉規劃主管部門審定的房地產項目修建性詳細規劃或者建設工程設計方案的總平面公示圖,應當作為商品房預(銷)售合同的附件。
城鄉規劃主管部門應當對建設工程是否符合規劃許可內容進行核實,並查驗其建設工程檔案認可文件和測繪單位的測量報告。符合規劃驗收條件的,應當予以核發建設工程規劃驗收合格證。未經規劃驗收的,建設單位不得組織竣工驗收;產權登記機關不得辦理產權登記手續;工商、環保、衛生、公安等部門不得辦理相關證照。
建設單位在建設過程中實施違法行為的,該建設單位開發建設的商品房未經規劃驗收不得預(銷)售,房屋管理部門不予辦理商品房預(銷)售證。
申請改規劃須征業主同意
近年來,廣州曾多次發生開發商在拿地開發過程中進行規劃修改的事。《條例》意見稿對此作出要求:建設單位組織編制的修建性詳細規劃和建設工程設計方案的總平面圖經審定後應當公示,不得擅自修改。申請修改的,應報經原審批的城鄉規劃主管部門批准,城鄉規劃主管部門批准前應采取批前公示、座談會或聽證會等形式,聽取利害關系人的意見。
房地產項目申請修改的,建設單位應當先暫停預(銷)售,並取得該房地產項目全部已預(銷)售單元買受人、建設項目抵押權人的書面同意和國土房管部門的意見。
『住改商』須經鄰裡同意
在老城區存在部分業主改建私房的現象。《條例》意見稿指出,城市居民獨立用地的低層住宅改建,應當結合舊城更新,逐步推進,其中涉及文物保護或者歷史文化保護的,應當遵照相關法律、法規、規章的規定執行。將住宅改為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。比如,樓下『住改商』要征求樓上相關業主的同意。
有效期
項目兩年不申請規劃失效
廣州老城區目前有不少土地在多年前就已申請好規劃許可,卻遲遲未動工建設。隨著廣州城市發展的變化,這些早年已批准的規劃可能已不再適應現時的要求。
此次《條例》意見稿規定,按照國家規定需要有關部門批准或者核准的建設項目,以劃撥方式取得國有土地使用權的,建設單位在報送有關部門批准或者核准前,應當向城鄉規劃主管部門申請核發選址意見書。建設單位或者個人應當在取得建設項目選址意見書之日起二年內憑發展改革、土地、環保等相關行政主管部門的批准文件向城鄉規劃主管部門申請建設用地規劃許可證。逾期未申請建設用地規劃許可證且未辦理延期手續的,建設項目選址意見書自行失效。
建設單位或者個人需要延長行政審批、行政許可的有效期的,應當在有效期屆滿30日前向原審批機關提出申請辦理延期手續,經批准延期的,延長期不得超過6個月。原審批機關應當在該行政審批、行政許可有效期屆滿前作出是否准予延期的決定;逾期未作出決定的,視為准予延期。建設單位或者個人未在有效期屆滿30日前向原審批機關提出申請辦理延期手續的,應當依法重新申請。
建設工程規劃有效期3年
《條例》意見稿指出,建設單位或者個人應當在取得建設工程規劃許可證之日起一年內取得施工(挖掘)許可證;依法無需取得施工(挖掘)許可證的,應當在一年內開工。逾期未取得施工(挖掘)許可證或者開工,又未辦理延期手續的,建設工程規劃許可證自行失效。建設工程開工後,建設工程規劃許可證的有效期3年,自發出之日起計。逾期未辦理延期手續的,建設工程規劃許可證自行失效。
此外,臨時建設工程的使用期限不得超過兩年,從建設工程規劃許可證核發之日起計算。需要延長使用期限的,延期不得超過兩年。
處罰
物管發現違建不報告要降級
目前不少小區存在違建現象,但物管公司卻『睜一只眼閉一只眼』。為此,《條例》意見稿規定,街道辦事處對違法建設的行為,應當予以制止,並配合市政府確定的有關執法部門或者機構予以處理。街道辦事處、居民委員會、村民委員會發現本區域內違法建設行為的,應當予以勸阻,並應及時向有關執法部門或者機構報告。物業服務企業發現本服務區內違法建設行為的,應當及時勸阻,勸阻無效的應當報告有關執法部門或者機構;不及時報告造成嚴重後果的,物業服務行政主管部門應當暫緩資質年審或降低資質。
違規不建配套可不予驗收
早期有開發商在樓盤開發時,避開約定要配建的幼兒園等公建配套,將土地拿去建設更多用於銷售的樓房。等到政府部門督促其建設公建配套時,往往已無地可建或無法按原版建設,這可能造成規劃驗收無法通過導致業主無法辦理房產證。
《條例》意見稿規定,建設單位未按照規定建設基礎設施、公共服務設施的,城鄉規劃主管部門可以對竣工的建設工程不予規劃驗收,並可對該建設項目的其他工程暫停核發建設工程規劃許可證。對於減少基礎設施、公共服務設施面積不能按照原規劃繼續實施的,城鄉規劃主管部門可以要求建設單位提供本建設工程內同等建築面積予以補充; 不能補充或者城鄉規劃主管部門、專業主管部門、接收單位認為補充後不能滿足使用要求的,建設單位應當按規定交納異地建設費。
『房中房』逾期不改按日處罰
廣州有部分業主改動房屋結構打造『房中房』出租,今後這種情況將被罰款。
據《條例》意見稿,房屋使用人違反規定擅自變更房屋用途,以及擅自改變房屋內部間隔的,由房屋管理部門責令限期改正;逾期不改正的,自逾期之日起按每日每平方米50元處以罰款。
而建設單位未按照規定在施工現場對外公示建設工程規劃許可證及附件、附圖的,由城市管理綜合執法部門責令限期改正,可以並處5000元以上1萬元以下罰款。
騙取規劃最高罰10萬
《條例》意見稿還規定,建設工程未經規劃驗收而投入使用的,由城鄉規劃主管部門責令改正,限期辦理規劃驗收,可以並處1萬元以上10萬元以下的罰款,並暫停辦理除該建設工程規劃驗收以外的其他規劃許可手續。
建設單位或者個人以欺騙、賄賂等手段取得規劃許可的,由城鄉規劃主管部門依法給予行政處罰並視情況撤銷行政許可,處以1萬元以上10萬元以下的罰款;任何建設單位或者個人在3年內不得申請該建設項目的規劃許可;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
征求意見須知
時間:2012年3月8日-3月24日。
意見反饋方式:
1.郵寄至廣州市規劃局政策法規處,
郵政編碼:510030;
2.傳真至83334832;
3.發電子郵件至ghjfgc@126.com;
4.到廣州市政務中心市規劃局收案窗口或廣州市吉祥路80號提交書面意見。
(記者 田桂丹)
(本文來源:信息時報)