|
||||
就在天河商圈大幅擴容的熱鬧狀況中,天河商圈購物中心的負面消息也接踵而來。近日,時尚天河陷入了無證營業,商戶生意慘淡管理方卻提前逼租,雙方陷入糾紛事件;更早之前,萬菱匯也出現了多家商戶撤場的尷尬局面;最不幸的是,“靚點1836女子主題百貨”悄然結業……
有資深業內人士分析,一個商圈進入成熟期後,可能會出現“成熟商圈陷阱”:商圈經過一段的高速發展之後,新增消費力的增長速度放緩;後面進來的商場大業主及商戶,要以很高的成本才能擠入成熟商圈,進入之後會更容易遇到各種困境。
目前天河商圈不少商場的尷尬事件,會否和“成熟商圈陷阱”有關,或者,這僅僅是商場本身的原因所致?
現象:“後來者”的尷尬
去年,天河商圈最熱的話題是開業潮。
第一太平戴維斯的數據顯示,2011年廣州迎來了商鋪物業的供應高峯,68.5萬平方米的總量超過過去四年的新增供應總和;到2011年12月爲止,本年開業的商業面積則已佔到總存量的24%。在該供應高峯中,表現最突出的無疑還是天河商圈,因爲太古匯和時尚天河的開業,天河商圈又多了兩個廣州之最:最高端的綜合性購物中心、最大的地下商業空間。
進入成熟期的商圈表面風光,其實裏面的商戶要付出很高的代價。2004年年底萬菱實業以7.58億元的價格拍下了萬菱匯,單算樓面地價,就達到了3341元/平方米。而2005年珠江新城“最後一幅住宅用地”(其實並非最後一幅,2009年有新的住宅用地出讓)出讓,樓面地價不過3348元/平方米。當時的珠江新城,住宅樓面地價要遠遠高於商用物業。而時尚天河的總投資,據稱達到了26億元。
以較高的代價進入成熟商圈,商場大業主自然有很高的期待,所以,在租金方面,定下的目標也比較高。滿堂紅商鋪部高級經理郭海波介紹,時尚天河前期招商時,每平方米月租金定在七八百元左右,貴的則達到1000元/平方米左右,萬菱匯也相差不大。而正佳廣場首層商鋪,目前也只是1500元/平方米·月左右,差一些的只要1200元/平方米·月。很明顯,這些後來者剛進入天河路商圈,就想向正佳廣場這些成熟的購物中心看齊了。
商戶支付了這麼高的租金,自然對商場的經營寄予了很高的期望,一旦人氣不足、生意不好,一些小問題也會演變成大糾紛。
問題:天河商圈有沒有“成熟陷阱”?
在廣州各個大大小小的商圈,總會有商場遇到問題。就在日前,海珠區某小商品批發零售中心再度傳出小業主要求大業主退款的消息。
與之相比,天河路商圈近期的問題有點多。從“靚點1836女子主題百貨”的悄然結業,到萬菱匯的商家撤場,再到時尚天河的糾紛。就算是去年以來開業潮的熱鬧場面,也不能掩蓋其中的暗流涌動。
“後來者”們陷入這樣或那樣的困境,是否意味着天河路商圈開始了“成熟陷阱”的到來,消費力沒有隨着商圈的擴容而擴容,後來者將難以爲繼?
“商圈無論多大,消費者不可能跟着商圈的做大而增加,”在幸福物業公司執行董事總經理陳瑞標看來,天河路商圈的消費者羣就是這麼多,萬菱匯、時尚天河的開業,不會讓該商圈的消費羣馬上增加,所以只能和天河城、正佳廣場等一齊“爭搶、瓜分”原先的消費羣體。但對於新購物中心來說,要想消費者馬上改變消費習慣,談何容易?“進入成熟商圈,大業主的期望高,商戶的期望也高,因此更容易出現各種問題”。
商業地產資深操盤手李天奇也認爲,天河路商圈確實面臨市場飽和度的問題,購物中心數量太多,面積太大;此外,天河路商圈購物中心之間的同質化問題也一直沒有得到很好解決。此言不虛,有地產研究機構的調查顯示,在天河商圈的天河城、正佳、太古匯、萬菱匯這4大商場中,同一國際連鎖品牌開了3個門店以上的店鋪佔了35%;開了2-3個門店的佔了45%。國內品牌中,開鋪率超過3個門店的更超過40%。
即使問題多多,陳瑞標也好,李天奇也好,均認爲天河商圈的“後來者”仍然有機會,天河又一城是最好的案例。畢竟,地鐵線交匯、地下通道、寫字樓林立、商業氛圍濃厚,這些優勢,目前廣州還沒有出現新的替代者。
出路:降低預期很重要
對於天河路商圈“後來者”的出路,人們已經給出了很多藥方:細分市場,差異化經營。但在郭海波看來,“後來者”降低心理預期很重要。“先讓租戶能經營下去,商場成熟了再升租金,這樣,退租事情就有可能少些發生”。
當然,進入天河路商圈門檻高,如果要再放水養魚,就要進入的大業主具有足夠雄厚的資金實力,要有幾年少賺錢甚至不賺錢的打算。
陳瑞標認爲,先“谷旺場”非常重要,如果商場長時間冷清,要重新“谷熱”,難度是很大的。
業界觀點
幸福物業公司執行董事總經理陳瑞標:
我們都說十年人事幾番新,商場是一年人事幾番新,商場洗牌是很正常的事情。即使天河城、正佳,也還在洗牌。只不過,成熟商場洗牌的跡象沒有那麼明顯。
商業地產資深操盤手李天奇:
天河商圈市場飽和度始終是個問題,商場數量太多,面積太大。此外,天河商圈同質化的現象也比較嚴重。
滿堂紅商鋪部高級經理郭海波:
新的商場都很難一開業就旺,天河城、天河又一城等,都經過了很長時間的培育才有今天的狀況。
(本文來源:金羊網-羊城晚報作者:張秀欽)
|
||