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簡光洲盧雁
溫家寶總理在《政府工作報告》中談“2012年主要任務”:繼續搞好房地產市場調控和保障性安居工程建設。嚴格執行並逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施,進一步鞏固調控成果,促進房價合理回歸。繼續推進保障性安居工程建設,在確保質量的前提下,基本建成500萬套,新開工700萬套以上。抓緊完善保障性住房建設、分配、管理、退出等制度。采取有效措施,增加普通商品住房供給。加快建設城鎮住房信息系統,改革房地產稅收制度,促進房地產市場長期平穩健康發展。
房價下降多少算是“合理回歸”?2012年房地產調控政策何去何從?中國住房保障融資渠道在哪裡?
針對社會廣泛關注的住房問題,全國政協委員、上海社科院城市與房地產研究中心原主任、住建部專家委員會住房組成員張泓銘接受早報記者專訪時表示,目前房價已經出現了松動的跡象,下降20%比較理想,但超過30%則進入危險區域。同時,他還建議以住房公積金等大資金為基礎,建立中國住房保障銀行,解決住房保障融資難的困境。
“合理回歸”不同於
“回歸合理”
東方早報:怎麼評估目前房地產調控的效果?房價是否出現松動?
張泓銘:自2009年末開始的抑制房地產全國性過熱的調控,經過2010年和2011年各方面的反復博弈,終於開始收到成效。數據表明,全國性的房地產退熱局面已確立,市場趨勢無疑是朝著中央政府調控的預期目標在前進。
從全國來說,房價已經出現了松動的跡象,上海已經見到了轉折點,有的樓盤已經下降了20%~30%,當然每個人的觀察點不一樣,但總體上形成了一個預期。
東方早報:今年調控何去何從?
張泓銘:2012年伊始,全國房價肯定繼續下行,並擴展到二手住房。不管如何,上半年的調控政策堅持不動。如是,則估計到2012年6月底,一線城市的新建商品住房價格,可能比2011年12月底再降低10%以上。2012年7-8月,應該對房價泡沫做一次全面評估。如果確認一線城市的商品住房價格已從高點跌落20%,並考慮整個經濟增長態勢繼續不良的話,可考慮在下半年推出一些穩定房市(不是反彈)的政策。
東方早報:中央提出“促進房價合理回歸”,“合理回歸”怎麼理解?
張泓銘:首先要說明一下,“合理回歸”和“回歸合理”是不一樣的。
中國整體的房市泡沫已積累多年,一線城市包括部分二線城市,泡沫積累驚人。如果把泡沫一拳擊碎、徹底消除,回歸合理程度,意味著東部沿海城市的房價要迅速跌落一半,中部城市的房價要迅速跌落三分之一。這可能導致銀行破產、房地產企業倒閉和房地產供應商虧損,三者互相影響、互相推動,對整個國民經濟安全構成嚴重威脅。比如一個人2009年購買了100萬元的房子,首付20萬元,貸款80萬元,如果房價下降20%,他的房子總價就變成了80萬元,購房者尚能安心還貸,但跌破80萬元,那購房者貸款總量就高於房子總價,購房者肯定就不還貸,直接讓銀行拿去,這對金融安全就構成威脅。
而“合理回歸”就是承認房價泡沫不是短期可以消除,認識到房價不可能降到合理的水平以後,“見好就收論”不行,“徹底消除論”也不行,而應該實施房價“絕對回歸為先,相對回歸為後;相對回歸為主,絕對回歸為輔”的操作思路,穩健地消解泡沫。
東方早報:絕對回歸和相對回歸具體如何操作?
張泓銘:絕對回歸是指房價絕對下降,泡沫絕對縮小。相對回歸是指房價基本穩定,待國民經濟增長,使房價同其他產品和勞務價格的比價關系下降,泡沫相對縮小。
絕對回歸為先是指,調控一定要見到房價的絕對下降,在房價絕對下降以前,調控決不能松。絕對回歸為輔是指,全部泡沫的基本消解,主要不是靠房價的絕對下降。相對回歸為後是指,在房價沒有絕對下降以前,相對回歸不是主要考慮的策略。相對回歸為主是指,一旦房價絕對下降到實質性程度例如20%左右,相對回歸就要成為主要策略。房價絕對回歸到20%~30%就是敏感區域,就要小心了,就要求穩定了。
東方早報:你認為房價絕對下降多少算是合理回歸?
張泓銘:我認為在房價高位的基礎上下跌20%是較理想的,超過20%就進入敏感區域,超過30%則進入危險區域,就可能出現大量不還貸的情況。下跌20%後,可適度調整正常,維持房價穩定,實現軟著陸。
“地方財政短期有陣痛”
東方早報:很多地方財政依靠土地收入,他們能否承受房價下跌帶來的衝擊?
張泓銘:首先我要反問,目前的土地財政是否可持續?地方增加財政依靠房價猛漲、土地出讓的模式是不可持續的,土地是有限的,房價上漲也不是沒有底,所以,要放棄現行的模式,地方財政做到不依賴房地產,同時,地方官員要改變一些錯誤的政績觀。當然,短期內會有陣痛,所以政府工作報告對今年中國經濟增速的預期目標設定為7.5%,給地方減壓。
東方早報:你怎麼看一些地方政府松動房地產調控?
張泓銘:我們要仔細分析地方政策的行為目的,分清兩個方面。
如果調整政策是為了支持百姓的自住需求,我們永遠都要支持、鼓勵,甚至優惠,這實際上是提高福利,刺激消費。在這輪調控中,也誤傷了自住需求,做一些修復,我認為是合理的。反過來說,如果打著這個旗號,實際是為了土地財政,讓市場回暖、過熱起來,要堅決反對,因為過去的模式對經濟沒有任何好處。
東方早報:房價絕對回歸進入敏感區域後,如何兼顧國民經濟和房價穩定?
張泓銘:房地產業仍是促動整個經濟發展的一個可以考慮的行業。這樣說,並不是要放棄兩年來的調控,僅僅是說假如國民經濟增長不理想的話,房地產調控政策適度調整也是一個可考慮的方案。
這種適度調整,也是以上半年的房價絕對回歸為前提,調整的預期結果不是房價反彈,而是令房價穩定下來,所以只能是溫和的調整。
從長期看來,要完善用經濟手段調節房地產市場的手段,用經濟性限購代替行政性限購,實行累進的房屋稅收辦法,如首套購房免稅,二套購房正常稅,三套購房加稅,四套購房重稅等等。此外,住房保障工作要常抓不放。房地產調控政策適度調整也是一個可考慮的方案。
“建立住房保障銀行”
東方早報:目前現行的公租房和 經適房運行中,遇到哪些問題?
張泓銘:目前,一部分公租房的適用對象或追求居住的長期穩定、或追求心理滿足、或囿於傳統的房屋產權觀念,不滿足對於公租房的有限期租賃,要求購買公租房,但一般規定公租房是不出售的;一部分經濟適用房的適用對象有資格購買經濟適用房,但缺乏部分支付(包括貸款)能力,而放棄享受經濟適用房的資格。政府為防止因部分民眾放棄購買、導致經濟適用房的階段性過剩,采取了放寬經濟適用房准入門檻的辦法來解決。其實這樣的放寬政策很難把握合理分寸,又有住房保障泛化、過分福利化的嫌疑,並非一種經常的可持續使用的辦法。
東方早報:公租房作為一種福利,允許出售或購買,會不會引起新的社會不公?
張泓銘:國內的公租房辦法實施伊始,資金就是一大困難。資金在租賃條件下的長期沈淀,回收遙遙無期,更談不上投[ 簡介最新動態]資回報,並且後期還要追加維修、保養、物業管理等投資,財政壓力很大。
允許公租房享受對象在租賃滿一定年限後購買的政策,其好處是:可收回部分政府投資,減輕投資負擔;同時,滿足租賃者希望購買住房的心願,安心生活和工作;有利於增強各地吸引人纔的力度。這是一舉多得的好事。
公租房購買後只是獲得部分產權。公租房成本價肯定低於市場價格,這一差額部分可以折算成為政府保留部分產權的比例。但購買後,使用權歸購買者;購買滿一定年限後可出售;政府有按當時成本價的優先收購權;如政府不收購,則分享出售時的產權比例收益。由於公租房購買後只是獲得部分產權,其他產權仍然掌握在政府手中,所以購買者企圖在短期內從公租房出售中獲得巨大市場利益的可能性很小。
東方早報:如何避免經濟適用房階段性過剩,同時嚴把准入關?
張泓銘:部分享受對象因條件困難放棄購買實在可惜,可以考慮適當靈活掌握購買的比例。比如說,購買比例可以掌握在市場價格的50%?70%之間。對於大部分對象要求其購買65%?70%的產權,即政府保留35%?30%的產權;對於少部分對象(需要經過審核批准)可以接受其購買不低於50%的比例,即政府保留不高於50%的產權。只要掌握好審核關,可以使購買約一半產權的數量,控制在政府可承擔的范圍內。購買後,使用權歸購買者;購買滿一定年限後可出售;政府有優先按當時購買價收購;如政府不需收購,則分享出售時的產權比例收益。
東方早報:眾所周知,保障性住房資金一直是難題,你有什麼建議?
張泓銘:全國住房保障資金的困難,體現在兩個方面。一是財政投入尤其是地方財政投入不足,二是融資困難,缺乏針對住房保障的主力融資渠道。
拓寬住房保障的融資渠道,除了繼續重視市場性融資外,我建議考慮以住房公積金等大資金為基礎,建立一個住房保障的主力融資渠道——中國住房保障銀行。
首先,住房保障銀行作為住房保障性專業銀行,有大量吸收存款的可能性,可以獲得充分的資金,使住房保障得到一個基本的融資支橕。在此基礎上,不足部分可借用但不必依賴商業融資渠道;同時,住房保障銀行同商業銀行有明顯區別,不以盈利為目的,可以以優惠的貸款利率服務於住房保障,降低融資成本和運行成本。這對於住房保障長遠的可持續發展,具有重要意義。