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“政府工作報告將今年GDP增速大幅降低至7.5%,聽到這個消息,第一感覺就是政府已經預料到房地產不行了,不能再幻想政府爲了保增長而救房地產”,本月6日,合富輝煌首席分析師黎文江接受羊城晚報記者採訪時表示,“7.5%”這個數字,令他和他的同事爲之一震,他們研究後的結論是———“2012年房地產的日子會很糟糕,開發商只有一條路,就是抓緊自救”。
自救任務最爲緊急的是哪家開發商?當然是資金鍊緊張的房企。按理說,高負債、去年一度深陷“破產門”的綠城集團,是最應該大幅降價保生存的房企,但奇怪的是,在近期此起彼伏的降價聲中,幾乎聽不到綠城的聲音。相反,倒是有消息稱,與綠城合作的國企貸款可獲展期。在此背景下,綠城股價不跌反漲,在34個交易日內漲幅已達76%。
綠城真的可以逃過一劫?業界人士指出,7.5%的經濟增速下,綠城面臨的大好形勢或許馬上將會發生逆轉,現在還不降價促銷,將來可能連甩貨的機會都沒有。
捆綁國企,“綠城模式”值得學習?
“一些房地產老闆,包括海外一些投資集團,都在看綠城老闆宋衛平怎麼玩下去。”招商證券(香港)聯席董事張春志介紹說,在香港上市的綠城中國,自去年年初股價一路下滑,從高點的10.16元跌至最低點的3.03元,跌幅高達70%。但在今年年初地方政府暗地救市的影響下,張春志旗下管理的私募資金開始買入綠城股票,綠城的股價果然像打了雞血一樣開始上漲,到今年2月24日,該股單日暴漲21%,達最高價6.39元。張春志坦承,最近買這隻股票收益頗豐,獲取了超過50%的超額收益。這次賺錢的邏輯,說來也簡單,綠城對國企的綁定,讓綠城有驚無險。據2010年年報,綠城中國披露的38個聯營公司中,有25家位於浙江省內,佔已公佈的聯營開發房企總數的76%,而其中最大的祕密在於,上述合作聯營方几乎清一色爲國資公司。據傳,地方政府正是出於國資公司安全的考慮,才同意對綠城的有關項目進行扶持。
此間,萬科、保利等龍頭地產股的股價雖也有較大幅度的反彈,但對比綠城可謂相形見絀。“我們所接觸的一些房地產老闆,私下裏交流說,從反面來看綠城與國資合作的模式,簡直是天才的做法。”深圳千里投資顧問有限公司董事長廖炳光透露,一些廣東地產老闆甚至表示,爲給公司將來加一道“保險”,應該“學習”綠城傍國企的做法。
“7.5%”背景下,國企也靠不住?
國家統計局近期發佈的監測數據顯示,70個大中城市房價全部停漲,在廣州等一線城市,以“特惠”、“一口價”爲名的降價潮一浪接一浪。或許是因爲背靠“大樹”,資金鍊緊繃之時,綠城在杭州在售的十多個項目,基本上仍維持原有折扣,如果貸款的話,最多也只有9.7折。
“今年的GDP增速降低爲7.5%,已經透露出一個強烈的信號,綠城到現在還沒有大的降價促銷,將來可能連甩貨的機會都沒有。政府這次是主動調整經濟增長目標,與2008年完全不同,2008年是被動降低增長目標,這說明政府已經做好了房地產不行的準備,應該引起開發商足夠的警惕。去年經濟增速有9.2%,今年第一二季度在慣性作用下應該還有8%左右,不會太差,如果全年是7.5%,那意味着第三四季度可能會掉到7%,甚至7%以下。而且可以預見,今年是8年來首次把經濟增速調低到8%以下,到2013年只會更低。時間越往後可能越糟,到時候,連剛性需求買家也可能預期收入水平將會下降,樓盤降了價之後有沒有人買都不好說。”黎文江進一步提示說,現在中央一再強調發展實體經濟,預期變了,國企能否像以前一樣靠得住也是個問題。“以前很多實體經濟滲透到房地產領域,政府下一步會不會出手斬斷,還要等‘兩會’後開始觀察。”
實際上,從去年下半年開始,很多企業已經展開“脫房”運動。中原地產市場研究部統計數據顯示,包括東方航空、西部礦業、江蘇舜天、酒鬼酒業等主業非地產業務的公司,從地產領域撤資或減少相關資產配置,2011年樓市規模股權變動超過124宗,交易金額471.76億元,同比分別上漲47.6%、185.5%。從“香餑餑”到“燙手山芋”,當政府主動調低房地產在經濟增長中的預期,實體經濟會不會出現新一輪去房產化也還是未知數。
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