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最近,小區物業費漲聲一片:南岸區某濱江樓盤正在醞釀上調物業費,準備由1.1元/平方米漲至1.7元/平方米;渝北區龍頭寺某大盤貼出了漲價通知;渝北區冉家壩的洋河龍山D區最近則宣佈漲價已獲通過,稱將從3月1日起執行新的收費標準……
對上調物業費,多位不同小區的業主告訴記者,合情合理合法的漲價,多數業主都是能夠接受的,但漲價遭遇暗箱操作,是他們不能接受的。
少數人“代表”多數人
“春節過後,我就看到了康居物業貼出的通知,說要漲價了,徵求業主意見云云”,洋河龍山D區的業主劉暢(化名)介紹說,但沒想到的是,還沒等來業委會或物業公司的人來收集意見,最近一份蓋有小區業委會公章的告示就出來了。說經小區超過半數的業主書面簽字表決,這超過半數的業主裏面又實現了“雙過半”同意,於是,告示宣佈:漲價獲得通過。
記者隨後調查得知,該物業公司找了小區一半的業主參與表決,這些業主有一半同意漲價,也就是說,這意味着六七十位業主的意見,就代表了整個小區215戶業主。對這種“被同意”,部分業主提出了異議,但物業公司有關工作人員回答稱,“漲價已經合法有效通過,你不同意也沒有辦法”。
那麼,這次漲價是否真的合法?記者先後採訪了我市物業行業的專家銀鑫物業總經理李預兵、鼎凌律師事務所律師王剛,兩位人士均表示,根據《重慶市物業管理條例》第十九條,關於上調物業費的原文表述是這樣的:業主大會對其他事項作出決定的,應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主(如小區有20萬平方米,有10萬平方米麪積的業主同意)且佔總人數過半數的業主同意。兩個“同意”必須具備。
李預兵和王剛解釋說,這個“雙過半”必須是全體業主的“雙過半”。否則,表決就是不合法、無效的。也就是說,洋河龍山D區在物業費漲價表決這個關鍵問題上,偷換了概念。
小區漲物管費不需主管部門審批
不過,在記者的採訪過程中,洋河龍山D區物業公司一位嚴姓負責人並不承認對業主的誤導和欺騙。
該負責人一再強調,物業公司虧損嚴重,去年就虧損了30.5萬元,近年來累計虧損已達到100萬元。
在談到漲價程序是否合法時,該負責人表示,康居物業是國企,所有程序都是合法的,也禁得起業主和主管部門的檢驗。其還專門提到,業主表決的結果經過了居委會、龍山街道、渝北區房管局等主管部門的層層審批與抽查。
但記者隨後採訪了渝北區龍山街道和渝北區房管局物業科,兩個部門均表示未對該小區的表決結果進行審批與抽查。渝北區房管局物業科的江科長解釋稱,小區物業費漲價是市場行爲,由物業公司與業主協商,只要業主同意認可,然後告知居委會、街道、房管局備案即可,並不需要經過哪個主管部門的批准。
另外值得一提的是,在洋河龍山D區的物業收費室,最近還貼出了一張蓋有“重慶市物價局價格監督檢查分局監製”章的收費表。多位業主表示,康居物業工作人員經常以此宣稱“價格已經物價局審批,是合法的”。
對此,市物價局房價處工作人員黃女士表示,這並不表示物價局進行了審批,而且對一個有業委會的小區,物價局也不會對物業費進行審批。
業委會不作爲可罷免
在去年,渝北區燕城苑小區物管公司提出物管費漲價申請,但在徵求業主意見時,卻是物管公司工作人員代業委會上門簽名。以致業主們認爲業委會未認真履職,聯名要求罷免業委會。
如今,這樣的事情也發生在了渝北另一小區。
“在徵求意見時,令業主們感到奇怪的是,拿着徵求意見表來簽名的並不是業委會成員,而是物業公司工作人員”,一位業主表示。
對此,該小區物業公司表示,由於業委會成員工作繁忙,所以授權給了物業公司。
但在業主眼裏,業委會如此“超脫”,顯然沒有認真維護業主的利益。在表決結果出來後,有業主提出質疑的情況下,業委會也沒有進行監督和抽查。所以,“業委會置身事外,就是不作爲”。
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