|
||||
2012年兩會召開之前,圍繞着房地產行業的各種參與者,都非常關注會上能透露出什麼信息,作爲自己看待樓市的參考。
不出所料,兩會開幕以來,從總理的政府工作報告,到委員、代表的提案、議案,乃至媒體對官員、企業家和專家的採訪,都看到了樓市未來的走向,於是人們紛紛猜想……
前一段時間,很多地方政府頻發“微調”信號,但從全國範圍內政策變化情況來看,儘管樓市調控已經呈現出定向寬鬆或局部放鬆的跡象,但在經濟增速預期放緩的市場背景下,中央層面關於調控的態度並未出現實質性鬆動。
從兩會上獲悉,中央政府2012年GDP增速目標調低,最低容忍限度是7.5%,足以說明中央針對房地產行業調控及整個國民經濟進行結構性調整而付出的代價已經有了充分的心理準備,中央不會因爲短期內經濟的增長而重啓房地產的救市措施。
尤其是,從2012年居民消費價格控制在4%左右這一目標,可以很明確地看出,房地產市場“去投資化”的樓市調控政策應該還會繼續從嚴執行,樓市投資性、投機性需求在今年仍然不會有機可乘。
房價穩中有降是去年以限購爲首的房地產調控起到作用以來,中央政府一直在推動的政治任務。而保障房集中供應,給予購買不起商品住宅的家庭以機會享受平等的居住權,同時也恰巧可以起到降低新建住宅成交均價的效果。
在政府三令五申的嚴控趨勢下,今年樓市的“回暖”只能是片面理解,開發商不必抱有樂觀預期了,降價跑量是唯一出路,購房人也不必被一些“回暖”的假象“驚呆了”。
樓市會回暖嗎?
開發商會“倒”嗎?
既然上面說到中央樓市調控不放鬆,那麼市場上的聲音——成交量上升、價格微漲和一些開發商要破產怎麼理解?是不是“倒”幾個開發商,房價纔會真的降下來?
2011年下半年,全國樓市就已經步入冰點,各類城市的樓市成交均很慘淡。
北京通州一些前幾年領漲比較快的樓盤,降價在萬元以上,但是銷售並沒有異軍突起。有投資、投機心態的購房者被“過濾”出局,但是真正的“剛需”,卻慢慢平和了心態,開始對開發商的優惠、促銷討價還價。
儘管投資客被“絕緣”,但房產置業的投資功能卻不能否認,從購房人角度思考問題,房價的絕對高度是個問題,房價走勢更是個問題,誰都知道“買漲不買落”,看着幾個月來房價的起伏,大家也明白中央並不是一棒子打死房地產,而是希望迴歸理性,一些確實有住房需求的消費者開始出手,尤其是等着結婚的、孩子大了等急需購房的,他們的需求經過半年的積累,開始逐漸釋放。
在此現狀下,一些價格調整比較到位,位置品質物有所值的樓盤,銷售量開始回升,這隻說明“剛需”在起作用,跟“反彈”和“報復”無關,大家切莫跟風。
這部分“識時務”的開發商暫時“死不了”,同時,自去年十二月份以來,央行已兩次降存款準備金率,市場釋放8000多億的資金,房地產市場從中受益最大,開發商資金也得到一定程度緩解。
政府工作報告提出“改革房地產稅收制度”,財政部部長謝旭人接受採訪時表示,將適當擴大房產稅改革試點範圍。各種跡象表明,房產稅改革全面推開已“箭在弦上”,但能否有助於房價迴歸尚待時間檢驗。
個人住房徵收房產稅改革試點自去年初在上海、重慶兩大直轄市啓動,歷經一年之後,房產稅“實施效果逐漸顯現”。
就“實施效果逐漸顯現”,究竟表現在什麼地方,現在還沒有官方聲音,但是委員、代表的觀點並不相同。
全國政協委員劉克崮表示,徵收房產稅是爲配合房地產調控,而非地方財政收入的主要來源。也不能把調房價寄希望於房產稅,而應該看到房產稅所帶來的財稅機制改革。“即便今後房產稅全面開徵,也不是向每一個人徵收,應對滿足基本居住要求的房產做出充分的扣除。”
而全國人大代表、湖北省統計局副局長葉青在新浪訪談中談到,以徵房產稅取代限購,這種嘗試是必要的,但是徵房產稅應先取消土地出讓金。
葉青表示,老百姓住房的負擔應該有一個科學的解決方案,政府收土地出讓金的做法其實是不太合理的,購房者一交土地出讓金70年的錢一下子就交完了,使得房子在生產環節或購買環節價格非常高,相反在使用過程中負擔比較低,這也是造成房價很高的一個緣故。
“現在搞房產稅,就是把原來一年要交的,換算成70年去交,這樣就有利於使房主的負擔合理化。但是徵房產稅的前提,就是這個樓盤的地價不包括土地出讓金,否則交了土地出讓金又交稅,就等於重複徵稅了。”
3月5日下午,財政部部長謝旭人在參加青海代表團審議間隙,就政府工作報告中關於教育、房產稅等問題接受採訪。當記者問道:“今年房產稅會擴大到北京嗎?”還沒等謝旭人回答,旁邊一位官員搶先答道:“肯定會的。”謝旭人哈哈一笑,說:“正在研究。”
房產稅離我們有多遠?
列席全國政協十一屆五次會議開幕會的教育部部長袁貴仁接受媒體採訪時透露,異地高考改革方案將在10個月內出臺,現在已經進入“最後衝刺階段”。
袁貴仁說:“我們鼓勵各省市結合實際,儘快推出異地高考方案,有些省市確實存在難度的,教育部將具體協調。同時,異地高考也不意味着完全放開,而是存在‘條件准入’:一方面要考慮城市的承載能力,另一方面也需要家長滿足在當地工作等條件。”
談及方案公佈的時間表時,袁貴仁爽快地表示:用不了10個月。
什麼叫“考慮城市承載力”?什麼是“滿足在當地工作等條件”?
從這個有關高考的宏觀政策來看,地方政府具有實施細則的制定權,因而各地的“認定”標準會有所不同,但基本的一條,必定是家長“常住”一定的年份。由於我國戶籍政策中規定,沒有固定居所不能落戶、未成年人不能單獨立戶,那麼家長是否買房或者租房,是一個硬件標準。那麼買房、租房就一定成爲這些家長“超負荷”置辦高考指標的衝動,這就可能成爲房價和租金看漲的推動力,新一輪熱炒可能會來臨。
如果允許租房滿一定年限可以異地高考,大多數的家庭將進入商品住宅的市場化租賃領域,對於持有房產的和有資金能力的本市居民,新一輪投資熱可能因此而起,當北京所有房源都成爲“學區房”的時候,租金飛漲是必然的,房價被投資熱情推動,再漲也很有可能。
在“取消高考戶籍限制”這一利民工程啓動之前,須充分考慮房地產調控的目的,在一部分百姓關注孩子讀大學問題的時候,另一部分百姓也在關注樓市的投資機會,這是不可否認的。
爲了異地高考給孩子買房子?
文/特稿記者蔣舉
|
||