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闊別7年之久,個人合作建房在北京重現江湖。去年12月,曾在溫州運作個人合作建房項目的溫州市市場營銷協會秘書長趙智強揮師北上,准備在北京打造“第二個溫州版合作建房模式”。2月27日,事件有了新進展,或有別於溫州建房的資金監管模式,如參與者贊同,將會與新華信托股份有限公司合作托管資金,通過信托方式讓參與者的建房款遠離“非法集資”的痕跡。
目前北京個人合作建房組織已成立了專門的公司,並推出其官方網站“中國合作建房”,現已突破1000人報名。趙智強在接受本報記者采訪時表示,溫州個人合作建房之所以能取得成功,正是由於通過銀行參與資金監管,取得了公眾的信任,項目纔得以順利推進。此次北京合作建房的區別在於,選擇與信托機構合作來規避“非法集資”的嫌疑。此外,如果後期資金出現困難,信托機構還可以有效解決,這是跟銀行合作所無法實現的。
盡管“趙智強們”對於復制溫州版的北京個人合作建房充滿信心,有關個人合作建房的計劃也在緊鑼密鼓地實施當中,但也有相關人士在接受本報記者采訪時對此提出了不同的看法:“當下的市場環境,在北京搞個人合作建房好似空中樓閣,即便由信托公司實行資金監管,仍舊存在諸多隱患及其不確定性,很難成功。”
信托式合作建房新構想
個人合作建房已經不是一個新鮮的概念,早在2004年,曾為聯想集團IT工程師於凌罡就率先嘗試“北京合作建房”,並5次拿地,均因資金體量不夠及眾多參與者意見不統一而敗走麥城,之後再無人問津。直到2006年,趙智強成功運作國內首個個人合作建房後,“溫州模式”亦從此叫響。
此番來京,趙智強執意要把“溫州模式”植入北京。去年底就首次公布在北京已有兩塊供個人合作建房的目標地塊,初步測算一塊位於南四環的房子定價每平方米大約1.5萬元,另一塊位於南五環的房子定價每平方米大約5000多元。“此次合作建房最多不超過600人,因為按照目前有意向的地塊規模,將建設600套房子。”趙智強說。
在北京合作建房的組織者們看來,借鑒溫州合作建房模式,采取與信托公司合作,實行資金監管,將使得合作建房的整個流程更加完善、更加安全。趙智強說:“上百萬、千萬甚至上億元的資金,已經超出對一個人或一群人的信任度,因此必須靠制度來約束和規范,故選擇由信托公司作為第三方獨立監管資金。”
新華信托股份有限公司直屬業務三部業務經理李曉蒙表示,此前新華信托曾經多次涉足房產領域的項目開發,一般流程是開發商拿出項目、信托公司將其拆分成類似銀行理財產品的信托計劃,賣給各投資人,這次不同的是各投資人(即合作建房參與者)已經確定,投資項目(即樓盤)也將確定,信托組織只需幫助運作這一項目。在具體運作過程中,按照信托約定,業主代表、合作建房組織者、信托公司將成為實際的操作者,信托公司也將與每位業主簽訂協議,並在銀行開立專門賬戶,每一筆資金的進出都有相應記錄,每個月和每個季度都在其官網發布報告供參與者監督。
對於信托式合作建房,最初的倡導者是北京仁和律師事務所律師、北京合作建房發起人之一孟憲生。2008年,孟憲生就曾在青島實施過信托式合作建房的實驗,但因政策限制等多方面原因,最終走向了房地產公司開發的路子,這對於“孟憲生們”不能不說是一個遺憾。
按照孟憲生當初的設想,信托式合作建房就是按照信托的原則,合作建房參與者作為委托人和受益人把資金集合起來專戶管理,並且把信托資金交由作為受托人的合作建房組織(或個人)進行管理、運作的一種合作建房事務的模式。如今孟憲生作為此次北京合作建房的法務總監和制度設計者,在接受本報記者采訪時表示,與當初設想不同的是,受托人除了合作建房組織外又多了個第三方信托機構,信托公司是資金的托管人,合作建房組織是項目管理人。與傳統的房地產信托融資不同的是,我們是把自有資金委托給信托公司代為管理,解決資金歸集問題,同時《信托法》也給合作建房者提供制度上和法律上的保障。
目前雙方初步達成了合作意向,但因報名還在繼續而尚未簽訂協議,然而最終與信托公司的合作能否拍板成功,這完全取決於合作建房參與者們。
前路並不平坦
2006年11月15日,趙智強發起200多人合作建房,以高於起拍價1萬元的價格,取得了溫州市上江路的一塊地。去年9月8日,就在趙智強溫州合作建房項目即將竣工之際,有6名合作建房出資人與他對簿公堂。趙智強解釋稱,當初交錢之後大家分到的是房子的分配權,起訴者們因為交錢晚等原因其分配順序被後延,最後只能分剩下的幾套60平方米房子。目前溫州項目已進入待發房產證階段。
有人說,趙智強的溫州合作建房模式最終以“被開發商招安”的方式畫上了句號,也有人稱趙智強的溫州合作建房模式是我國個人合作建房的破冰之舉。對其進京實施“信托式合作建房”之路,業內亦眾說紛紜。
用益信托網研究部經理徐穎風在接受本報記者采訪時認為,與信托公司合作或許有一定的可行性,信托公司只是充當資金管理的角色,如果合作建房後續的資金需要信托公司來為其融資,那麼最終由誰來償還這筆資金是最大的問題。
中國房地產學會副會長陳國強告訴記者,此項目運作空間有限,集資信托存在很大隱患。盡管個人合作建房模式在溫州有項目取得了成功,但在市場化程度比較高的北京很難生存,不一定能運作成功。從政府角度分析,當前也不會允許以這種形式獲得政府出讓的土地,如果使用招拍掛途徑拿地,也競爭不過其他公司。盡管趙智強尋求信托公司進行資金監管,但目前靠信托委托某個人完成整個投資過程的成功性非常小。現在已經不是早期福利分房時期,缺乏了解和信任關系的人群很難結合在一起共同投資。
“采用信托的方式只是解決了資金安全問題,但是合作建房中的道德風險機制還沒有完全建立,另外在京合作建房的土地問題如何解決,招拍掛程序怎麼走,資金的籌集是否順暢,這些都是擺在現實中的問題。信托式合作建房只能看成是一個進步,至於結果很難估量。”宏源證券高級分析師何一峰說。
面對外界的質疑和猜測,趙智強說:“我們的合作建房一直都比較‘低調’,此次選擇在這個節點召開新聞發布會,就是希望能夠在今年即將召開的全國兩會上引起相應的關注和討論。至於具體的資金路徑和管理模式,或許是用信托資金組建房開公司去開發一個項目,之後房開公司蛻變成管理公司。或許是收購一個項目或項目公司,最後肯定是以一個擁有土地開發資質的公司身份,參與到拿地、運作之中。”