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2012年全國“兩會”前夕,持續近兩年的房地產調控是否即將“政策見底”,成爲業內人士關心的話題。
2月24日,距離上次“降準”時間不足3個月,央行再次下調存款準備金率0.5個百分點。這是針對實體經濟和小微企業的“定向寬鬆”,但對信貸政策高度敏感的房地產業而言,仍舊難掩“鬆綁”的預期。
“鬆綁”的政策敞口並未出現放開跡象。就在此前兩週,以“免契稅”、“發補貼”刺激剛性購房消費的安徽“蕪湖新政”剛一出爐,就被輿論解讀爲“新年地方政府救市第一槍”。該政策旋即被叫停。蕪湖新政“半日遊”,情形與去年10月試探性鬆綁限購令的廣東省佛山市如出一轍。
“去投資、保自住”,這原本是相對合理的房地產調控目標取向,可仍有業內人士擔憂,在沒有“長效機制”作爲調控替代手段的情況下,如果任由地方政府自行“救市”,可能會使房價再度“反彈”,繼而吞噬此前的調控成果。
上述矛盾揭示出,當前中國住房制度改革面臨一項艱鉅挑戰:如何實現從過渡性、臨時性調控政策,向長期化、制度化的體制機制轉換。《財經國家週刊》記者獲悉,中央高層近期對“研究制定房地產市場長效機制建設”問題十分關切。有跡象表明,推進房產稅的改革試點工作近期或有具體時間表。
樓市“限”時代
政府有沒有辦法讓房價不漲或是降下來?在多次調控均在房價“報復性反彈”中被戲謔爲“空調”後,在2010年4月至2011年全年,房地產市場首次領教到干預的威力。這一次,調控效力不再被懷疑。
2011年9月,房企巨頭萬科[ 簡介最新動態]發佈的一份調查報告隱約折射出,限購政策對房地產行業已構成“扼喉”威脅。據萬科對北京家庭的入戶抽樣調查,在嚴格的限購政策下,北京只有3%的家庭有資格、有能力、有意願買房,摺合戶數爲20萬戶。
有業內人士抱怨說:“限購政策,等於是以行政手段關閉了市場。是休克式療法。”這也爲萬科、龍湖[ 簡介最新動態]、中海[ 簡介最新動態]、保利等房企巨頭隨後在全國範圍展開降價潮、“搶收行動”埋下伏筆。
事實上,自限購令發佈第一天起,便在房地產界產生震撼。
2010年4月17日,“新國十條”出臺,首次提出地方政府可根據實際情況,“在一定時期內限定購房套數”。13天后,北京率先出臺限購令。同年9月29日,多部委出臺調控新政,第一條便規定“房價過高、上漲過快、供應緊張的城市,要在一定時間內限定居民家庭購房套數”。限購令全國大幕由此拉開。
2011年1月26日,國務院發佈通知再度強化限購政策,隨後限購城市從2010年的不足20個增加到近40個。同年7月,國務院常務會議明確“二三線城市也要限購”,隨着台州、珠海等城市跟進,限購城市數量增加到近50個。
“限購令的用意非常明確,就是遏制投機投資購房需求。”中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強對記者說。
與限購同期執行的還有限貸——差別化的住房信貸政策,對購買二套及以上住房行爲進行限制,是從金融政策層面對限購令進行了補強。
限購令對樓市產生的影響直接而明顯。據2月18日國家統計局公佈的數據,2012年1月份的70個大中城市當中,房價環比下調的城市48個,持平的城市22個,沒有一個城市出現上漲。而自去年起,限購城市房價下降趨勢尤爲明顯。
在本輪調控當中,主打“限”字訣的政策,不僅僅是限購和限貸。
2011年1月26日,國務院發佈通知,首次強調“落實地方政府責任”,要求地方“合理確定本地區年度新建住房價格控制目標”。因爲包含了多個頗具新意的調控政策,此次國務院的通知也被公衆稱爲“新國八條”。
爲順利完成房價控制目標,一些城市出臺“限價”、“限賣”政策。北京東部某住宅項目銷售總監告訴記者:1月以來,他已經連續三次申請預售許可證,均未得到審批,原因即在於該樓盤單價超過6萬元/平方米,超出政府“限價”政策容忍範圍。
實際上,在2011年全年,北京因售價過高而被暫停銷售的樓盤並不是個案,上海、廣州等一線城市也出現過類似的“限賣”情況。
陳國強認爲,以限購、限貸爲主的調控措施已經收到了明顯成效。“房地產開發週期一般要2到3年,由於有效遏制了大量的投資投機性購房需求,樓市由供不應求變成供大於求,庫存不斷積壓,成交量、價格勢必下滑。”
據統計,2011年全國657個城市均按要求公佈了年度房價控制目標,從住房和城鄉建設部彙總的材料看,絕大多數地方基本實現了年初制定的目標。雖然“限”式調控收效明顯,可一年來也不斷有爭議。華遠地產董事長任志強說,限購使房地產又回到“憑票供應”的計劃經濟年代。
限購退出尚無時間表
限購令還將持續多久?這是2012年業內普遍關心的問題。
至少從短期看來,限購令並沒有鬆綁的跡象。最近一段時期,無論是中央高層定調,還是相關部委表態,“繼續執行現有政策”、“堅持調控不動搖”,是2012年調控樓市的基調。
各地方政府則受制於行政壓力和輿論壓力,絕不敢輕易對限購令鬆綁。從此前的佛山、成都等曾試探性放鬆限購但被立即叫停,即可見一斑。據統計,截至目前,北京、上海、濟南、青島、廣州、南京、蘇州等近30個城市已明確表示將繼續執行限購政策。上海易居房地產研究院楊紅旭認爲:“2012年的限購城市只會更多,不會更少。”
在“繼續限購”的政策預期下,房地產業對2012年似乎不持樂觀態度。北京市近期二手商品房成交量開始出現一波回暖行情,觀望一年之久的剛性需求陸續入市,甚至因爲擔心政策變調致房價反彈,市場一度瀰漫恐慌性購房情緒。但京城最大的房產中介公司鏈家地產董事長左暉卻對當下的“回暖”不樂觀,他表示:“可能只是曇花一現的春節後效應,並不意味着市場底部的出現。因爲目前還看不出調控政策有收手跡象。”
中國房地產業協會副會長朱中一說,“限購令的退出是有條件的,就是必須保證樓市不動盪。”在朱中一看來,當前調控初見成效,應該繼續鞏固成果,“除非有更好的政策替代,否則限購一旦鬆綁,必將帶來樓市的報復性反彈”。
朱中一所說的這個“替代條件”,目前在住房制度建設層面還沒有徹底形成。
有業內人士分析,唯一可能讓限購式調控“止步”的變量因素,就是房地產的明顯下滑且觸及經濟衰退的底線。在目前國內外輿論中,也有對中國房地產“崩盤”的擔憂。
但住房和城鄉建設部政策研究中心一位專家表示:“分析中國房地產市場需要從國情出發,既不能忽視調整中的風險,也絕不宜過度誇大。”這位專家認爲,當下許多城市的房價已顯著超過普通老百姓的購買力,推高了社會的生活、商務成本,不利於下一步結構調整和保持經濟長期穩定增長,因此,“房地產市場調控政策不可動搖”。
在2011年底,住房和城鄉建設部部長姜偉新在全國住房城鄉建設工作會議上強調,2012年要繼續“堅定不移地執行現有調控措施”,堅持實施“差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施”,實現“房價合理迴歸”。
最新的信息是,2月6日至10日,溫家寶總理聽取社會各界人士對《政府工作報告(徵求意見稿)》的意見和建議。在談到進一步完善保障性住房和商品房的相關政策時,溫家寶總理指出,房地產調控目標有兩個:一是促使房價合理迴歸不動搖,二是促進房地產市場長期、穩定、健康發展。他說,作爲13億人口的大國,又處在工業化、城鎮化進程中,房地產的需求從長期講是剛性的。當然,將來住房的形式也是多種多樣的,不一定人人都擁有自己的房,但人人都要有住處。可以買房,也可以租房,但租房的價格也要合理。
保障性住房和商品房建設兩者不可偏廢。從長期看,保障房應該以公租爲主,主要解決低收入羣體的需求。他指出,房地產發展要充分發揮市場機制的基礎性作用,只有這樣才能合理配置資源,提高效益,但是,爲了促進公平和穩定,政府調控也不能鬆。
房產稅或將替代限購
接受《財經國家週刊》記者採訪的一些專家認爲,限購政策作爲行政調控手段,是“臨時性舉措”而非長效制度。
“未來肯定會出現一些更爲長期的政策,來取代當前的限購政策,比如說房產稅改革、差別化信貸稅收等,而這些牽涉到信息制度和稅收制度的健全,還需要一定的時間和過程。”朱中一說。
房產稅改革是衆多專家認爲最能夠有效替代限購令的政策。
陳國強表示,房產稅改革的實施,既有利於地方政府擺脫土地財依賴,形成正常穩定的地方財源,也會使調控長期化和常態化。更重要的是,房產稅既能體現對購房者個人消費權利的尊重,又能通過差別化的徵稅體現土地及城市資源的公平分配。
種種跡象表明,2012年房產稅改革試點擴容,已是箭在弦上。
今年年初,重慶、上海兩地正式啓動對部分個人住房徵收房產稅改革試點工作,效果頗爲理想。2011年底召開的中央經濟工作會議也提出,要推進房產稅改革試點。同期,財政部、住房和城鄉建設部都在年度工作會議上表示,2012年將穩步推進房產稅改革試點。
“房產稅改革的實施,還需要一定時間。”朱中一認爲,限購令恰好可以製造一個緩衝期。
全國住房信息系統聯網也正在籌備當中。目前住房和城鄉建設部已經完成了該信息系統的軟件開發工作,最快將在2012年上半年實現40個重點城市的個人住房信息與部委聯網。這也意味着,房產稅改革的前提條件正日趨成熟。
無論從當前的調控思路,還是從長效機制的設計來看,“去投資、保自住”,針對需求面進行控制,將是未來中國樓市調控的主導思想。正如國務院參事任玉嶺此前所言:住宅建設應牢牢把握一個方向,即爲解決剛性需求而建,“要堅持遏制將住宅當作投資品炒賣的行爲”。
據瞭解,住房和城鄉建設部已經明確表示,2012年要“進一步加強房地產領域長效機制建設”,建立和完善“符合國情的住房體制機制和政策體系”。
住房和城鄉建設部政策研究中心一位專家表示,在今後的住房制度設計當中,消減房地產的經濟功能、強化其社會功能,將成爲主要政策導向。
“制度要更加體現住房資源公平分配的原則,同時要堅決遏制過度投機的文化。”在這位專家看來,“打擊投機、保障實幹、鼓勵創新”,將會成爲住房領域長效機制建設的要旨所在。
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