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單價2萬元以下項目成交
超2萬元以上項目逾10倍
對於自2月以來樓市的逐步回暖,亞豪機構副總經理高姍指出,受春節長假的影響,市場需求被延後,經過長假後一段時間的調整,購買力在近期得到了有效的釋放,從而拉動了整體市場的反彈,盡管2012年大勢不佳,各類購房需求均受到不同程度的抑制,但剛需購房依然受到鼓勵,基本沒有受到調控影響,而從目前熱銷的項目來分析,剛需項目在市場回暖中起到了重要的作用。
亞豪機構統計數據顯示,截至2月23日,今年前兩個月北京成交超過40套的項目中,成交均價在20000元/平方米以上的僅有3個,共計售出132套,而同期20000元/平方米以下的項目卻多達17個,包括中弘北京像素[ 最新消息價格戶型點評]、龍湖時代天街[ 最新消息價格戶型點評]、K2百合灣、首開[ 簡介最新動態]國風美唐、合生世界花園[ 最新消息價格戶型點評]等等,共計售出商品住宅1378套,銷量是20000元/平方米以上項目的10倍。平均到每個項目,今年以來的兩個月時間,單價2萬以下項目平均售出了81套,是2萬以上項目銷量的一倍左右。
對此,有開發商指出,經過一年多的限購,投資、投機需求早已被擠壓出局,市場僅剩下剛需這支主力軍支橕樓市銷量,而經濟基礎薄弱決定了他們對價格的敏感,他們已經能夠通過成本核算、政策風向以及區域形勢等判斷出自己大致的出手時機以及適合購買的項目,進而導致近期出現剛需逐步入市的態勢。另外,值得指出的是,一部分預計在龍年結婚生子的剛需購房人,目前也到了不得不出手的時候,他們礙於資金有限,往往還會選擇一些戶型、樓層都相對較差的房源來解決實際居住需求。
同時,有市場分析人士指出,在經歷了一年的嚴厲調控的背景下,許多開發商都對本該屬旺季的節後購房小陽春報以極低的心理預期,因而,當市場在傳統旺季的帶動下出現一些好轉時,各方面都會比較敏感地體會到。
●信貸轉變做鋪墊
買房人購房信心開始回昇
對於目前購房市場的蠢蠢欲動,思源經紀北京公司副總經理任莉表示,日期,中國人民銀行公布從2月24日起,下調存款類金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點,這是今年以來央行首次下調存款准備金率,距離上次下調0.5個百分點存款准備金率不到三個月時間。這意味著又將有4000億左右的資金進入市場。這是貨幣政策轉向寬松的信號,預計未來仍會進一步下調。這雖然不會直接緩解開發商的資金壓力,但是對於市場觀望情緒的緩解是一個利好,在一定程度上加快了剛需買房人入市的腳步。
同時,任莉還指出,就在中國人民銀行公布下調存款准備金率的同一天(2月18日),參與制定房產稅的國務院發展研究中心資源與環境政策研究所研究員倪紅日在廣東省科技圖書館的一個論壇上表示:『自住的房子在一定的面積之內不征稅,超過一定面積的,等於你多享受了公共資源,要征稅,但短期內還沒做好准備,「十二五」期間房產稅全面開征並覆蓋所有個人住房的可能性不大。』任莉說,這在一定程度上意味著房產稅的緩行,對於加強購房者信心來說,是一個重大的利好。信貸的轉變以及購房者購房信心的回昇,也成為目前市場趨暖的重要原因。
●回暖或僅為暫時性
合理價格政策纔能消化庫存
然而,貨幣政策轉向寬松以及剛需買房人的入市能否意味著樓市正是轉暖?對此,保利[ 簡介最新動態](北京)房地產開發有限公司董事總經理劉翔在接受采訪時表示,對於樓市的回暖目前言之尚早,近期成交量的回昇可以看做是之前累積量的暫時性釋放,預計持續性不會太強,剛需買房人依舊受制於價格因素,在市場不明朗的情況下會保持謹慎的態度,而高端市場也會保持相對穩定的狀態。
同時,也有業內人士指出,在目前的市場態勢下,開發商應該把握好市場的窗口期,利用信貸轉變的信號以及市場信心回暖的時機,在今年上半年果斷的制定合理的價格政策,快速地消化積壓的庫存量,維持現金流的財務安全底線。同時,對於購房者來說,今年上半年可以算是一個『抄底』的好時機,近期應密切注意市場促銷、打折、降價等信息,果斷出手。