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提議廣受關注推出尚存疑難———
近日,提議海南征收商品房『空置稅』的話題引發了多番討論。很大原因在於影響房地產行業的政策已成為眾人關注的焦點,涉及稅制改革的話題更是火熱。不過,對於『空置稅』的話題拿出的建設性意見卻不多。而從實際角度考慮,海南市場的特殊性決定了這裡並不是開征空置稅的『優良試驗田』。
●市場平淡回歸
海南市場且慢加碼『空置稅』
周末的午後,在海南三亞灣附近某高檔樓盤售樓處,空空蕩蕩的銷售大廳裡只有兩個銷售人員在聊天,沒有一個看房人。在問及近期銷售的情況時,一位姓李的銷售經理表示,去年年底的時候成交過一套,此後就一直是零成交。受制於房地產調控帶來的影響,來看房的人也非常少。
盡管該項目已經是現房了,但項目周邊依然顯得很冷清。銷售人員表示,現在的季節屬於旅游的淡季,而在他們這裡買房的人士大部分都是在度假時纔和家人來這裡住。因此平時這裡人比較少。而對於海南『空置稅』的傳聞,這位姓李的銷售經理表示有所耳聞,但是他覺得在海南算『空置率』本身就是一件『好笑』的事情。
『這幾年海南房產市場走得這麼快,大家都知道是有「國際旅游島」的概念作支橕。而在三亞買房的人當中,非海南人群佔了大多數,他們要麼是看重這裡優美的自然風光,要麼是想給自己准備一個季節性的度假居所,但不管怎麼說他們都不會在這裡常住。一方面要用「國際旅游島」的概念吸引人,另一方面又要對吸引來的人征額外的稅,這不是很矛盾嗎?』他說道。
實際上,海南當地的不少地產業內人士都持有類似的觀點。陵水駿晟房地產開發有限公司總經理全華鋼表示,自從房地產調控大幕拉開以來,海南多個城市的房地產成交量與成交價格都出現了退燒,不少前期炒成高價的項目也都出現了有價無市的情況,這都說明了已有調控措施的有效性。而對於海南這樣一個主打旅游概念的省份來說,空置稅的提法並不合適,至少在現階段是沒有必要的。
●細節難題尚多『空置稅』概念亟待理清
除了市場對於空置稅的阻力,技術性的細節問題也是目前外界對空置稅爭論的焦點。據媒體報道,此前海南部分政協委員所作的調查顯示,三亞商品房空置達到80%以上,大東海和海坡片區的空置率甚至達到90%左右。正是基於此,部分政協委員建議海南省應率先開征空置稅,解決海南商品房空置率過高問題。
有業內人士表示,海南房地產市場空置率高是普遍存在的事實,但涉及稅收的制定就要非常謹慎。曾經人們探討空置率這一問題時,一個現實的問題就是無法大范圍統計空置率,由此衍生出『數黑燈算空置率』、『查電表算空置率』等一系列令人啼笑皆非的方法。這些問題在海南同樣不好解決。
除此之外,對於海南而言,旅游地產的屬性決定了外省人在這裡的居住時間千差萬別,有的購房人每年來一次,有的購房人兩三年來一次,還有的購房人雖然自己不經常過來,但是他的親屬、朋友會不定期過來,因此如何界定『空置』也是一個難題。如果將空置房定義為開發商建成而沒有銷售出去的商品房,那麼無法起到打擊投機的作用,而如果定義為非自住的多套房產,則還需要全國個人信息系統的建設與完善。
法律界的人士則表示,空置稅的征收與許多法律存在並不兼容的問題,如果施行,『空置稅』是一項新的稅種,需要通過一系列相關法律程序纔能實現,這並非短期內可以達到的。
●市場逐步理性應等待更佳時機
業內人士表示,征收『空置稅』的本意是減少社會資源的浪費,讓更多的炒房者把手裡的房子以合理的價格轉賣給剛需人群。從這個意義上說,在合適的時機征收『空置稅』能夠起到平穩市場的作用。
但是從另一個方面來說,征收空置稅應該從具體市場情況出發,而不能搞一刀切。在一些已實施『空置稅』的國家,如德國、荷蘭、法國、日本、法國,以及美國一些州,具體措施都是緊貼地產市場來設計的。
從目前海南的地產市場來看,兩極分化較為嚴重,即使『空置稅』征收施行後,海南開發商和炒房者開始降價售房,但買不起房的人依然買不起房,因為像海南海景房和別墅再降價也不是普通消費者能承受得起的,更何況在大幅度降價銷售和繳納『空置稅』的選擇上,幾乎沒有人會選前者。而且一旦炒房者和開發商真的開始拋售房產,其對經濟的影響也不容忽略。
海南清水灣旅業有限公司營銷總監嚴琰表示,春節期間三亞的樓市表現平淡,但對於價格較低的項目來說,成交情況明顯較好。而對於前期價格漲幅較大的樓盤,卻鮮有成交。『這種情況說明購房者正在理智關注樓市,性價比高的樓盤依然受青睞。如果在市場剛剛走上理性發展道路時推出「空置稅」的議題,可能會對海南樓市造成一些不必要的波動。』嚴琰說。