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儘管將自己標榜爲未來健康住宅細分市場的領先者,不過沿海綠色家園有限公司(01124.HK,以下簡稱“沿海家園”)依然難逃被評級機構降級的命運。
近日,標準普爾評級服務機構宣佈,將沿海家園的長期企業信用評級由“B-”下調至“CCC+”,展望負面。這是標準普爾繼去年將沿海家園信用評級評爲“B-”後的第二次降級。
不僅如此,標準普爾還對該公司的大中華區信用體系評級由“cnB-”下調至“cnCCC+”,並對其1.5億美元優先無擔保債券的評級和大中華區信用體系評級由“CCC+”和“cnCCC+”分別下調至“CCC”和“cnCCC”。
同樣爲評級機構的穆迪也在去年年底,將沿海家園的公司家族評級從“B3”下調至“Caa1”,並將其高級無抵押債券評級從“Caa1”下調至“Caa2”。
“對於評級機構的上述舉措我們沒有什麼可說的,但我們仍在積極地尋求諸如發債等合適的融資渠道,只是目前的進展還不便向媒體公開透露。”沿海家園副財務總監餘國良對時代週報記者表示。
實際上,業績大幅下滑,項目在全國分佈太散,可售項目只有6個且大都在限售城市,公司52億元人民幣的總負債中約有82%將在2012年到期等因素,是兩大評級機構認爲沿海家園是最差房企的原因。
業績大幅下滑成定局
作爲一家在香港聯交所上市的老牌房企,近年來沿海家園的發展似乎一直深陷被行業邊緣化的尷尬境地。由於近兩年業績表現不佳,不但不爲評級機構及市場所看好,而且銷售疲軟和流動資金風險一直成爲被人詬病的主要因素,業績大幅下滑也已然成爲不爭的事實。
數據顯示,2011年4-12月,沿海家園的合同銷售總額爲21億港元,較上年同期下降約70%。
而在去年9月份的股東周年大會上,沿海家園主席曾文仲也曾表示,2011年4-8月,公司的合約銷售額爲12億-13億港元,同比有所下跌。對於下降的原因,曾文仲將其歸結爲主要是受限購令等房地產調控的影響。
限購令幾乎對國內所有房地產公司的項目銷售都產生了負面影響,但對於沿海家園而言,除宏觀調控因素外,銷售下降的深層次原因恐怕更在於其旗下可售的項目資源非常有限。
記者在沿海家園的公司網站上看到,作爲一個已發展多年的房地產上市公司,沿海家園目前在售的項目僅包括北京沿海賽洛城、上海沿海麗墅(麗水馨庭二期)、武漢沿海賽洛城、瀋陽沿海賽洛城、東莞沿海·麗水佳園、鞍山智慧新城6個項目,而這些項目多爲項目後期,並非新開盤項目。
以位於北京東四環百子灣地區的北京沿海賽洛城爲例,該項目2007年就已經開盤銷售,截至目前,銷售期差不多5年。日前時代週報記者從該項目的售樓處獲悉,除部分商業地產外,該項目的住宅部分只有近10套的房屋可售,而且這幾套房屋均爲241和352平方米大面積平層住宅,均價在28000元/平方米。爲了能夠儘快出手套現,近日公司公開給出的優惠措施是“參與團購,即享10萬抵130萬優惠”。而在去年年底,沿海賽洛城的這些大平層公寓還曾以21000元/平方米的價格對外銷售。
瀋陽沿海賽洛城、鞍山智慧新城也均爲三期在售項目。瀋陽沿海賽洛城目前均價爲7300元/平方米,購房一次性付款可享受9.8折優惠,貸款享受9.9折優惠。而鞍山智慧新城在去年8月份三期開盤銷售時,也曾採取過9.5折的優惠措施,開盤當日購房更是提供另外的優惠。
從銷售策略來看,沿海家園資金回籠及實現銷售目標的願望非常迫切,但穆迪副總裁兼高級分析師李建宗分析認爲,由於沿海家園的品牌知名度比較低,運營規模較小,加上公司許多預售項目均位於已經實施限購措施的城市,鑑於短期內限購令取消的可能性極小,因此沿海家園試圖完成其銷售目標的難度很大。
“我們相信,沿海家園實現截至2012年3月31日財政年度,完成30億港元房地產銷售目標的可能性不大。而且公司的這一目標也遠低於2011財政年度實現的46億港元的銷售額。”標準普爾信用分析師陸楓說。
40多億借貸今年到期
去年以來業績的持續下滑,導致了沿海家園先後被國際評級機構標普和穆迪下調了對其的評級。而對於這些影響,曾文仲對外稱這是一種“過分反應”。
然而評級機構的態度恰恰相反。陸楓表示,自去年8月標準普爾下調沿海家園的企業信用評級以來,該公司的再融資風險陡然升高。他們分析認爲,沿海家園2012年房地產銷售可能保持疲軟,而且公司對未來6-12個月內到期進行再融資的可選擇方案也非常有限。
毫無疑問,目前沿海家園所面臨的是現金流吃緊和債務纏身的雙重壓力,不但現金流較爲緊張,而且債務負擔較重。數據顯示,截至去年9月底,沿海家園的無限制現金餘額降至10.8億元人民幣,低於3月時的19億元。
此外,公司52億元人民幣的總負債中約有82%將在2012年到期;其中包括11月到期的1.32億美元(約合8.3億元人民幣)優先無擔保債券;2011年5月至2012年12月間到期的總計16.4億元人民幣的4筆國內信託貸款;以及18億元人民幣的銀行借款。
曾文仲在去年6月30日的業績會上就坦言,公司目前的現金流確實偏緊,2011年還需歸還貸款及土地款共15億元,公司對融資將持開放性態度,不排除吸納基金入股。
而爲了改善流動資金緊張的局面,去年年底沿海家園還曾計劃通過向第三方出售部分項目來改善其流動性。
對於上述舉措,標普認爲,在目前緊縮的信貸環境與低迷的市場環境下,這種出售存在較大不確定性。同時疲弱的銷售業績可能會進一步削弱公司爲未來12個月內到期的1.32億美元票據和12億元人民幣信託貸款進行再融資的能力,因此公司不得不依靠拋售部分資產來募集流動資金。
但陸楓認爲,公司資產出售前景的可預見度也較低,而且籌資時間表存在不確定性。因此對於沿海家園目前的資金問題,陸楓表示出了極大擔憂。該分析師表示,爲了解決資金問題,沿海家園可能會採取再融資,但是公司現在的負債率已經很高,財務狀況也不是很理想,這樣再融資的難度會加大,再融資的風險也將加大。而標普近期之所以再次對沿海家園評級的展望爲負面,就是因爲他們預測其對未來6-12個月內到期債務進行再融資方面可能會出現困難。
只有6個在售項目
作爲最早一批進軍內地房地產市場的港資企業之一,沿海家園投資中國內地房地產業20多年的時間裏,也並非沒有可圈可點的地方。此前沿海集團曾確立了三大產品系—“沿海麗水佳園”、“沿海賽洛城”和“沿海國際中心”,這三大產品系已經成爲中國房地產業健康住宅的代表產品,並且均成爲國家健康住宅試點項目。而沿海家園還將其投資的戰略佈局聚焦在中國東北、華北、華中、華東、華南以及西南等六大經濟區域的主要城市。
但標準普爾分析師表示,在發展戰略方面,儘管沿海家園的目標明確,但其弊端則在於採取了分散的形式進行項目開發,在每一個城市都只做一兩個項目,這樣給公司的管理造成了一定的難度。
記者從沿海家園的官網上看到,公司旗下的23個項目分別分佈在北京、上海、深圳、大連、武漢、瀋陽、東莞、鞍山、蘇州、廈門、福州、南昌12個城市,而目前只有6個在售項目。
或許是意識到了這方面的問題,近年來沿海家園在拿地方面態度非常謹慎,沒有進行太多的城市擴張。公開資料顯示,去年7月,沿海家園曾以底價6110萬元競得了佛山首宗配建保障房的商住用地,根據要求,這宗總建築面積23萬平方米的地塊,需無償向政府移交近10萬平方米的商住樓體及車位。
相關負責人當時表示,沿海家園選擇在佛山這樣一塊混搭配建試驗田是想爲政府的保障房事業盡一點綿薄之力。但分析人士指出,配建保障房不僅在一定程度上爲政府“減負”,而且在銀行貸款等融資渠道上,更容易獲得政策的扶持,這也是很多發展商開始嘗試參與保障房建設的一大原因。
“沿海家園目前有200萬平方米的土地儲備,這些地塊差不多夠我們開發三年。其中150萬平方米集中在瀋陽,30萬平方米集中在武漢,其他20萬平方米的地塊面積都比較小,佈局也比較分散。今後如果有價格比較合適的地塊,不排除我們會繼續拿地。”儘管面臨評級機構的多次降級,餘國良對沿海家園的發展看起來似乎還是非常有信心。
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