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樓市格局撲朔迷離:上海“居住證滿三年可買二套房”被叫停;一線城市樓市成交量大幅回升,房企欲以價換量;一成首付再現樓市……這些消息無一不透露出中央政府、地方政府、房地產商三者之間正在進行的激烈博弈。
從今年下半年起,在這場博弈中,中央政府手中或將又多一張牌———應用房地產估價技術對存量房交易申報價格進行評估徵稅(以下簡稱:存量房評估徵稅)。
據有關專家介紹,在全國推廣應用存量房交易評估徵稅,對於中央政府來說,將“攻守皆宜”:守,可防範目前各地普遍存在的存量房交易“陰陽合同”,防止國家稅收流失;攻,一旦需要更大力度地調控樓市,在更大範圍內進行如滬渝式的房產稅改革試點,這套評估徵稅系統將可立即發揮其對個人住房評估計稅的技術支撐作用,這意味着存量房交易稅負將明顯上升。
存量房評估徵
稅
已定時間表
從各地地稅部門此前下發的一些文件看,所謂存量房交易,指的就是二手房交易。
中翰國際轉讓定價稅務服務聯盟發起合夥人兼首席聯絡官王駿向羊城晚報記者介紹,按照財政部和國家稅務總局的部署,全國於2009年下半年開始進行存量房評估試點工作,目前絕大多數地區已完成試點工作。財政部、國家稅務總局此前下發過一個文件(《關於推廣應用房地產估價技術加強存量房交易稅收徵管工作的通知》財稅[2011]61號),該文件要求自2012年7月1日起,各地地稅部門對納稅人所申報的存量房交易價格要進行全面評估,嚴格禁止不經評估即直接按納稅人申報的交易價格徵稅,或公佈存量房交易價格評估值,客觀上引導納稅人按公佈的存量房交易價格評估值進行納稅申報。對於評估認定申報交易價格偏低的,應進一步經過規定程序確認申報交易價格偏低是否有正當理由。有正當理由的,按申報交易價格徵稅;沒有正當理由的,按覈定計稅價格徵稅。覈定計稅價格可參照存量房申報價格評估值確定。這意味着,存量房交易“陰陽合同”將受到極大的遏制。
據瞭解,目前各地推行這項工作的基本方案是,由各級財稅徵收部門依據採集來的房地產基礎信息,建立存量房交易申報價格比對系統,對各類存量房進行評估。納稅人申報的交易價格符合客觀實際時,按納稅人申報的交易價格徵稅;納稅人申報的交易價格明顯偏低且無正當理由的,按存量房交易評估值徵稅。來自稅務部門的說法,該系統將來同樣可以應用於對個人非經營性住房進行評估計稅。
北京評估計價
稅
飆升兩倍
從公開信息看,目前在京、津、滬、穗等主要大城市中,北京已先於2011年12月10日正式實行存量房評估徵稅。
根據北京市財政局、市地稅局、市住房城鄉建設委於2011年11月26日聯合發佈的《關於加強存量房交易稅收徵管工作的通知》,該市對存量房交易計稅價格覈定辦法重新進行了修訂,對於申報的存量房交易價格明顯偏低且無正當理由的,按覈定計稅價格徵收稅款。
當天,北京市住建委、市地稅局還同步出臺了《關於公佈北京市享受優惠政策住房平均交易價格的通知》,對本市普通住房的價格標準進行了調整。
此舉,在北京百姓口中,被稱之爲“最低計稅價上調”。
在該新政執行後,北京市各中介根據成交的房屋信息估算,各區域經過評估後的計稅價格約是新政執行之前的3倍。
“新的評估計稅價已和目前市場實際成交價差不多,大約只低了10%到15%,而不像以前相差好幾倍。”該市房產中介公司一位工作人員曾經這樣對記者說。
北京市房地產從業人士測算,按照評估後的最低計稅標準繳稅,預計部分購房者可能需要比原來多繳稅50%左右。不過,以目前真實的二手房交易價格看,其稅費成本基本在總房價的1%-9.5%之間,因此,購房者新增稅負一般不會超過總房價的9.5%。
由於搶搭政策末班車,據北京市住建委公佈的網籤數據統計,2011年12月1日至12月10日,北京全市二手住宅網籤總量爲10098套,環比11月下旬的網籤量大幅上漲了241.5%;12月9日新政執行前一天,單日網籤量更是高達2828套,創下自2008年北京實行住房網籤以來單日網籤量歷史最高值。新政開始實施,北京市二手房交易立即陷入低谷,10日成交量僅35套,11日成交9套,兩天成交量僅相當於前一個週末的一成左右。
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