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解先生去年此時,手中還握有兩處投資的房產,和大多數住宅投資者一樣,在政策的擠壓下,紛紛選擇在去年拋售離場,重新選擇了新的投資產品。因爲解先生的愛人非常喜歡時尚服飾,並且對服裝行業、流行元素也非常有心得,就想通過服裝精品店的形式自營店面。於是,解先生想用出售房產的資金在小白樓的一處高檔社區購買一處底商,專門用作時尚服飾的經營。但出於投資安全性的考慮,解先生和本報取得聯繫,希望有關專家能幫助他分析一下,首次投資社區底商需要注意什麼?有哪些方式能更保險些?爲此,本報採訪了天津仕一邦大宗交易技術總監韓鵬。
一思:宜選動態消費區
“商鋪就是賣東西消費的地方,選擇投資的商鋪價值大小,很大程度上是由在這個商鋪的消費力所決定的,這就跟它所在的區域又有很大的關係”,在選鋪問題上,韓鵬介紹說,進行底商投資首先面臨的就是選址,社區底商可以分爲靜態消費區和動態消費區,二者所帶來的購買力也截然不同。一個僅對內的社區商業,只有在傍晚和週末節假日纔會有大量消費客流羣體在此消費,其他時間如上班時間,整個商業區域會比較安靜,購物的人很少,這樣的區域我們叫做靜態消費區。
而動態消費區,就是在底商的營業時間裏,不分時間段,都會有大量的流動消費客羣前來消費。比如小白樓圖書大廈附近的一些社區底商,面對的客戶羣體不侷限於小區內部,平時上班出行的白領,接送孩子上下學的家長,遊玩人民公園的人羣,來往圖書大廈的人羣,都可能成爲社區底商的消費者。因爲靜態消費區平時並不具有人流,而動態消費區中更多的是流動人羣,因而建議投資者先行考察店面是否處於動態消費區。
二思:分析適合經營啥
韓鵬介紹,每個商業物業的功能業態的分佈是不同的,有的部分就只能做餐飲,有的就只能開精品店,而各個行業的品牌客戶在做店址選擇時,都會有其最高租金標準,其中餐飲的租金較低,而精品店和品牌服裝專賣店比較高。所以在投資購買商鋪時,要分析它能做什麼不能做什麼。如果解先生想做品牌服裝,就要考慮到租賃或購買的投資成本和未來的預期收益能否相適應。尤其是服裝店面,如果不處在商圈中,而是位於社區底商內,必須前期對社區內部人羣和來往的流動人羣對該店面服裝的興趣度和購買力進行周到的考察。市場中的確有一些服裝精品店背靠一個比較年輕化、時尚化的小區經營得很好。
三思:先租後買更保險
最後,首次投資底商,對商鋪價值的預測難免會和實際情況有所差異,對於沒有投資經驗的業主來說,不妨先租下商鋪,在經營過程中發現項目是否真具有長期投資價值,再決定是否買下。如果在租賃期內發現狀況不好,損失也不會太大。當然,在進行投資決策過程中,如果對市場狀況不甚瞭解,最好還是向專業機構諮詢,不要盲目投入。
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