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央行宣布從2012年2月24日起開始下調存款類金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點。調整後,中國大型金融機構和中小金融機構將分別執行20.5%和17%的存款准備金率。根據央行公布的存款餘額計算,此次釋放資金約4000億元。
業內專家對此分析認為,對銀行而言,存款准備金率下調後,增加了銀行的可貸資金,有利於增強其放貸能力。而對於樓市而言,由於商業銀行對房地產貸款比較謹慎,因此存准率下調不會緩解開發商的資金緊張,但個人住房貸款可能會有所松動。
『降准』利好難救樓市
『本次是繼2011年12月之後第二次降低存款准備金率,表明流動性已開始步入逐步釋放過程。』鏈家地產市場研究部馮聯聯認為,究其原因主要在於通貨膨脹形勢有所緩和、經濟增長放緩,實體經濟對資金的需求度在增加。但在必要時刻釋放流動性的政策並不能代表貨幣政策就此放寬,是屬於穩健貨幣政策的一種微調方式。
而說到此次降低存款准備金率對房地產市場的影響,馮聯聯分析表示,『降准』對樓市影響有限。首先是降低存款准備金率利好樓市,但難於救市。此次釋放的4000億元流動性,或多或少都將會有部分進入房地產領域。對於目前仍處於深度調控環境下的房地產市場來說,可以說是個利好消息。
數據顯示,從龍年伊始的樓市現狀來看,1月份70個大中城市中,房價指數環比零漲幅的城市從去年12月份的16個增至今年2月份的22個。
『目前大部分房地產企業仍然按兵不動,這種觀望狀態,或許也包括了對於樓市調控和信貸環境兩方面的期許。』馮聯聯認為,近期多個地方政府頻頻出臺樓市新政,通過不同方式希望能盡快緩解當前十分低迷的成交狀態。但從安徽蕪湖和廣東中山新政出臺後改口事件來看,調控的大方向仍然不會改變。因此流動性釋放對房企來說,在當前調控從嚴的情況下雖然可說是一道曙光。但從實際影響來看,房地產開發仍然是銀行貸款風險防范的主要對象之一,因此房企從銀行獲得開發貸款的難度很難在本質上得到改變。
中國社科院金融法律與金融監管研究基地秘書長尹振濤也認為,本次下調存准率將要釋放的4000億元資金,在銀監會相關制度束縛下,很難大批流入房地產市場和政府融資平臺,也很難通過信托等手段變現流入。因此,對房地產企業和地方政府平臺而言,其目前所處的窘境難於翻轉。
流動性釋放可緩解剛需貸款購房
馮聯聯認為,流動性釋放可緩解剛需貸款購房以及為未來首套房貸款利率回調提供了基礎。
據鏈家地產市場研究部統計,2011年調控至今,全市二手房成交中,全款購房佔比大約為65%-70%。除去公積金貸款,商貸購房不足20%,為2009年至今低值。預計降准後,商貸購房佔比將會重新回到20%以上。
『相對於房地產開發企業,降低存款准備金率的利好可能會更多地體現在購房貸款方面,尤其是今年調控政策的方向之一即是減輕剛需購房者壓力。』馮聯聯表示,此次降准會促使銀行惜貸的現象進一步減輕,為未來緩解首套房貸款難度和成本提供基礎。
馮聯聯預測,未來個別銀行會陸續出現為首套房貸款利率政策松綁的情況。部分支付能力較低、只能靠向銀行貸款來實現購房的消費者或將結束對樓市的觀望。
有資料顯示,在此次存款准備金率上調之前,央行就曾提出要滿足首次購房家庭的貸款需求,使購房者更加期待首套房貸利率進一步寬松。業內人士對此預期,由於龍年嚴格調控樓市的方向不會改變,因而涉房信貸整體上太過寬松的可能性不大。
信貸政策微調避免樓市硬著陸
中央財經大學教授郭田勇認為,這次央行下調存款准備金率原因有二:其一,這是央行在進行貨幣政策預調微調的措施,因為從近幾個月看,宏觀經濟指標不樂觀,很多指標比較低,這是為了保持經濟增速平穩,保持經濟環境穩定采取的措施。其二,1月份新增貸款規模低於萬億元,表明銀行流動性緊張,銀行資金量不足。
國家統計局日前發布的數據顯示,今年1月份我國70個大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)價格環比全部下降或持平。至此,一度hold不住的樓市終於告別上漲消停下來。但是,持續的樓市調控、融資渠道的收窄、融資成本的不斷增加、居高不下的樓市庫存以及量價齊跌的市場,已經讓一些開發商的資金捉襟見肘,叫苦不迭。受業績下滑壓力影響,春節後部分大型開發商開始醞釀新一輪降價以刺激成交,加速『跑量』。其中不乏保利、恆大等龍頭開發商的身影。近期,由於降價等利好刺激,主要城市新房和二手房成交量回昇明顯。
『雖然存准率的一次下調對於地產行業來說,並不會產生巨大的直接影響,但這仍然給開發商釋放出的是積極信號。』業內人士分析指出,此次下調存款准備金率釋放的信號,即央行將采取行動,緩解當前貨幣市場資金偏緊的狀況。而本次流動性增加,相信可能會有部分資金進入樓市,不過因為2012年房地產整體的資金缺口比較大,房地產市場的下調趨勢已經確立。
業內專家強調,即使部分資金緩解房企壓力,只不過是延緩降價時間。而信貸政策的預調微調可以避免樓市硬著陸風險。