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一直以來,房地產行業是產業資本、信貸資金及社會資金的主要集散地,但持續近兩年
的嚴厲房地產調控,已讓不少房企倍感寒意,越來越多的房企開始尋找兼職,希望通過
跨界經營熬過冬季。
2011年12月18日,主營建築和地產的廣廈控股宣布,總投資預計120億元的黃澤山石油
中轉儲運項目一期工程正式開工。
中天城投、中潤投資、鼎立股份、華業地產[ 簡介最新動態]等20餘家房企已經或即將涉足礦業,涉礦房
企佔整個上市公司房地產板塊總數的近1/6。
目前已設立產業基金的房企有中海[ 簡介最新動態]、嘉凱城、世貿、復地[ 簡介最新動態]等。
以浙江為例,2011年包括浙江廣廈在內,濱江集團、萊茵置業、新湖中寶等多家浙江傳
統房地產企業正在尋找第二職業
這種主動轉業的現象,是在以往樓市調控中不曾有過的。
普遍經商
易居中國研發機構易居研究院的一項研究表明,房地產領域多元化經營現象非常
普遍。進入2012年,在行業日益成熟、市場深度觀望的背景下,相比過去幾年,房企更加積
極地探索多元化經營,這一方面表明當前市場形勢下企業有調整發展戰略的強烈訴求,另一
方面也凸顯了在產業發展階段中,尤其是那些大型房企有從單一業務經營向多元化經營的客
觀需要。
近年來,商業、金融、礦產能源等行業正在成為房企多元化經營的熱點進入行業。易居
研究院周建成博士指出:目前,進行相關多元化經營的房企,以進駐商業經營、產業基金
等領域為主,這些企業一般是大中型房地產領先企業,它們多元化混業經營的擴張路徑普遍
以現有業務為基礎,進入與現有業務在價值鏈上擁有戰略匹配關系的新業務,進行多元
化經營。
周建成跟蹤分析了2011年銷售金額TOP20房企的業務組合後發現,除中海地產與碧桂園
兩家企業,其他企業均已進行了相關多元化經營擴張。這其中,涉足商業經營的最為普遍。
這些企業一般開啟多元化經營的時間比較早,也比較典型。跨界進行商業經營的房企多數是
大中型企業,企業資本實力雄厚,具有多元化業務管理的經驗和能力。
集體涉礦
很多房企開始設立產業基金,進行相關多元化擴張,以期開拓房企的融資新渠道。目前
已設立產業基金的房企有中海、金地、華潤、綠城、萬通、嘉凱城、世貿、復地等。
分析發現,跨界進行房地產基金經營的房企基本都是行業內的領先企業。在基金運作模
式上,國內主要以投資型基金為主,相比國際上主流的投資型、經營型、不良資產處置型三
種模式來說還較為單一。在基金設立方式上,基本上由房企成立基金管理公司並發起設立房
地產基金。
房企集體涉礦是近兩年房企多元化經營的新趨勢。易居研究院管理戰略項目部通過
對滬深主業為房地產業的132家上市公司多元化擴張進行調研訪談,發現中天城投、中潤投
資、鼎立股份、華業地產等20餘家房企已經或即將涉足礦業,佔到整個房地產板塊上市公司
總數的近1/6。這些涉礦房企一般來說規模多為中小型房企,主要選擇以並購或者合資的方
式參與到礦業經營中。
戰略轉移
研究發現,近20多年來,跨界實行多元化經營已經成為全球各行業標杆企業進行擴張發
展的重要路徑。易居研究院對福布斯世界100強企業1997-2006年的業務組合類型及變動趨勢
進行了跟蹤分析,發現了兩個方面的重要事實,值得我們房地產行業引起注意。第一,在世
界100強企業中,超過90%的企業均從事多元化經營,單一業務型企業佔比不足10%;第二,
在這些從事多元化經營的企業中,超過86%的企業從事的是相關多元化經營,僅有不足14%的
企業從事的是無關多元化經營(非相關業務型)。
中國房地產業經過近三十年發展,行業集中度在不斷提高,行業利潤逐步趨於平穩,正
從成長期步入成熟期,有更多企業選擇多元化經營戰略。例如,香港房地產四大天王新
鴻基、新世界、恆基兆業、長江實業無一例外均從事多元化經營。
被逼突圍
近兩年是房地產調控最嚴厲的時期,限購限貸等政策調控效果顯著,樓市遭遇前所未有
的攻堅戰,降價潮、退房潮此起彼伏,樓市成交量普遍下跌,整個市場呈現一片低迷景
象,不少房企紛紛開始尋找新的出路。
從2010年開始,在住宅市場受挫、商業地產與產業地產方興未艾的形勢背景下,大量房
企調整業務結構,投入商業地產開發,商業地產領頭羊萬達地產在這一方面早已經樹立了榜
樣,萬達集團旗下的萬千百貨[ 最新消息價格戶型點評]、萬達影院正在成為萬達城市綜合體的主力店,並且成為萬達
城市綜合體的獨有特色。
周建成認為:房地產黃金十年已經結束,未來將是理性發展的十年。房地產業走向成
熟期,平衡收益和控制風險纔是制勝之道。對於房地產業而言,分散風險更是至關重要,
而其本身對於市場風險和政策風險十分敏感,稍有風吹草動都將反映到銷售業績中,而且近
年來這一風險更是急劇上昇。全國TOP10和TOP20企業銷售金額的增長幅度從2010年的65%和5
8%分別下降到2011年的18%和17%,上海TOP50企業利潤總額增長率呈現不斷下滑態勢,反映
房企利潤正在漸漸攤薄。
在這一背景下,房企為了生存紛紛另謀出路,不少企業試水多元化經營,涉足礦產能源
等高利潤行業,成為了逆勢之年房企的突圍之路。
並購避險
周建成表示,多元化經營對於企業發展歷來是一把雙刃劍,房企同樣如此。在獲得
多元化帶來的收益提昇或成本降低的同時,無一例外都要面臨專業化風險。
近年來,國家加大了在礦產能源行業的投入力度,而礦產能源行業利潤豐厚,平均行業
利潤率高於15%,甚至達到20%,被眾多企業及信托公司、PE看好。但是礦產能源行業門檻高,
前期融資成本大,甚至超過房地產信托的融資成本,而且投資周期長、受政策影響較大,且
地下資源的儲量與地質勘探的結果可能會有一定的偏差,並且一旦出現安全事故,礦企將會
停產從而影響現金流。因此,其投資的風險甚至高於房產。在這一背景下,房企涉礦,盡管
有強烈的利益驅動,但一定要三思而行。
並購或合資是目前多元化經營最為盛行的一種方式,不僅因為它比企業從零開始自主創
業更容易,更重要的是它能夠使多元化經營的企業直接跨越許多平常難以逾越的行業壁壘,
如行業管制、技術要求、供應商網絡的建立、規模要求以及培育市場的前期投入等。
周建成建議:並購是實現房企多元化經營的有效策略,通過並購可以減少企業從零經
營的成本,快速實現延伸產業鏈、優化業務組合的目標,最終降低進入新業務的投資風險。
王德毓