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證監會重申房地產企業融資未重新開閘,再次打破開發商股市融資幻想,資金鏈緊繃的房企開始被迫曲線自救。
自今年1月以來,已有多家開發商按捺不住融資衝動,以更高成本向銀行貸款,發行票據,乃至通過母公司不斷輸血。
部分資金壓力過大的房企甚至開始股權融資,不惜變賣項目來籌錢自保,越來越多的主業非房地產企業乾脆清退房地產業務。
銷售回款不力及多種融資渠道遇阻,房地產企業曲線融資成為必然命題,但目前房企融資並沒有太多的騰挪空間。更重要的是,市場對房地產行業的看空導致房企融資成本一路走高,前途未卜。
開發商逆勢融資
2月16日,華僑城[ 最新消息價格戶型點評]A(000069.SZ)有關負責人向《第一財經日報》證實,華僑城集團[ 簡介最新動態]近期擬計劃發行總額60億元人民幣中期票據,首期為30億元人民幣,期限為三年。
就在約兩個月前的2011年12月,華僑城集團剛剛發行了14億元人民幣的公募中期票據,利率為5.08%;去年5月,也曾發行了利率為3.5%的10億元3年期中期票據。
華僑城業績預告顯示,公司2011年度的營業收入預計為174億元,同比微昇0.7%;歸屬於母公司股東淨利潤為31.5億元,同比小幅增長3.8%。多家機構研究報告稱,華僑城業績低於市場預期,其中地產銷售速度放緩和回款時間過長是主要原因。
另一家央企背景的房地產企業中國海外發展(00688.HK,下稱『中海地產[ 簡介最新動態]』) 2月15日宣布,公司擬發行的五年期5億美元債券將於2月16日在港交所掛牌,票面利率為4.875%。
中海地產主席孔慶平2月2日在香港媒體會上曾公開表示,今年房地產形勢更嚴峻,中海地產正積極籌集更多現金以應對。
根據標普的分析,此次發行的債券的條款與條件,與中海[ 簡介最新動態]已發行的優先無擔保美元債券一致。預計中海地產將把發債所籌資金用於償還現有債務,或對現有債務進行再融資,並用作新項目和現有項目的融資,以及一般企業用途。
盡管銀行貸款緊縮,但中航地產(000043.SZ)2月14日公告表示,中航地產以南京中航19%的股份進行質押,將與興業銀行、南京中航三方簽訂《委托貸款借款合同》,借款不超過7000萬元,期限為一年,借款利率不超過7%。
中航地產稱,公司進行本次借款主要是為了補充公司短期流動資金需求,拓寬公司的籌資渠道,緩解公司項目開發高峰期短期流動資金的緊張。
連續兩年業績報虧的深國商(000056.SZ)則於2月14日發布公告,宣布為子公司借款14億元的議案失敗。此前1月18日,該公司發布公告稱,擬為深圳子公司向平安信托及金融機構申請總金額不超過14億元的借款,主要用於償還子公司12億元的銀行借款及補充日常營運資金,做好皇庭國商購物廣場項目開業前的裝修和招商工作。
一直稱公司現金流充裕的行業龍頭萬科(000002.SZ)此前在1月16日發布公告稱,公司將為上海和佛山的兩子公司總額逾6億元的貸款提供擔保,以滿足各自業務投資經營需求和推動項目開發。
『拆東牆補西牆』
在過去的2011年,房地產融資可謂遭遇四面伏擊,銀行貸款、上市融資、房地產信托及境外發債擔保紛紛收緊,開發商資金鏈危機一觸即發。
地方政府松綁樓市調控屢被叫停,調控政策壓力難減。多數開發商在今年1月份出現銷售金額急跌現象,房地產銷售回款後市乏力。
驅使房企設法融資的另一原因是債務壓力。根據世聯地產董事長陳勁松的說法,2012年是房企債務的償還高峰,包括銀行貸款、信托、私募、民間高利貸等在內,房企萬億債務今年都將集中到期。
根據媒體援引恆盛地產(00845.HK)總裁兼執行董事程立雄的近日表態稱,該集團目前淨負債率約60%至70%,目標長遠是維持在60%以內。未來希望能夠通過銀行項目融資來取代信托貸款及以長債來取代短債以優化債務結構。
程立雄還表示,恆盛地產目前貸款總額約150億元,當中12.5億元為信托貸款,將於9月至10月到期繳付。
另有機構統計,包括合生創展、綠城中國、上海證大、碧桂園、華潤置地、恆大等在內的30餘家在港上市房企,2012年均有海外債券到期或需支付利息。
目前的種種跡象顯示,房地產企業在堅持一年之後的資金鏈壓力越來越突出,不具備融資條件和資源的開發商或者主業非房地產企業開始斷臂求生。
有數據顯示,今年1月以來共有8家上市房企的股東9次質押其持有的全部或部分股份。東方航空、西部礦業、江蘇舜天、酒鬼酒、安徽金種子等主業非地產業務的公司,皆通過相關股權轉讓的方式,逐漸實現從房地產業撤資或減少相關資產配置。
在鏈家地產市場研究部馮聯聯看來,從整體房地產調控走勢來看,今年房地產市場的信貸政策仍將從緊,加之目前民間借貸風險較高,國家將會加大管理力度,2012年房企仍然面臨融資難的問題。
但是,房地產企業逆勢融資更多是在上演『拆東牆補西牆』的資本騰挪游戲,但卻帶來融資成本一路走高,進一步加劇資金鏈壓力。