|
||||
房產稅能否代替“土地財政”?
住房和城鄉建設部部長姜偉新日前表示,今年上半年,40個重點城市個人住房信息系統要實現與住建部聯網;各省區市也在加快個人住房信息系統建設,爭取2013年實現全市、全省聯網。業內人士認為,此舉為房產稅的征收鋪平了道路。
經濟學家馬光遠表示,全國主要城市實現房產聯網,有助於建立透明的房地產信息體系,使家庭的住房套數和面積等數據更加清晰,有利於加速房產稅等政策落地,及控制異地炒房。
同時,北京、武漢、上海等城市相繼修改了“非普通住宅稅”標准,使更多普通住房享受到契稅優惠。此舉也被市場認為,為區分征收房產稅的類別做准備。
去年底,中央經濟工作會議首次提出推進房產稅試點。馬光遠說,房產稅不僅調節收入分配,抑制投資性炒房,還有助於地方政府找到一個穩定的稅源,一定程度上避免了“土地財政”推高房價。
但中南財經政法大學房地產研究所所長張東認為,房產稅只有加大改革力度,完善征收機制,纔能起到市場所期望的作用。如果現有的房地產市場格局未變,供給遠遠滿足不了需求,那麼持有成本就很容易為上漲的房價所抵消,也無助於市場供給的擴大。
張東說,上海、重慶等地開展的房產稅試點有點“溫柔”,在征收范圍、稅率等方面力度太小,不足以對市場產生大的影響。如何動態地評估房屋價值,如何確定征收范圍和征收方式,是自己申報還是政府認定等等問題都有待進一步細化。“如果倉促推行房產稅,不僅無法抑制房價,反而會引發不公,還可能導致房產稅成為開發商提高房價的借口。”
土地制度改革能否觸動要害?
在2011年底召開的中央農村工作會議上,國務院總理溫家寶明確要求,精心設計征地制度改革方案,2012年一定要出臺相應法規。
在隨後召開的全國國土資源工作會上,國土資源部部長徐紹史說,隨著形勢發展,現行征地制度出現了許多不適應的問題,改革的任務十分艱巨。他表示,將深化城市用地審批制度改革,部署開展集體經營性建設用地流轉改革試點,深入推進共同責任機制試點建設。
華中科技大學公共管理學院教授王國華認為,此輪土地制度改革,致力於逐步建立國有和集體土地統一規劃、統一出讓的用地市場,改變以往低價征地再高價賣地的土地出讓模式,引導地方政府擺脫對房地產的依賴。
另一方面,未來的土地供應將不再被開發商包攬,轉向對保障房項目傾斜。2011年,全國共開工保障房1000萬套,今年計劃開工700萬套。至“十二五”末,保障房覆蓋面將達到20%。目前,國土資源部已批准北京、上海利用集體土地建設租賃住房。一些房價較高、土地資源緊缺的城市或省份也有望被列為試點。
王國華表示,土地供應將不再僅僅為了賣得高價,而是側重於完善市場和保障民生。同時,開發商依靠土地增值來獲利的模式將難以為繼,“圈地為王”的時代成為過去,客戶導向、市場導向、產品導向纔是未來房地產業的競爭要義。
但有市場人士擔心,要想徹底擺脫地價推高房價,涉及整個經濟結構的調整,不是某一城市某一部門能夠完成的,短時間內很難實現。
中國土地勘測規劃院研究員鄒曉雲也認為,土地制度的改變直接牽扯到地方政府的利益,所以阻力很大。許多地方政府擔心,不僅無法獲得超額土地收益,還會大大增加征地的難度。僅僅改革土地制度,而未涉及稅收制度,“錢少事多”的壓力將會更大。
鄒曉雲說,進行土地產權及收益分配制度改革是關鍵。在承認土地為地方所用的同時,更重要的是如何解決地方政府對土地的控制,讓土地市場更加開放、自由流通;同時,如何逐步改革財政稅收體制,調整中央與地方的財政稅收關系,擴大地方政府籌資權限,也是亟須解決的問題。