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深圳特區報訊(記者譚建偉)1月,房地產龍頭企業萬科銷售面積和銷售金額雙雙出現兩位數的同比下滑。這是2008年以來,萬科開年銷售首次同比下降。業內人士認爲,這不只是單個企業的偶然表現,其中透露出今年樓市形勢空前嚴峻,預示着以價換量正成爲今年房企生存的不二法則。
1月萬科銷售額降幅明顯
據公告,1月份萬科的銷售金額爲122億元、銷售面積119萬平方米,雖然比去年12月分別環比上升一倍左右,但跟去年同期相比仍分別下降39.3%和28.1%,幅度十分明顯。
萬科董事會祕書譚華傑表示,1月份銷售環比大幅增長存在一定的特殊因素,主要是因爲去年臨近年底公司推盤量較大,很大一部分客戶雖然在去年12月實現了認購,但未能在年底完成簽約,因此這部分金額未在去年12月的業績中體現,而是在今年1月隨着簽約完成而計入當月銷售。
爲什麼將去年12月相當一部分銷售額計入今年1月,仍然出現同比顯著下滑?萬科公司昨天迴應稱,單家公司的單月銷售數據,很難做到均勻分佈,因各種偶然因素影響而出現較大波動是常見的。過去幾年中,即使在整體銷售大幅增長的年份,萬科也出現過單月銷售面積和金額同比下降的情況。今年1月簽約銷售同比下降,主要是因爲去年基數過高。2011年1月萬科簽約銷售額超過200億元,不僅是萬科的歷史記錄,也是全行業單家公司單月銷售的歷史記錄。和歷年1月相比,今年1月的數據還是比較高的。不過,“市場整體成交放緩當然是影響銷售的一個因素。”
世聯地產首席分析師王海斌說,去年三季度開始,市場看漲房價的預期發生逆轉。預期房價下跌的購房者比例首超上漲比例。2011年第四季度,預期房價下跌者的比例爲67%,是前三季度的兩倍。而即使在國際金融危機爆發的2008年,大部分購房者也未改變看漲房價的預期。這樣的新背景下,2012年初樓市出現2008年以來的低谷也就不足爲怪了。這也意味着萬科開年銷售出現五年來的首次同比下滑,與樓市大氣候是分不開的。
樓市將走向以價換量
“2012年,樓市成交量可能不會太悲觀,這有一個前提,那就是房企看清市場預期已經轉變的大勢,主動、儘快拉開以價換量的序幕。內地鄭州、長沙等多個城市近期已經出現了這樣的跡象。”王海斌表示,今年房企以價換量的格局已經明確,但是動作太慢的房企可能降價也換不來量。
調查顯示,2011年第四季度,全國高達83.4%的購房者認爲當前房價不能接受,而房企實際降價行爲偏少,致使雙方針對房價問題的矛盾進一步激化。
世聯地產關於全國28市萬名購房者的一份最新調查表明,購房者期望降價的幅度主要集中在“30%以上”。中原地產的預測不約而同:2012年,在政策維持穩定的前提下,深圳房價相比目前將有三成的下跌。
深圳樓市節後回升乏力日均成交不足去年三成
業界期待的春節後樓市迅速回暖情形沒有出現。市規劃國土委數據顯示,上週,深圳新房成交169套,日均僅24套,只有去年日均成交量88套的27%。
據觀察,上週,羅湖依然維持零成交狀態,其他各區開始恢復成交,但成交情況不樂觀,鹽田僅成交1套,福田、南山、龍崗、寶安的成交套數均在兩位數,產生最高成交量的龍崗也只成交70套。成交價格方面,全周均價爲19231.8元/平方米,環比下跌了8.7%,房價延續春節前的下行走勢。
據深圳中原地產的監測,上週,深圳二手房成交199套,成交面積爲1.87萬平方米。各區的二手房成交有所回升,但各區的成交套數僅爲兩位數,鹽田的成交量最大,也不過72套。周成交均價爲25091.7元/平方米,比春節前一週上漲了14.6%。主要是因爲南山華僑城豪宅區的名城3期成交,拉高了成交均價。
業內人士認爲,春節的慣性影響依舊存在,且2011年限價令已經到期,後續政策尚未出臺,不少開發商和購房者都在觀望,這是導致樓市成交深陷低迷的一大因素。預計後市市場會逐漸復甦,但速度將會很慢,價格將繼續走低。
去年深圳13個片區二手房價跌逾10%阪田跌二成領跌全市
據中原地產昨天發佈的最新研究報告,2011年,深圳31個主要居住片區中,有13個片區二手房成交價格年底較年中高點跌幅超過10%,而阪田更是領跌全市,跌幅近兩成。
深圳中原市場研究部有關負責人表示,這13個二手房價跌幅明顯的片區分別是阪田、梅沙、保稅、龍崗中心城、沙頭角、東門、蓮塘、華僑城、翠竹、後海、白沙嶺、寶城中心區和前海。
據分析,阪田片區由於地理優勢加之配套設施完善,引來各大開發商搶灘市場,萬科第五園、萬科城、十二橡樹莊園和四季花城等代表樓盤的聚集,快速將整個區域的成交均價拉高至2萬元/平方米以上,遠遠高於周邊區域。相比其他片區,2011年,阪田區域規劃利好稍顯匱乏,加之前期成交量火爆、投資成分居高,使得該片區住宅空置率極高。隨着利率上漲使持有成本的持續增加,該片區二手住宅市場賣方終於出現妥協,業主紛紛降價出手,其中一樓盤均價從21884元/平方米降到17153元/平方米,降幅兩成以上。
相關新聞大房企未調低2012年銷售目標
據新華社北京2月6日電上週末,萬科披露1月份銷售業績,銷售面積119萬平方米,銷售金額122億。與此同時,中海外、恆大和佳兆業三家大型上市房企也在近期公佈了其2012年年度銷售目標。其中,中海外與2011年相同,爲800億港元;恆大和佳兆業在2011年的基礎上分別提高14.3%和10%,達到800億元和165億元。
鏈家地產市場研究部分析師馮聯聯認爲,中海外、恆大和佳兆業三大房企維持或調高2012年銷售目標,說明其對今年市場預期相對較好。首先,2012年政策嚴厲程度加深的可能性不大,市場環境相對溫和;其次,這三大房企在2011年的目標大幅度提高,業績增幅明顯,已經具備應對市場轉冷的能力和策略;再次,其產品結構合理,具備持續增長的優勢。對於這一部分房企來說,產品佈局在二三線城市分佈較廣,產品結構以中低端爲主,在2011年嚴厲限購的情況下穩定“過冬”,有望在今年提前走出樓市“冬眠期”。
相關報道近七成受訪經濟學家預測國內房價將下行
深圳特區報訊《2012和訊預測中國經濟白皮書》針對100名經濟學家進行問卷調查顯示:高達69.9%的受訪者認爲,2011年國內多個大中城市房價均出現不同程度下降,房價拐點已經到來。2012年,國內房價走勢將繼續呈現下行趨勢。有近三成受訪者認爲,未來房價仍將走穩。僅有1%的受訪者認爲,房價仍將維持上行趨勢(左圖)。
報告指出:由於國家宏觀調控繼續保持嚴厲態勢,地產商資金鍊將面臨巨大挑戰。在此情況下,通過競相降價的方式爭取資金回籠,補充日益吃緊的資金鍊條將可能大面積出現。
在白皮書發佈現場,中國科學院數學與系統科學研究院研究員陳錫康表示:“今年,在預測我國GDP增長速度時,除了要考量歐債危機、政策導向帶來的影響,還應充分預計房地產市場的變化。預計在2012年中期,我們房地產調控政策將出現明顯成效。我們預期上半年在一線城市房價將出現明顯的下降,二三線城市也將出現不同程度降幅。”
“2012年樓市下行將是大概率事件。在持幣觀望氣氛較濃的前提下,購房者將以剛性需求爲主。”陳錫康說。
中國社科院數量經濟與技術經濟研究所所長汪同三表示:“房價下跌是近兩年房地產市場持續宏觀調控的必然結果。實際上也反映了房地產市場深層次調整的開始。這也是符合廣大公衆利益的調控方向。作爲我國經濟結構調整的重要組成部分,房價調控可能仍將是貫穿今年乃至明年的大方向。”
北京大學中國經濟研究中心教授宋國青表示:“房地產走勢仍具有不確定性。很大程度將取決於未來相關政策的走向。如何在平衡房價的同時,解決基礎設施建設、地方融資需求、經濟發展資金緊缺的難題,仍有很大探討空間。除此之外,一些居住觀念,比如大戶型消費觀仍需改變。”
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