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“居民小區是一個城市文明、進步的重要體現,小區環境與百姓生活質量息息相關,但哈市的物業管理卻一直未能盡如人意。”哈市多位政協委員建議,物業公司不僅需要在管理上亟待規範,物業費要做到公開透明,明確與業主之間的權利與義務,同時,業主也要發揮主動性,完善業主委員會,將業委會的權利落到實處。
老舊小區棄管多服務差
近幾年來隨着城市經濟的快速發展,哈爾濱市房地產產業蓬勃興起,現代化居民小區如雨後春筍般拔地而起,而哈市卻仍有相當一部分老舊小區正處於物業棄管、管理不當甚至無人管理的狀態。
紅河小區、紅平小區、和平小區、北棵小區、嵩山小區……這些曾經的樣板小區,入住率較高、影響力較大,如今卻因管理不到位等種種原因,不同程度地出現年久失修,私建亂建,防盜門損壞,照明設施不足,車位設置不合理,衛生環境差等現象。由於小區管理不到位,環境建設跟不上,導致物業費用收繳困難,形成惡性循環。
政協委員孫志勇建議,政府應加大對物業管理部門的監管和審覈,確保小區物業管理費專款專用,實實在在用在小區環境設施建設、維護和小區管理人員支出中;針對目前部分小區存在物業棄管或無人管理現象,建議成立或聘請有資質的專業部門接管或成立第三方管理,建立監管完善的管理體系,可向社會公開招標、招聘,實現陽光物業管理,既解決就業問題,又完善管理,促進社會人員素質的提升。
開發遺留問題多缺乏有效銜接
由於房地產開發過快,物業管理企業配套發展不足,許多房地產企業開發建設遺留問題較多,不僅給業主帶來諸多煩惱,更給物業造成難以克服的困難。調查顯示,80%以上的建成小區存在開發遺留問題,業主找不到開發商,只能向物業反映。物業公司是一個獨立的特殊民事主體,只根據服務合同對業主提供相應的公共服務,不擔負對公共物業安全及秩序的監督職能,更不具備行政執法的權力及行政強制力。而開發商遺留的很多問題又在物業的管轄範圍之外,加之個別業主並不清楚物業的義務和服務範圍,使這些問題長期積壓,矛盾激化,業主試圖拖欠物業費報復,而物業公司無錢入賬,自然在管理和服務大打折扣,造成惡性循環。
民建哈爾濱市委建議,首先要完善物業的接管驗收制度,明晰開發企業和物業公司的責、權、利;針對開發建設中遺留的問題,如果物業公司無能爲力,社區居委會就要發揮作用,對未按規劃建設配套公共設施或者存有質量問題的,有權提請行政主管部門予以糾正。同時,還要規範維修基金的繳納,明確責任制度,並考慮以滯納金形式對其拖欠行爲進行懲罰和警示;規範維修基金的管理,成立業主委員會與物業公司相互監督管理機制;要對維修基金再次籌集的程序,數額及責任加以明確,以保障房屋長期的使用。
做實業主委員會小區業主自治
目前,哈市大多數居民小區的物業正面臨着進退兩難的境地,物業公司雖然服務的是廣大業主,但是卻面對着不同層次的居民羣體,業主們不同的需求使得物業公司難調衆口,加之物業企業的自我發展能力不足,服務管理方面的培訓有限,開發企業對物業後期管理需要的客觀條件與運作成本重視不夠等因素,久而久之,業主與物業之間的供需平衡被打破。
個別小區業主雖然通過業主委員會逐漸取得主動權,但哈市大多小區在成立業委會的過程中卻歷經艱難,不是物業從中阻攔,就是街道社區不支持配合,致使業主與物業矛盾激化,爆發冷戰。
韓學君委員建議,應提高各級管理部門以及市民對業主委員會的認識,業主委員會不但代表業主的利益,同樣在業主與物業及社區居委會之間起到橋樑和溝通的作用;社區應承擔起扶持新小區建立業委會的責任,將業主委員會的建設工作納入社區居委會的議事日程。韓學君認爲,哈爾濱市應在“十二五”發展規劃的指導下,儘快制定適合本地經濟社會發展的物業與業主委員會管理細則。
王曉婷委員認爲,新頒佈的《物權法》已經允許業主自我管理物業,她建議做實業主委員會,取消部分現行物業公司,讓業主實現真正的自治,通過直接從社會上聘用專業服務人員,細分物業服務項目,一部分由物業公司承擔,一部分變成私人產品由社會提供;明確物業公司歸全體業主所有,物業公司的利潤最終歸業主享有,雙方在利益上將不再有根本性的衝突和分歧,由此從根源消除矛盾,也改變了以往業主較爲被動的局面。
物業服務不到位賬目不透明
長期以來,哈市物業服務水平廣受詬病,在哈爾濱市政府“百姓談”網站中,2011年關於物業的投訴帖近2000條,主要涉及小區環境髒亂,供熱質量差、物業服務不到位等問題。
更有甚者,業主從進戶之日起就沒有看到過《物業服務合同》,物業和業主之間根本沒有公平和透明可言,個別小區甚至提出業主不在《物業服務合同》上簽字就不讓進戶的要求。在對近些年入戶的小區統計中,大多業主都是被迫簽字後纔看到《物業服務合同》內容,而合同的履行期限竟達到5年甚至是10年以上。在物業費的收取過程中,肆意擡高價格,出現多收費少服務或只收費不服務,有的不履行合同約定、收費賬目不公開,服務不到位等問題。同時,個別老舊住宅設施陳舊,存在停水、停電、供熱不好等情況,公共設施損壞不能及時維修。由於許多小區未能實現承諾的封閉管理,車輛、人員隨意進出,單元防盜門破損或維修不及時,導致多個小區接連發生盜竊案。
白秀茹委員建議,首先要完善物業管理市場準入機制,積極引入物業管理的市場競爭機制,明確規定物業公司的資質,提高准入門檻。政府主管部門,如各區物業管理辦公室應加強物業管理市場整頓,通過摸底排查對不符合要求和規定的物業公司、物業管理人員,堅決吊銷執照,註銷上崗資格證書,維護良好的市場秩序。全面推行物業服務履約保證金制度,由政府主管部門集中專儲管理。其次,制定內容相對詳細的物業公司服務規範,推行“物業誠信檔案”,對物業公司履約情況進行量化打分,督促物業公司爲緩解資金週轉壓力,努力提高服務質量。
□記者張博
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