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據年前一項調查顯示,近期有買房打算的人只佔調查總人數的11.73%,而看房價走勢再做決定的有30.78%,沒有任何購房打算的人達57.50%。由此可見,窺探新年樓市並有可能付諸行動的消費者不過四成而已,但據瞭解,2012年上半年就有51個純新盤計劃入市,供應超往年七成,在這種供需形勢下房價加速下行似乎已不難預見。
壓力之下降價必須權衡利弊
亞豪機構市場總監郭毅分析,2011年住宅交易量持續下滑引發價格鬆動,年末中央又一再表明2012年樓市調控不會放鬆,加深降價預期和購房人的抄底心態,購房人的集體觀望將使得今年上半年樓市成交量仍難轉暖,加劇開發企業資金的拮据程度,但今年上半年大量項目卻不得不開盤。究其原因,一方面2009、2010兩年供地高峯期過後,2011年北京出現了項目開工潮。據北京市統計局數據顯示,2011年1月至11月,全市商品住宅新開工面積爲2445.2萬平方米,比上年同期增長45.5%,開工量的加大意味着衆多項目進入了開盤倒計時。另一方面2011年樓市成交清淡,令一些蓄客不夠理想的新項目一再推遲上市,但拖至2012年後,開發商的資金壓力已至高位,亟待銷售回款緩解資金困境,已經不得不冒着市場風險強行開盤。
郭毅建議,在如此嚴峻的市場形勢下市場將會重新洗牌,開發商一定要放平心態,旺市逐利潤,淡市降風險,儘早降價,現金爲王。唯有率先降價且價格直觸購房者心理底線纔有可能最大限度地吸引成交,從而回籠資金。如果在現階段還抱有盲目樂觀的心態,一旦因爲企業現金流失控被迫斷腕保平安,那麼降價的幅度和降價後對銷售究竟能夠產生多大的促進效果都很難控制。
住宅郊區化現象今年明顯提速
亞豪機構統計數據顯示,2012上半年,北京計劃入市的51個純新盤(見右表)中位於五環以外的有40個項目,占上市新盤總數量的8成,位於六環以外的項目有19個,接近總量的四成,而2010年、2011年同期,地處六環以外的上市新盤個數均不足新盤總量的一成,北京的住宅郊區化現象在2012年明顯提速。對此,亞豪機構市場總監郭毅分析,六環外新增供應激增,是城市外延式發展的必然結果,也與最近兩三年交易土地的分佈狀況掛鉤。增加遠郊區域的商品房供應後,不僅可以滿足本地購房意願,也能吸引一些城市居民的養老型購房,令購房需求從城市迴流。
2012年上半年,除遠郊新盤上市增加外,一些近郊新城六環以外區域,以往沒有商品房供應的新興板塊也將迎來純新盤的集中放量,以大興北臧村和昌平南邵鎮最爲典型,但由於這些新興板塊的土地均在市場高峯期摘得,地價成本偏高必然影響到房價,再加上新興板塊的配套不足、市場認可度低,銷售競爭將更加慘烈,預計將會出現多個“裸售”樓盤。郭毅認爲,如今北京各個新城區域的價格戰已全面打響,基本是由相對成熟板塊上的個別項目率先引爆的,諸如大興黃村和昌平主城區,均出現了價格大幅回落的項目,相對於大興北臧村、昌平南邵,這些成熟板塊的各項配套都更齊全,項目定價也頗具競爭力,會對六環外新興板塊的新樓盤形成強大的價格、銷售衝擊。在如今的市場環境下,六環外高地價項目的獲利能力顯著下降甚至消失,資金緊張、銷售願望強烈的企業將不得不制訂出更低的價格,引導價格加速下滑。記者趙昀
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