|
||||
破局2012——中房網2012年中國房地產市場走勢與格局前瞻系列訪談
本期訪談嘉賓:北京大學房地產金融中心主任馮科
中房網訊(編輯朱超飛)中房網獨家策劃專題『破局2012——中房網2012年中國房地產市場走勢與格局前瞻系列訪談』,12月2日獨家專訪了北京大學經濟所常務副所長、研究員,房地產金融中心主任馮科。
馮科在接受采訪時表示,對於2012年要做的是繼續落實完善相關政策,不可能采取新的政策,目前政策已經很嚴厲。明年不完全是房地產行業的冬天,對有准備的人甚至是一個春天,是收儲土地的好機會。
2012年不可能還會有新的調控政策
馮科認為,明年有可能局部放松投資,『限購』政策不可能取消,應該會對改善型、投資型的需求在政策上會有所微調。中央領導接連表示要進一步鞏固調控成果的表態,主要擔心取消現在的『限購』政策之後,房價出現報復性反彈,從而影響政府的公信力。至於說是否還將有新的調控政策出臺,馮科表示,在2011年10月份之前,所有調控政策都早已經采取,2012年要做的是繼續落實完善相關政策,不可能采取新的政策,目前已經很嚴厲了。
房地產調控還有很漫長的路要走
馮科在接受中房網獨家采訪時還表示,房地產調控完全取得成效不僅僅是看價格,而是看整個房地產行業運行機制,土地財政有沒有發生改變。現在這些改變都是表面上的,並非本質上的變化。從目前狀態來看,調控政策沒有改革土地制度,也沒有改變土地被壟斷銷售的局面,要取得非常有成效的調控,還有很漫長的路要走。
2012年不完全是房地產行業的冬天
對於2012年的房地產市場,馮科認為開發商未來還是有機會,應該調整結構,在明年適當的時候,結合地方政府的地價松動程度,有針對性的收儲土地。此外,馮科還特別強調,2012年不完全是房地產行業的冬天,對有准備的人是一個機會,甚至是春天,是收儲土地的好機會。2012年房地產行情會有些變化,不完全是死水一潭。2012年房地產市場價格總體形勢是趨降,一旦『限購』政策微調之後,銷售量會有所提高,對中國經濟也是一個好事。
附采訪實錄全文:
中房網:李克強副總理日前表示,『要堅持實施遏制房價過快上漲的政策措施,進一步鞏固調控成果』,溫總理此前也做過類似講話。應該如何理解中央領導接連表示要進一步鞏固調控成果的表態?
馮科:以上講話表明中央領導是擔心取消現在的『限購』政策之後,房價出現報復性反彈,從而影響政府的公信力。公信力程度通過政府履行其職責反映出來的,如果政府喪失公信力,人民對政府失去信心,那麼整個社會狀態就會很危險。
中房網:在2012年,政府可能還會對房地產行業采取怎樣的調控手段?
馮科:在今年10月份之前,所有調控政策都早已經采取,2012年要做的是繼續落實完善相關政策,不可能采取新的政策,目前已經很嚴厲了。
中房網:您覺得市場發展到什麼地步,或者說市場出現了什麼樣的情況,纔能認為房地產市場調控已經完全取得了成效?現在離這一步還有多遠?
馮科:目前這種狀態,很難達到我們預期的結果,因為房地產調控完全取得成效不僅僅是看價格,而是看整個房地產行業運行機制,土地財政有沒有發生改變。現在這些改變都是表面上的,並非本質上的變化。現在離這種完全取得成效的調控,還有很長的路要走。
中房網:李克強還表示,要充分發揮市場的力量,滿足群眾多層次、多樣化的住房需求,這會不會意味著明年有可能對改善型和自住型需求的限制有所放松?
馮科:明年有可能局部放松投資,『限購』政策不可能取消,應該會對改善型、投資型的需求在政策上會有所微調。如3萬或者3.5w以上的房子可以按自由交易,富人不怕風險可以隨便買。這樣開發商掙了錢,政府掙了地價、稅收,不要去限制他。
中房網:對於房地產開發企業,您對其2012年的戰略選擇有何建議?是應該戰略擴張,還是收縮戰線,或是退出……?
馮科:我認為開發商未來還是有機會,應該調整結構,在明年適當的時候,結合地方政府的地價松動程度,有針對性的收儲土地。我認為中國房地產市場調控是短期的。現在地方政府開出的地價,還是沒降太多,可以再等待看看市場的情況。
中房網:您覺得,明年會是房地產行業的冬天嗎?您對明年的房地產市場總體形勢如何判斷?
馮科:明年不完全是房地產行業的冬天,對有准備的人是一個機會,甚至是春天,是收儲土地的好機會。明年房地產行情會有些變化,不完全是死水一潭。明年房地產市場價格總體形勢是趨降,一旦『限購』政策微調之後,銷售量會有所提高,對中國經濟也是一個好事。『限購』政策的結構會做改進,估計要到明年下半年會有所調動。
中房網 :中央領導近日表示,當前全球經濟形勢依然嚴峻,確保經濟復蘇是壓倒一切的任務。那麼,在確保經濟增長的壓力下,您覺得我國明年的財政和貨幣政策會有哪些變化?又會房地產行業產生哪些影響?
馮科:我國一直采取的是寬松的財政政策,明年的貨幣政策是漸進式的寬松。貨幣政策放松的話,肯定是對房地產市場利好,不過是『順帶』拯救了房地產行業。
中房網:央行昨天宣布將下調准備金率,是不是意味著貨幣政策可能將松動?下調的原因和房地產市場調控有沒有關系?對房地產行業會不會帶來直接的利好?
馮科:這次下調儲備金率說明貨幣政策松動的趨勢是很明確的,但是跟房地產市場調控沒有關系,主要是因為歐債危機對出口企業所形成的衝擊,針對經濟面來調整的,但是房地產行業會因此受益。
中房網:對中國房地產從業人員的2012年寄語,我最想對他們說的是『回流現金,收儲土地』。