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[提要]2012年深圳的房價,如果沒有政策、環境等改變,將會在現有水平再回落30%,回到2009年4月份的水平,成交量將低位運行,每個月的新房和二手房成交大概在5000套左右。世聯地產[簡介最新動態]預測,2012年樓市將觸底,完成從蕭條到復甦的過程。
日前,深圳中原和世聯地產兩大房地產中介代理商,不約而同的在同日召開新聞發佈會,公佈其對於2012年深圳樓市的預測。中原地產華南大深圳區董事總經理李耀智表示,2012年深圳的房價,如果沒有政策、環境等改變,將會在現有水平再回落30%,回到2009年4月份的水平,成交量將低位運行,每個月的新房和二手房成交大概在5000套左右。世聯地產預測,2012年樓市將觸底,完成從蕭條到復甦的過程。
中原13個二手房片區房價跌幅超10%
李耀智昨日透露,最近深圳市場的情況比較特別,發展商已經做出比較大讓利,但卻不能實現一天賣完,“不是大家不想買,很多人都想買,但關鍵是他們怕買完以後還會跌,此外他們也沒有名額”,所以2012年成交量還會持續萎縮。爲什麼是五千套呢?2011年第四季度基本上是觀望變明朗狀態,每個月一手加二手有五千套,因此今年全年平均大概是五千套左右。值得注意的是去年年初正是深圳中原首次開腔唱跌2011深圳樓市,當時李耀智表示深圳房價當年將跌15%,而事實上當年深圳樓市也如同中原預計的趨勢發展,跌幅也接近中原對於2011深圳房價變動的統計結果。
深圳中原住宅部執行董事劉錦萍透露,2011年深圳二手房成交,一是年成交量同比腰斬,去年下半年低於2008年低谷;二是房價先揚後抑,下半年全線下跌,12月同比下跌4%。
去年下半年深圳的新房成交逆轉,劉錦萍表示,從2006年以來,深圳商品住宅市場逐漸轉變爲以存量房交易爲主,即以二手房成交爲主,2009年二手房和新房的比例達到2.38,2010年比值拉高至3.68,即3.68套二手房成交,只有1套新房成交。而2011年下半年直接從上半年的2.8降至1以下,最近三個月二手房成交量已經低於新房。
此外,以188個二手房樣本[最新消息價格戶型點評]樓盤作爲監測對象的中原領先指數顯示2011年上半年六區房價均呈上漲態勢,但漲幅逐月減少。去年5月部分區域開始下跌,6月份開始六區全線下跌,下跌幅度逐月擴大,到最後全市13個片區跌幅超10%。劉錦萍表示,相比年內最高點,去年12月份全市31個片區中有13個跌幅超10%,包括阪田、龍崗中心城、寶安中心區、鹽田梅沙、沙頭角、羅湖東門、蓮塘、翠竹、福田保稅區、白沙嶺、南山前海、華僑城[最新消息價格戶型點評]、後海。
世聯租金回報率達到3%—5%即完成築底
而接觸開發商最多的房地產顧問服務公司世聯地產也在當日給2012年定調,預計2012年樓市將完成蕭條後再復甦的過程,“2012年上半年可能繼續進入簫條期,很可能在年中、二季度的某個時點觸底了,然後進行築底,再然後走量反彈,再進入復甦期的上半段”,世聯地產董事長陳勁鬆表示,面對市場壓力,開發商已經改變定價策略,“以前開發商多用市場比較法定價,現在不再問競爭對手的價錢,而是問多少錢能夠賣掉,這是市場在探底的一種表現。”
中原地產李耀智也贊同這一市場判斷,“去年底,我們成交了五六套超過3000萬元的房子,都是一次性付款,也都比市場價便宜25%左右,這說明高端住宅市場開始大幅降價求售,也說明樓市還在繼續探底。”
“開發商將是樓市探底的主力軍”,陳勁鬆表示,但此前還沒有探底有多個原因制約,一是先期已售樓盤還未入夥,二是購房者的首付和利率還沒有降下來,三是房地產開發企業還不夠缺錢,四是地價還沒有下來,而今年上半年樓市將探底。
2012年將是開發商存貨之年,陳勁鬆表示,開發商應加快賣房的速度,而市場只要有成交量的反彈,築底就算成功了。此外,陳勁鬆認爲,當房產出租回報率與社會資產平均回報率接近的時候,樓市便完成了築底,一般來說要到房產的租金回報率達到3%—5%。
世聯地產認爲,房地產行業在2012年上半年的潛在供應洪峯之後,下半年的潛在供應情況會得到扭轉,下半年市場會由於價格下降比較到位促使成交回暖,而成交量的上升會使價格得到支撐,最終促使價格探底成功。
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