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去年因住宅限購而銷售大熱的公寓式寫字樓項目,回報率僅3.6%,遠低於傳統寫字樓6%的回報率,且這類物業管理費比住宅高出不少。”戴德樑行日前發佈報告稱。地產專家提醒,儘管公寓用途的寫字樓短期內仍將受到市場的關注,但投資高峯已經過去,買家出手前應考慮低迴報率是否還具投資價值。
天河成交的寫字樓
公寓用途佔一半
戴德樑行的報告指出,2011年和2010年寫字樓的投資成交總量大大超過2008年和2009年,而主要的成交集中在天河區和海珠區。
“去年由於住宅市場限購,很多散戶投資轉向了寫字樓物業。”戴德樑行華中、華西區策略發展顧問部主管及董事黎慶文表示,廣州商業地產在2011年呈現出兩大特點,一是寫字樓租賃活躍,帶動租金穩步上升;二是投資資金受政策影響轉投公寓用途的寫字樓,去年這類項目的成交量明顯上升。
他還總結出一個有趣的現象:2011年,天河區與海珠區的寫字樓交易在結構上是完全不一樣的:在天河區是公寓性質的寫字樓成交量超過了寫字樓,原因是很多發展商把寫字樓物業轉成了公寓住宅來進行銷售,而海珠區則是以傳統辦公用戶的方式來成交。換句話說,天河的寫字樓側重於“住”,而海珠區寫字樓真正用以“辦公”的居多。
據戴德樑行統計,去年天河區寫字樓的成交量爲29萬平方米,其中有18.6萬平方米是公寓用途的寫字樓,佔比已經超過總成交量的50%。而在海珠區成交的20萬平方米寫字樓中,公寓用途的項目只有2.5萬平方米左右。
黎慶文稱,天河區的公寓用途寫字樓成交已經佔據了廣州該類型物業成交的52%,而該類型物業的總成交量從2010年的37萬平方米上漲了29.7%,已經達到48萬平方米。
特別提醒
公寓式寫字樓回報率
明顯低於傳統寫字樓
黎慶文稱,珠江新城今年還有一批優質的物業入市,所以公寓式寫字樓的投資會繼續活躍。
但值得注意的是,公寓用途的寫字樓和傳統的寫字樓相比,回報率明顯偏低。
經戴德樑行計算,2011年傳統寫字樓的回報率約爲6%左右,而公寓用途的寫字樓回報率僅爲3.6%。
“公寓用途寫字樓成交大部分是散戶,這就是散戶投資和機構投資表現出來的不同。”黎慶文稱,散戶投資公寓比較衝動,缺乏理性。
知名地產投資專家、廣東省房協理事趙卓文同樣不看好這類物業,“無論‘酒店式公寓’還是‘商務型公寓’,當前都存在租售比偏低的情況。相當部分公寓的租售比低於3%,嚴重缺乏投資價值。”在他看來,在樓價回調的背景下,公寓市場在2012年將面臨更大挑戰。
而戴德樑行華中區董事總經理彭蔭喧亦提醒,公寓的水電、物管費用都比一般住宅的要高,這類產品的投資高峯現在已經過去了。
“需要提醒消費者的是,首先這麼低的回報率是要考慮的;第二,越秀區環市東一帶的公寓也有很好的投資機會,不一定非得鎖定珠江新城。”黎慶文給出上述建議。(趙燕華)
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