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仲量聯行日前發佈了2011年第四季度天津房地產市場報告。報告稱,2011年天津房地產市場各個區域均保持了增勢和穩定的需求。其中,新增供應使甲級寫字樓的市場存量從10萬平方米增加到30萬平方,整體市場的平均租金實現10.9%的增幅;在優質商鋪市場中,新的大型零售項目入市,並帶來新的品牌和業態。在零售商的積極拉動下新增供應的預租率普遍較高。在高端住宅市場中,政府的調控政策未現鬆動。天津高端住宅的價格在2011年第四季度趨穩,僅比去年同期增長2.2%。
仲量聯行報告預測,在新的一年,由於外部環境帶來的壓力一時難以舒緩,天津房地產市場的擴張速度在2012年將可能放慢。近期的多項宏觀數據顯示經濟增速預期放緩,財政政策則保持緊縮。然而從更長遠的藍圖看來,在經歷了2010和2011年快速的增長後,房地產市場的供應和需求將趨向平衡。
寫字樓市場
強勁的市場需求迎來新增供應。2011年天津寫字樓市場在規模和地理位置方面都得到了較大的突破,大體量的新增供應並沒有抵制強勁的需求也沒有抑制租金的上漲。
2011年天津寫字樓市場共有兩個項目竣工交付:即天津最高、單體體量最大的地標性建築-天津環球金融中心,其高度達336.9米,總建築面積爲205,000平方米;以及由天津本地開發商寧發集團在南開區投資建設的寧泰廣場,爲市場帶來了31,500平方米的新增供應。這兩個項目均成爲其各自區域的代表性寫字樓。隨着今後幾年寫字樓供應在這些區域的逐漸興起,幾個新的寫字樓分市場有望形成。
儘管全球經濟形勢不明朗,內資公司卻表現出強勁的租賃需求。四季度,市場上租賃面積超過1,000平方米的成交共六宗,均來自內資租戶,其成交面積約佔市場總成交的85%。2011年金融類和專業服務類公司繼續成爲天津寫字樓市場需求的主要來源。同時,天津傳統支柱產業-船運物流業和貿易類公司繼續產生穩定的租賃需求。越來越多的公司通過遷至新的寫字樓實現其擴租和辦公環境的升級,以搬遷爲目的的租賃需求逐漸成爲租賃市場的主要驅動力。四季度,該類需求約佔市場總成交的71%。如某專營資產管理的專業服務類公司由某個乙級寫字樓搬遷至環球金融中心,租賃了超過3,000平方米的辦公空間用於擴張和升級。
2011年天津寫字樓市場的整體租金明顯上漲,達人民幣4.0元每平方米每天,與2010年相比增長11%,成爲自2005年以來環比增長速度最快的一年。環球金融中心的入市使得甲級寫字樓的存量增加了兩倍,空置率由2010年的8%上升至29%。大體量的市場供應並沒有給市場造成巨大的壓力,2011年天津寫字樓租賃市場表現活躍。考慮到2012年將僅有一個新的寫字樓項目計劃入市,即位於海河沿岸的金谷大廈,我們預計明年寫字樓的租金將繼續保持上漲趨勢。
優質商鋪市場
新落成項目爲天津帶來新概念與新品牌。第四季度零售市場的趨勢與2011年前幾季類似,即位於傳統消費區域之外的新的大型零售項目入市,並帶來新的品牌和業態。
在2011年入市的項目中,體量最大的是位於南開區的大悅城項目。該綜合體總體量達53萬平方米,包括零售,公寓,寫字樓等業態。其中零售面積爲163,988平方米,分爲南北兩個區域,提供不同的主題和業態。大悅城不僅爲天津引進了許多新的零售商,而且在衆多硬件上,如走廊寬度,室內淨高,公共區域的設計都較天津大多數現有項目有明顯提升。
主力租戶爲樂天百貨的仁恆海河廣場在2011年年中開業後,在同年12月增設了額外的餐飲元素―名爲美食庭苑。位於地下一層和二層的美食庭苑面積爲12,599平方米。室內花園是其最大的特色,採用自然光,雕塑,舞臺,水系和綠植等元素營造出戶外用餐氛圍。這一獨有的特色預計在天津寒冷的冬季將受到消費者的歡迎。
雖然2011年的新增供應量爲近年最高,達38.4萬平方米,但零售商需求強勁,迅速在新項目中積極擴張。得益於新增供應的高預租率,市場整體空置只有小幅上升。
爲了應對更爲激烈的競爭和滿足消費者的需求,一些原有項目,例如友誼商廈開始重點引入奢侈手錶品牌,例如勞力士和豪雅,用以與同樣把目標放在高端消費者羣體的海信廣場進行抗衡。
在2011年有3個總面積共計30萬平方米的商場在南市東馬路區域落成,大大提升了該區域在全市的零售地位。而將在未來落成的天津百盛2店將進一步推動該區域的零售發展,允許它與其他更爲成熟的分市場,如濱江道和南京路競爭。
高級住宅市場
對高端住宅市場預期不佳抑制了需求和價格。回顧2011年天津高端住宅市場,新入市的項目在第二和第三季度拉昇了銷售量。2011年第四季度儘管仍有多個新項目競相亮相,但天津高端住宅的需求量與前兩個季度相比卻呈下降的趨勢。2011年全年近2,800套高端住宅售出,成交量與2010年同期相比增長10%。
政府多輪政策對住宅市場的影響在逐步減弱,然而關於住宅價格下跌的報道對市場需求造成的負面影響逐步顯現。通過走訪多個項目銷售處我們發現,十月初部分城市由於價格下跌引起的維權活動的新聞報道促使部分本地購房者擱淺了置業計劃。這一觀點可以通過銷售處訪客數量在十月後出現明顯減少得以印證。
2011年第四季度天津高端住宅市場迎來三個新項目共1,000多套高端住宅,包括首次亮相的惠靈頓國際社區和融創王府壹號以及推出新戶型的天津大都會。儘管新開盤項目集中,然而也不難發現不同開發商針對當前市場現狀採取了不同的營銷和開發策略。
天津高端住宅的價格在2011年第四季度爲人民幣21,500元每平方米,以上一季度相比微降1.5%,與去年同期相比則上漲了2.2%。與2009和2010年的價格飆升相比,高端住宅價格在2011年增幅明顯放緩。考慮到針對抑制快速上漲房價的一系列調控手段,諸如對住宅購買條件的限制,更高的首付款和還款利率,以及銀行對住房貸款更爲嚴格的審批條件和時間,一部分潛在購房者無法滿足購房條件,而另一部分期望房價下跌的購房者則延緩了購房計劃。對各級政府而言,價格的穩定證明了其調控政策的有效性。同時,開發商也感知到了住宅需求減少帶來的壓力,開始試探性地降低價格以期吸引潛在購房者。
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