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2007年7月20日,香港信和以41.38億元高價搶下成都東366畝讓人眼紅的“地王”時,當時連售樓部都已建好的該幅土地的一級開發商陽光[ 最新消息價格戶型點評]100不得不灑淚離去。然而4年半已過去了,該宗土地除了雜草和簡單開工後的工地外,被寄厚望的樓盤仍不見蹤影。
高價搶得的“地王”是一杯甜酒還是一杯苦酒,現在恐怕只有身在其中的開發商纔能品味出。
上海證大[ 簡介最新動態]集團董事長戴志康把“地王”稱之為圍城。“外面的人想進去,裡面的人想出來”。2010年初戴志康和綠城集團[ 簡介最新動態]董事長宋衛平等以約92億元高價意外搶得上海外灘地王,到2011年底,戴志康和宋衛平幾乎以平價方式悉數賣光該項目股權,走出“圍城”。
2012年初,那些曾經被開發商們哄搶的地王,囊中地塊,卻如雞肋在手,食之無味,棄之可惜。
外灘地王利潤不豐
不管外灘地王最終命運走向何方,對於接盤者來說都難言勝利。
外灘“地王”轉讓戰因為有了綠城[ 簡介最新動態]的宋衛平、復星的郭廣昌、SOHO的潘石屹等投身其中,已將“地王”紛爭大戲推向高潮,懸念在於誰將成為最終的接盤者,誰主導,誰獲益?
不管結局怎樣,關鍵在於外灘地王的轉讓命運和戴志康、宋衛平的斷腕自救之舉。
2010年2月,上海證大集團以替補身份進入到外灘地王的競拍中,最終卻以92.2億元的高價拍下這個地塊。
雖然彼時有業內人士認為92.2億元競得外灘8-1金融地塊對於上海證大集團而言是“撿了個大便宜”,但國際評級機構穆迪卻認為當時僅有10億元左右賬面流動資金的上海證大集團根本付不起高額的土地款。普遍的看法是復星的郭廣昌纔是幕後的主導者,此後浙江綠城宣布與上海證大一起奪得了該幅地塊。
直到2011年11月,為外灘地王設立的合資公司——上海海之門房地產投資管理有限公司纔組建完成。信息顯示,參股海之門的各方企業之中,復星、證大、綠城與磐石投資分別擁有50%、35%、10%及5%權益。
此時的外灘地王誕生已快兩年,開工仍然無期,而房地產市場的急劇下滑也將資金鏈相對脆弱的證大和綠城架上火山,賣地、賣股權已成為首選。
2011年12月29日,SOHO中國發布公告稱已經與上海證大房地產有限公司下屬子公司、綠城中國[3.25 1.88%]控股有限公司下屬子公司簽訂協議,以40億元人民幣間接收購上海海之門房地產有限公司50%的股權,進而收購外灘地王50%的權益,這也讓佔據了外灘地王另外50%股權的復星極為不滿,在他們看來這樣“便宜”的交易應由復星獲得優先認購。
“SOHO以40億元的價格就收購了外灘地王50%權益,表面上看證大和綠城是做的虧本買賣,但考慮到該幅土地仍有貸款和其他成本,證大和綠城幾乎做的是平價交易。”一位熟悉證大的上海地產界人士表示,加上兩年的資金沈淀和財務成本,證大和綠城在外灘地王中幾乎沒有賺到錢。
不過該筆交易將從一定程度上緩解綠城的資金飢渴。2011年12月30日綠城中國表示,將在此次出售中獲得10.4億元資金。
“不管外灘地王最終命運走向何方,對於接盤者來說都難言勝利。”上述上海地產界人士表示,外灘地王的寫字樓可供銷售的樓宇最多能帶來約200億元的銷售回款,但仍需接盤者投入約60億元資金,加上92億元的土地成本和4到5年左右的資金利息,目前來看外灘地王可圖的利潤並不豐厚。