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過完春節,一波寒潮即將向房地產開發商襲來。
根據國泰君安最近一份行業深度研究報告,房地產信託本金到期兌付第一個高峯期是2012年2月~3月。據不完全統計,2012年房地產信託總到期規模爲1758億元,其中7月爲年度高峯,到期規模達504億元。
統計數據顯示,30家上市房地產公司目前共發行有118個信託產品、金額達630億元,其中,中華企業(600675.SH)、萬科[簡介最新動態](000002.SZ)、金地集團[簡介最新動態](600383.SH)、福星股份(000926.SZ)、陽光[最新消息價格戶型點評]城(000671.SZ)等將面臨較大的償付壓力。
春節後將迎第一波衝擊
國泰君安分析認爲,去年,在房地產行業的主要資金來源——銀行貸款受到限制的情況下,房地產信託成爲開發商的“救命稻草”,很多從銀行融資無門的中小房地產開發商甚至一些大開發商都借道信託融資。以往房地產企業找信託公司發行房地產信託計劃,一般是爲了解決房地產項目資本金需求問題,解決了此問題,更容易從銀行獲得開發貸款,撬動更多的資本。而2011年,因爲銀行對開發貸的政策更嚴,同時銀行信貸資金緊張,房地產企業找信託公司直接融資的需求大大增多。
實際上,作爲一項公認的“暴利”行業,在正常情況下,開發商是能夠承受信託融資的高利率的。浙江一大型上市房企董祕對《第一財經日報》記者表示,不論是在國內還是國外,房地產企業開發新的項目,都不可能完全依靠自有資金,因爲這筆資金對企業來說非常巨大,所以房地產行業都是依靠負債來維持經營。在借款到期前,只要企業能夠回籠足夠資金還本付息,並有能力借入新的資金,那麼開發商就可以維持生存和保證項目的進度。
但是伴隨着去年空前強大的房地產宏觀調控,房地產企業借新債還舊債的模式行不通了。因爲不只是銀行借款行不通,就連走信託渠道也受到極其嚴格的限制。而限購令的執行又直接影響到了開發商的資金回籠。
對此,上述房地產企業董祕表示,如果政策上再不鬆動,房地產企業破產是遲早的事。
這樣的局面已經不再是預測和想象中的情況,而是真的迫在眉睫。
國泰君安統計數據顯示,2010年以來,房地產信託大規模發行,尤其是2010年三季度和四季度,發行規模到達頂峯。房地產信託產品多在1.5年期到3年期之間,尤其是2年期的產品居多,平均期限1.9年,多數產品在2012年到期。從規模上來說,2012年總到期規模達到1758億元,整年兌付規模較大,其中,一季度爲366億元,二季度爲368億元,三季度爲716億元,四季度爲309億元。
在整個2012年中,一季度和二季度到期的房地產信託需要重點關注。因爲此時爲房地產企業流動性最緊張的時候,預計部分中小開發商資金鍊將斷裂,房地產信託的兌付存在嚴重壓力。
兌付壓力將持續到2013年
國泰君安認爲,2010年密集發行的房地產信託產品都是在房價最高、房地產最繁榮時期發行的。是按照高房價、繁榮房地產市場設計的信託產品,比如回報率指標,一般都在15%~20%。房地產冬天來臨,開發商一般難以達到設計產品時的高利潤。而且與銀行貸款不同,信託一般不能展期,到了結束的時點就要兌付本息。即便經過受益人大會同意展期,也會有部分受益人不同意,發行人至少要應付30%的贖回壓力。因此從2011年下半年開始,房地產信託產品進入密集兌付期,且兌付壓力會持續到2013年。
同時,國泰君安認爲,2012年上半年一旦出現兌付危機,將對整個房地產信託行業造成不利影響。這是因爲2012年上半年房地產企業的流動性最爲緊張,另一方面此時到期的房地產信託在發行時的監管較爲寬鬆,在風險控制上較爲鬆懈,部分中小開發商資金鍊將斷裂,房地產信託兌付壓力較大。因爲當時抵押率較高,加上房價下降,抵押物價值下降,抵押物打折出售。一旦出現這種情況,將對整個房地產信託形成不利影響。
30家上市房企發信託630億元
市場對於房地產信託風險的擔憂也體現在了二級市場上。上市公司安信信託(600816.SH)、陝國投A(000563.SZ),以及控股中融信託的經緯紡機(000666.SZ)去年以來股價都遭遇了大幅下挫,其中安信信託儘管有中信[簡介最新動態]信託借殼的利好,股價較去年最高點也跌去了接近一半。
申銀萬國認爲,地產政策持續緊縮且無放鬆跡象,短期市場對於地產信託項目風險的擔憂不會消除,可能持續壓制信託類上市公司股價表現。
除上市信託公司外,房地產股,尤其是存在大量信託融資的房地產上市公司也被市場嚴重擔憂。
數據顯示,從30家上市房地產公司的統計數據來看,目前共發行有118個信託產品、金額達630億元。
根據國泰君安的統計,從發行產品看,發行規模最大的中華企業達到16款信託產品,萬科、陽光城分別有10款和9款,中南建設、中航地產、新湖中寶也都達到8款。從發行規模看,發行規模最大的萬科達到90億元,中華企業、首開股份、陽光城、福星股份分別達到64億元、59億元、52億元、46億元的規模。
在上市公司這些信託產品中,2012年到期的信託產品達61個,到期規模爲318億元,從3月開始進入償付高峯。2012年到期規模較大的有中華企業、萬科、金地集團、福星股份、陽光城等。分別爲44億元、43億元、24億元、20億元、18億元。從信託佔有息負債比例、信託佔現金比例看,相對償付壓力較大的有陽光城、中華企業,分別達到了177%、1111%和89%、437%。
不過,國泰君安分析認爲,行業資金鍊日趨緊張的狀況下,類似萬科這樣的公司反而具備更多的機會,因爲這些具有充裕現金及管理優勢的龍頭公司,其併購機會將大幅增多。
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