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海通證券( 行情
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事件:新疆友好(集團)股份有限公司(友好集團( 行情
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點評:友好集團此次擬租賃的物業包括中環購物中心地下一層及地上1-6層物業,總面積20354平方米,其中地下一層及地上1-5層商業面積合計19095平方米,地上6層辦公區為1259平方米。
中環購物中心位於烏魯木齊市天山區大灣北路465號,北至東大梁路,西至和平南路,交通便利,周邊以住宅小區、企事業單位為主,同時配套有醫療衛生、教育和金融機構,常住人口約20萬,具有良好的消費基礎。供給面,該區域目前尚無大型綜合性購物中心,且與現有成熟商圈的距離較遠,在此開設門店能較好地滿足居民消費需求,且有望憑借先發優勢形成輻射效應,與該商圈的商業發展形成良性互動。
我們認為本次交易將有利於進一步拓展公司在烏魯木齊市的連鎖門店網絡,提高市場佔有率;考慮到公司在當地較強的品牌和規模效應,預計該門店經過2-3年培育期後發展前景較好。
但同時,我們也觀察到,2012年友好集團商業主業因外延擴張提速淨利潤將面臨較大壓力。雖然原有老門店仍將有較好的內生增長表現,但由於2012年內友好集團將先後開業美林花源店、阿克蘇店、奎屯店和烏魯木齊怡和大廈店,合計新增19.07萬平方米建築面積(其中自有物業11.8萬平方米),另外有兩家大體量超市(各12399平方米和4792平方米)將開業,預計將略增加培育期虧損,給整體商業業務帶來較此前更大的利潤增長壓力。
但是友好集團旗下的地產業務自2012年開始貢獻收益,對衝商業新開門店對友好集團短期盈利的不利影響。自2012年開始,友好集團參股50%經營的匯友地產開發的三個樓盤(“中央郡”、“馬德裡春天”和“航空嘉園”)將開始進入結算期,合計145.45萬平方米可銷售面積。我們初步測算合計將給友好集團帶來約82億元銷售收入和8.2億元權益利潤,貢獻EPS約2.63元,其部分在2012年及以後年份確認將能對衝新開門店對友好集團盈利增長的影響。
我們維持對友好集團的判斷,作為新疆商業龍頭,友好集團具備規模競爭優勢,並且百貨和超市均在快速擴張之中,能夠最大程度受益於新疆區域基於投資帶動和人口倍增所推動的巨大消費增長紅利。而友好集團改善的管理也有望帶來較高的業績彈性,具備可持續的業績增長和長期投資價值。雖然從短期主業估值角度,友好集團相對應行業雖不具備明顯估值優勢,但考慮到公司所處的特殊區域,以及未來業績增速有超預期潛質,維持六個月目標價13.88元/股(2012年約25倍PE加上2.63元/股的一次性地產業務的價值)和“增持”的投資評級。