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1月4日,《人民日報》發表了國務院發展研究中心金融研究所張承惠、陳道富的署名文章《中國有條件避免房地產市場硬着陸》。文章認爲,分析中國的房地產市場,需要從中國的特殊國情出發。中國的房地產市場尚處發展早期,與西方國家房地產市場相比,中國房地產市場存在四個方面的差異,所以,不能簡單比照國外房地產市場波動的歷史來推測中國房市走勢。堅持推動房地產的實質性調整,並不必然帶來房地產市場硬着陸,中國也有條件避免硬着陸發生。文章刊發後,引起了業界和輿論的高度關注,中國經濟時報就此採訪了國務院發展研究中心金融研究所所長張承惠。
分析中國房地產市場,需要從中國的特殊國情出發
中國經濟時報:你們爲什麼選擇在這個時候發表這篇文章?
張承惠:最近一段時期,國家房地產調控政策效果開始顯現,大多數城市房價止漲回穩,部分城市房價開始下調。由於房地產相關產業衆多,與銀行信貸、地方融資平臺也有密切的關係,房價下跌開始引發社會和媒體關注,甚至認爲房價即將崩盤並引發一系列系統風險。同時,國際社會唱空中國的言論也不時出現。我們認爲,分析中國房地產市場,需要從中國的特殊國情出發。既不能忽視調整中的風險,也不宜過度誇大。堅持推動房地產的實質性調整,並不必然帶來房地產市場硬着陸,我國也有條件避免硬着陸發生。
中國經濟時報:去年下半年以來,外資唱空中國樓市的言論越來越多,不久前,有國內媒體刊文認爲,樓市崩盤的破壞力比股市崩盤的危害還大,要警惕中國的樓市發生崩盤。你剛纔說的房地產市場硬着陸是指樓市崩盤嗎?
張承惠:對於房地產市場的“硬着陸”,目前學術界並無明確定義。我個人認爲,“硬着陸”就是所謂的“崩盤”,是指以對經濟、金融體系形成巨大沖擊爲代價,使房價短期內調整到合理水平甚至合理水平之下。
美國房市崩盤發生過兩次:一次是在一戰前至二戰結束,房地產整體疲弱;第二次就是始於2006年的這一輪房地產調整,調整則成爲危機肇始的源頭,對全球經濟、金融產生了重大沖擊。日本在二戰後經歷了三次較大的房地產市場調整,前兩次並未出現硬着陸,也未對經濟產生重大影響。上世紀90年代初的第三次調整,引起了嚴重的金融風險和經濟硬着陸。
中國經濟時報:對美國和日本房地產硬着陸的研究能爲我們提供哪些借鑑?
張承惠:同樣是調整,爲什麼有些是硬着陸,有些不是?又爲什麼有些對經濟產生重大沖擊,有些則不然?回答這些問題,需要尋找造成海外房地產市場硬着陸的基本規律。通過對海外帶來重大沖擊的房地產市場調整的研究,我們可以發現以下特點:
首先,引發重大不良後果的房地產調整,往往發生在房地產市場的成熟階段和經濟缺乏內在增長動力時期。所謂成熟階段,指的是供給已經能夠基本滿足居民的居住需求。從一手房和二手房交易量比例來看,在房地產市場較成熟的歐美國家,二手房是交易的主體,佔交易總量的80%以上。另一方面,一些發達國家在進入經濟增長動力不足時期之後,往往採用擴張性貨幣政策來刺激需求,進而使得資產市場特別是房地產市場脫離實體經濟面快速上漲形成泡沫。當維持泡沫的條件無法持續時,市場就會崩潰。
其次,房地產成爲重要的金融資產,是引發系統性經濟、金融風險的重要因素。當房地產成爲企業和家庭的重要金融資產之後,房地產往往作爲抵押品推動信用擴張,使得房地產市場脫離實體經濟過度發展,並容易導致經濟的過度繁榮。一旦房地產市場開始調整,止贖房便成爲惡性循環的引爆劑。
第三,引入了過高的槓桿率,使風險急劇上升。房地產泡沫通常是在金融工具的幫助下實現的。美國次貸危機的起源,是金融機構給不具備購房能力的人放貸,並通過資產證券化等槓桿工具使經濟整體負債率急劇上升,最終資不抵債。日本在20世紀80年代後期,居民和企業大量捲入房產和土地投機活動之中。銀行、證券公司則推波助瀾,使得資產泡沫藉助貸款、股票、債券和投資信託產品循環放大。而一旦進入去槓桿過程,風險便開始暴露。
不能簡單比照國外市場推測中國房市走勢
中國經濟時報:這種比較研究對中國而言意味着什麼呢?
張承惠:通過對西方國家房地產市場的研究,我們可以發現,中國房地產市場存在四個方面的差異,所以不能簡單比照國外房地產市場波動的歷史來推測中國房市走勢。 (段樹軍)
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