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——訪國務院發展研究中心金融研究所所長張承惠
1月4日,《人民日報》發表了國務院發展研究中心金融研究所張承惠、陳道富的署名文章《中國有條件避免房地產市場硬着陸》。文章認爲,分析中國的房地產市場,需要從中國的特殊國情出發。中國的房地產市場尚處發展早期,與西方國家房地產市場相比,中國房地產市場存在四個方面的差異,所以,不能簡單比照國外房地產市場波動的歷史來推測中國房市走勢。堅持推動房地產的實質性調整,並不必然帶來房地產市場硬着陸,中國也有條件避免硬着陸發生。文章刊發後,引起了業界和輿論的高度關注,中國經濟時報就此採訪了國務院發展研究中心金融研究所所長張承惠。
分析中國房地產市場,需要從中國的特殊國情出發
中國經濟時報:你們爲什麼選擇在這個時候發表這篇文章?
張承惠:最近一段時期,國家房地產調控政策效果開始顯現,大多數城市房價止漲回穩,部分城市房價開始下調。由於房地產相關產業衆多,與銀行信貸、地方融資平臺也有密切的關係,房價下跌開始引發社會和媒體關注,甚至認爲房價即將崩盤並引發一系列系統風險。同時,國際社會唱空中國的言論也不時出現。我們認爲,分析中國房地產市場,需要從中國的特殊國情出發。既不能忽視調整中的風險,也不宜過度誇大。堅持推動房地產的實質性調整,並不必然帶來房地產市場硬着陸,我國也有條件避免硬着陸發生。
中國經濟時報:去年下半年以來,外資唱空中國樓市的言論越來越多,不久前,有國內媒體刊文認爲,樓市崩盤的破壞力比股市崩盤的危害還大,要警惕中國的樓市發生崩盤。你剛纔說的房地產市場硬着陸是指樓市崩盤嗎?
張承惠:對於房地產市場的“硬着陸”,目前學術界並無明確定義。我個人認爲,“硬着陸”就是所謂的“崩盤”,是指以對經濟、金融體系形成巨大沖擊爲代價,使房價短期內調整到合理水平甚至合理水平之下。
美國房市崩盤發生過兩次:一次是在一戰前至二戰結束,房地產整體疲弱;第二次就是始於2006年的這一輪房地產調整,調整則成爲危機肇始的源頭,對全球經濟、金融產生了重大沖擊。日本在二戰後經歷了三次較大的房地產市場調整,前兩次並未出現硬着陸,也未對經濟產生重大影響。上世紀90年代初的第三次調整,引起了嚴重的金融風險和經濟硬着陸。
中國經濟時報:對美國和日本房地產硬着陸的研究能爲我們提供哪些借鑑?
張承惠:同樣是調整,爲什麼有些是硬着陸,有些不是?又爲什麼有些對經濟產生重大沖擊,有些則不然?回答這些問題,需要尋找造成海外房地產市場硬着陸的基本規律。通過對海外帶來重大沖擊的房地產市場調整的研究,我們可以發現以下特點:
首先,引發重大不良後果的房地產調整,往往發生在房地產市場的成熟階段和經濟缺乏內在增長動力時期。所謂成熟階段,指的是供給已經能夠基本滿足居民的居住需求。從一手房和二手房交易量比例來看,在房地產市場較成熟的歐美國家,二手房是交易的主體,佔交易總量的80%以上。另一方面,一些發達國家在進入經濟增長動力不足時期之後,往往採用擴張性貨幣政策來刺激需求,進而使得資產市場特別是房地產市場脫離實體經濟面快速上漲形成泡沫。當維持泡沫的條件無法持續時,市場就會崩潰。
其次,房地產成爲重要的金融資產,是引發系統性經濟、金融風險的重要因素。當房地產成爲企業和家庭的重要金融資產之後,房地產往往作爲抵押品推動信用擴張,使得房地產市場脫離實體經濟過度發展,並容易導致經濟的過度繁榮。一旦房地產市場開始調整,止贖房便成爲惡性循環的引爆劑。
第三,引入了過高的槓桿率,使風險急劇上升。房地產泡沫通常是在金融工具的幫助下實現的。美國次貸危機的起源,是金融機構給不具備購房能力的人放貸,並通過資產證券化等槓桿工具使經濟整體負債率急劇上升,最終資不抵債。日本在20世紀80年代後期,居民和企業大量捲入房產和土地投機活動之中。銀行、證券公司則推波助瀾,使得資產泡沫藉助貸款、股票、債券和投資信託產品循環放大。而一旦進入去槓桿過程,風險便開始暴露。
不能簡單比照國外市場推測中國房市走勢
中國經濟時報:這種比較研究對中國而言意味着什麼呢?
張承惠:通過對西方國家房地產市場的研究,我們可以發現,中國房地產市場存在四個方面的差異,所以不能簡單比照國外房地產市場波動的歷史來推測中國房市走勢。
第一,中國的房地產市場仍屬發展中市場,存在剛性需求。從市場成熟度看,北京、上海等少數一線城市只是在近兩年二手房交易量佔比才上升到60%左右,離成熟市場還有距離,其他城市則相差更遠。目前我國城鎮化率剛達到50%,如果未來20年將城鎮化率提高到70%的國際平均水平,每年將有1500萬左右的農民轉化爲城鎮人口。過去10年中,我國人均收入年均增長12%,預計未來也將保持較高的增速。大量以收入增長爲基礎的房地產剛性需求,是實現以價換量的基本條件。只要房地產市場經過了實質性調整,就可能吸引一定的剛性需求買家階段性進場。
第二,中國房地產市場結構尚不完善,存在調整空間。住房是兼具社會和商品屬性的特殊產品。出於社會穩定的需要,一些主要工業化國家都通過不同形式向民衆提供保障性住房,使住房結構能夠滿足不同層次人羣的合理需求。但到目前爲止,我國的住房供應仍存在較大結構性缺陷,保障房覆蓋率不超過10%,遠不能滿足中、低收入羣體的必要需求。“十二五”期間,我國將建設3600萬套保障房,使城鎮居民住房保障覆蓋率達到20%左右。住房保障體系的建設,將對穩定房地產市場起到積極的作用。
第三,房地產槓桿率低,風險主要通過產業鏈傳導。儘管我國房地產已具備一定的金融屬性,但槓桿率仍較低。銀行貸款要求的首付比率較發達國家高很多,二手房市場的抵押品放貸率也只有60%左右。中國人不喜歡大量負債,家庭的整體負債率很低。2010年,住戶貸款/GDP只有28%,而在此次危機爆發前的2006年,美國的家庭債務餘額與GDP之比高達170%。另一方面,由於我國房地產市場以新房爲主,房地產行業對上下游產業和地方財政收入均影響較大。2010年房地產增加值就已佔GDP的5.56%,加上建築業增加值合計佔比更是高達12.22%。
綜合上述情況,我國房地產市場調整可能引致的風險將主要通過產業鏈傳導,並不會像美國那樣由於房地產內部的去槓桿化而引起金融市場的塌陷。所以說,任何有助於保持宏觀經濟平穩、保持地方必要財政收入的措施,都能有效降低房地產調整風險。房地產風險的傳導過程,也會因產業鏈條的多層次而具有一定時滯,從而爲化解風險提供必要的時間和空間。
此外,房價回落是政府主動調控所致,並非供求關係出現逆轉。2010年以來,爲促使房地產市場長期健康發展,政府採取了一系列調控措施,抑制了房價的過快上漲,削弱了房地產市場的金融屬性。當前一些城市出現的房價回落,是政府主動調控的結果,而非房地產市場自我惡化、發展乏力所造成。
(來源: Xinhua )
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