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投資提示:
房地產信貸緊縮加速了房地產信托業務的發展,2010年和2011年新增信托估計為5000億,佔到存量信托的70%,按照1.5~2年的發行期限,預計2012年和2013年將分別需要還本付息約為2500億和3100億,由於房地產市場的低迷,這些信托將面臨著還款風險,需要以降價促銷、『借新還舊』以及項目轉讓等方式來應對,由於今年3季度是信托還款高峰期,所以將加劇二季度行業的調整;但總體而言,信托展期將使得系統性風險延遲到2013釋放,上市公司龍頭企業信托參與度較低或者佔比較低,而參與信托較多的中小開發商將面臨較大風險,建議投資者回避中小開發商,防守性的持有龍頭及商業地產公司。
理由:
1)7000億房地產信托還款期集中在今後三年,風險當頭:2012預計到期信托規模2234億,總還款額約2500億, 2013預計到期信托規模2816億,總還款額約3100億。由於項目銷售的放緩,信托到期還款風險較大,應對過程先是開發商自救,包括降價促銷、其他渠道籌資或賣項目;然後是信托公司支持下展期或以新換舊,最後是信托公司自有資金介入或進入破產程序其他資產管理公司介入。
2)開發商/信托公司共渡難關,信托展期將風險延遲至2013年。由於開發商和信托公司都不希望信托違約出現,所以大部分項目會以開發商降價促銷、『借舊還新』或者項目轉讓等方式來應對,預計10%~15%的信托項目可能在今年出現違約風險,需要信托公司自有資金介入或通過資產管理公司收購,總的來說『借舊還新』/展期將使得房地產信托風險延遲到2013年釋放。
3)信托事件對市場的影響有三:
a)加速房價在2季度調整:今年2500億還款主要集中在3季度,月均還款將達到360億,且其中6成是布局在一二線城市,具備一二級資質的中大型開發商,意味著二季度開始,開發商將加快銷售,回籠資金,一二線城市房價面臨調整壓力。
b)加快行業整合:擁有較強資金實力的龍頭地產公司容易獲得廉價土地,進一步提昇市場份額;c)中小上市公司面臨風險高:與大型上市公司相比,無論從信托融資總規模,還是從信托規模佔淨資產比例等指標看小地產公司如陽光城
、浙江廣廈
、南國置業
等,面臨更大的到期風險,其次是區域中做周轉的中小型公司如榮盛發展
、福星股份 。
估值與建議:
受信托到期影響,行業調整將加劇,盈利預測下調以及部分問題項目或問題公司的出現將進一步壓制地產股二季度表現,高杠杆的中小地產公司股價下調風險較大,而相應的由於系統性風險不會在2012年出現,那些負債率較低、銷售較好的龍頭企業將明顯具有防守性,建議可逢低介入。A股推薦排序是,萬科、招商、金地、首開、城建;金融街
、中國國貿 。H股推介的順序是CRland、COLI、Longfor、Franshion、Sino ocean和Sunac。
風險提示:
外部經濟環境惡化使得國內房價調整過快帶來信托大面積違約風險。
(具體內容請見附件)