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2012年,上海樓市開局遇冷。推盤量創新低、庫存量達新高,開發商觀望,購房者等待。
隨着2011年的需求因爲年底的降價消耗殆盡,新年伊始,上海樓市的供應量也跌入低谷。近期,《新民樓市》通過深入全市內、中、外環等各區域調查發現,2012年樓市仍然受限購影響,供應很不“給力”,樓市或將進入“數九”季節。
內環內
◎觀點
不會改變供應節奏
姚磊綠城黃浦灣營銷策劃部經理
2012年,黃浦濱江板塊不會出現更多的新供應。而我們項目在打造之初就以區域標杆自居,針對的是高端客羣。前幾次推盤,也是按照工程進度進行,並沒有受到周邊樓盤的影響,這種推盤的節奏將延續下去。
黃浦濱江板塊零供應
據瞭解,今年供應量減少的可能性較大,而寸土寸金的內環內資源更是稀缺。根據新浪樂居提供的數據顯示,截至2011年11月30日,預計2012年將入市的內環內項目僅有四個。相比2011年的全年14個,下滑72%。由於內環內項目在售產品的土地成本較高,因此,大部分項目爲大戶型豪宅,總價較高,推盤進度較爲緩慢。
業內專家表示:“今年的豪宅市場不容樂觀,不排除在年末,會有一些項目放慢節奏,延期至後年推盤的可能。”
◎重點項目
黃浦濱江板塊在2012年可能出現零供應的尷尬。據悉,位於該板塊內的綠城黃浦灣已於2011年7月30日推出其一期最後兩棟樓,銷售人員表示:“今年整個項目會主推這一期48套住宅,二期預計將在2013年推出。”而比鄰的華潤·外灘九里也於去年9月加推大平層房源,據瞭解,這是該項目最後兩棟樓,只待房源售罄,開發商並不做新推打算。濱江板塊另一幅地塊由北京泛海集團摘得,地塊原址仍處於拆遷階段,今年也將不會推盤。
內中環中外環
◎觀點
根據客戶制定推盤策略
李亮新城碧翠營銷經理
我們項目所處的地塊在森蘭綠地旁,長期規劃向好,引來了周圍較多開發商的進駐。因此,制定營銷策略也將比較慎重,但新城碧翠和周邊項目的主力客戶還是較有差異,我們會根據客戶的特點制定推盤策。
新江灣撐起半壁江山
據新浪樂居發佈的數據顯示,截至2011年11月30日,2012年中環有12個項目新開或者加推。中內環面臨的情況和內環內比較相像,土地供應較少,價格居高不下,所以推盤進度緩慢。同時,由於今年豪宅市場的冷清,中外環也存積着不少去年延遲開盤的豪宅項目。
德佑地產研究部主任陸騎麟表示,位於中外環的新江灣和外高橋板塊由於規劃的利好,未來可能會有長期的持續性推盤,中環會受到這兩個板塊的影響,供應量可能會大於預期數字。
◎重點項目
新浪數據統計,楊浦區預計有8個項目將在明年開盤,其中有6個屬於新江灣板塊,包括中建大公館、建發江灣萃、銀億領墅等。另外,外高橋板塊預期會有開盤或新推動作的有仁恆森蘭雅苑、新城碧翠、尼德蘭北岸等3個項目。部分開發商表示將選擇少量多批的謹慎“打法”,新城碧翠的營銷經理李亮告訴筆者:“今年第一季度,我們會推出四棟高層、五棟洋房,第三季度加推兩棟高層,以及幾棟洋房,但不會很多。”尼德蘭北岸的項目負責人也表示:“2012年3、4月預計將推出三期6棟小高層公寓及2棟花園洋房,但項目將會細分九期。”
外環外
小戶型不會受到大沖擊
蔣進文天居玲瓏灣銷售副經理
限購後,市場成交主力以小戶型剛需房爲主,因此我認爲這類項目受到市場波動較小。從我們項目周邊的銷售情況來看,成交非常活躍,而且天居玲瓏灣的戶型選擇有很多,產品性價比之高可說是整個嘉定區域排第一的樓盤。
集中放量要等下半年
外環外普通住宅供應量預計將在2012年呈小幅增長趨勢。根據漢宇地產提供的數據顯示:2012年,外環外普通住宅推盤量預計爲700萬平方米,相比去年總體推盤量,漲幅約爲5%—6%左右。從供需關係來看,2011年普通住宅供求比爲1:0.71,而在2012年,供求關係則將更趨於緩和。在調控之下,剛需樓盤的“以價換量”策略依然將是很多開發商的選擇。
漢宇地產分析師則認爲,雖然外圍區域還會繼續放量,但開發商可能會出現“緩開工、拖進度”等現象,預計2012年普通住宅集中供應更有可能會出現在下半年。
◎重點項目
春節是傳統的供應淡季,但仍有一些開發商選擇“逆勢而開”,部分放量市場。上週,筆者走訪嘉定板塊部分區域,發現這裏的開盤情況在冷淡的2011年末,顯得頗爲熱鬧。萬科金色領域率先開盤,主打小戶型。而據筆者瞭解,離萬科項目不遠的天居玲瓏灣也將於一季度推出普通住宅項目,主力戶型爲60平方米起的小戶型產品。在項目現場,已經能看到擺放出的戶型圖,據現場工作人員透露,因爲前期開盤的別墅產品受到了不少客戶的認可,因此在普通住宅項目還未推之前就有不少老客戶表示很有興趣。地產評論員金喆王嘉辰
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