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與住宅市場相比,本市商業地產市場一路高歌猛進。大悅城的開業,遠洋未來廣場、恆隆廣場、銀河國際廣場等一大批大型商業綜合體的建設,進一步促進了天津區域商業氛圍的提昇和新商圈的形成。而隨著競爭的激烈,差異化定位則成為各大商業項目未來能否取得成功的關鍵。
商業巨無霸越建越多
2011年歲末,位於南開區老城廂的天津大悅城購物中心正式開業。該項目為2011年天津市十大商貿設施之一,將目標客群定位於“18-35歲的青年人”,擁有25萬平方米的超大商業建築體量、500餘米沿街展示面、500米室內步行街、150米主題商街,引進了ZARA、H&M、GAP、WE、GUESS、漢堡王等眾多品牌。
位於河東區新開路的天津遠洋未來廣場,也在日前舉行了商戶簽約會。該項目規劃面積8萬平方米,為60萬平方米的遠洋國際中心組成部分之一,已有首都院線、全明星冰場、嘉斯貓電玩、寶盛道吉運動城等150餘家品牌意向入駐,目前已全面開工。
此外,今年本市還有多個重量級商業地產項目正在加緊建設。如位於和平區和平路的天津恆隆廣場,總建築面積15.3萬平方米,包括百貨公司、主題樂園、娛樂中心、特色餐廳、超級市場、音樂酒吧、卡拉OK、電影院、酒店等,目前正在加緊建設。位於河西區樂園道的銀河國際購物中心,是在建的天津文化中心內唯一的商業體,總建築面積達36萬平方米,建成後將成為天津最具影響力的購物中心,目前已引入樂天百貨、嘉禾影城和全明星冰場三大主力店以及次主力店、大型餐飲、零售品牌旗艦店等。
綜合體刺激新商圈成熟
高力國際華北區調研部董事謝靖宇介紹,2011年眾多海內外零售商進入天津或持續擴張。預計在接下來的三年中,本地市場將會有更多的新增供應,分別在2012年、2013年和2014年達到768500平方米、725000平方米和452800平方米。
據天津中原商業地產研究中心統計,截至2011年底,本市商鋪市場成交量近70萬平方米,成交均價為15569元/平方米,與2010年同比上漲25.21%。其中,市內六區成交均價為20297元/平方米。商鋪成交面積多集中在500平方米以下的小面積商鋪,其中200平方米以下的商鋪佔全部成交商鋪近46%。購物中心核心區域租金與2010年相比略有上漲,達到每月每平方米120元至300元。
隨著河東萬達廣場、仁恆海河廣場、鵬欣·水游城、天津大悅城等多個大型城市綜合體項目的建成,大部分項目的商業配套部分已於2011年底前開業,包括住宅、公寓、寫字樓、購物中心、商業街等多種業態的城市綜合體現已成為天津中心城區商業發展的主流商業模式。與傳統社區商業相比其規模更大,輻射范圍更廣,檔次和客群定位更明確,有助於區域商業氛圍的提昇和新商圈的形成,極大地促進了項目住宅部分的銷售和社區商業價值的提高,為開發企業帶來可觀的利潤。
差異化定位至關重要
“天津人均商業面積總體上還是不足的,但隨著越來越多的開發商進入商業地產市場,競爭必將越來越激烈。在這種情況下,能否把握商業的差異化定位,能否實現符合商家要求的品牌落地,這將成為項目能否取得成功的關鍵。”遠洋地產商業地產事業部總經理王福順說。
目前,本市新建的幾大城市綜合體項目都在盡力尋找各自不同的定位。如天津大悅城購物中心將自身定位從最初的“高端”轉為了目前的“時尚”,將目標客群定位於“18-35歲的青年人”,引進的商業品牌全部都是風靡全球的快速時尚品牌。多元化業態的充分混搭,不但營造了繽紛前衛的時尚氛圍,更重要的是給顧客留下良好而深刻的印象,營造出前衛、愉悅的購物感受。天津遠洋未來廣場定位於都市時尚家庭生活體驗廣場,以“愛&幸福”為主題,是吃、喝、玩、樂、購多種業態聚集的體驗廣場。天津銀河購物中心則致力於打造天津最高端的商業中心,目前的商戶簽約率已經達到60%,其中不乏名表品牌積家、時裝品牌BV等國際時尚品牌。