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2011年,與普通老百姓息息相關的股市、樓市、菜市都不平靜:股民經歷了A股史上第三熊;“馬大嫂”遭遇了“豬堅強”、“蒜你狠”的圍剿;購房者在房價的起起落落中不敢出手……
2012年,對於老百姓來說,“方舟船票”是浮雲,踏踏實實過好日子纔是正經事。
2012年,百姓的期許依然實在房價跌一點,收入漲一點,菜價降一點,投資回報多一點,荷包再鼓一點。
連日來,記者走訪發現,我市商品住宅銷售量雖比去年略有下降,但仍處在10年來的高位區間。各縣市房地產市場發展很快,並且日益規範。房地產業繼續爲推動經濟發展、加快城市建設、提升人居環境、改善市民住房條件發揮着重要支柱產業的作用。
在新的一年裏,荊州房地產市場涉及的方方面面能否經受住新挑戰,實現互利共贏還需共同努力。
開發商成爲三線城市座上賓
限購、限價等政策讓一線樓市持續低迷,讓長期沒有開發機會的三線城市看到了希望。渴望“吞地”的開發商們,也正在成爲三線城市招商過程中的“座上賓”。
近兩年,我市監利縣、省內天門等縣市繼續攜土地進漢推介,吸引了武漢衆多中小開發商參與。
據拍賣公司負責人稱,2011年,三線城市不受限購的影響,房價多在2000元/平方米至4000元/平方米,當地自住需求比較旺,而目前上檔次的商品房小區不多。雖說推出的地塊價格不高,但也深受一些中小開發商追捧。
同時,縣市的地塊均是舊城改造項目。以監利縣爲例,江城南路、中國銀行、實驗中學等當地商業中心區地塊均在列。參與推介的幾個縣市均表示,希望開發商能提供複合業態的開發,最典型的如住宅配商業,改變當地城市面貌。
據瞭解,省內三線城市面臨較大的舊城改造壓力,他們到武漢來邀請品牌開發商,希望能通過標誌性的地產複合項目,帶動整個片區的居住和商業配套,推動城市化進程。
資料顯示,2011年元月至11月,荊州城區完成房地產開發投資24.53億元,同比增長44.2%,其中住宅投資19.42億元,同比增長52.2%。
市民靜觀市場平穩發展
從二手房到一手新盤,從沙市區到荊州區,在大慶路從事塗料生意的陳先生夫妻倆一個月看了不下15套房子,可就是遲遲定不下來,主要還是由於他們對春節後房價下降的那一點“盼頭”。
據商品房銷售網上備案數據分析,2011年1至11月荊州城區商品房住宅銷售備案6944套,同比下降12.4%。其中下半年商品住宅銷售備案3373套,同比下降36.2%。在批准預售的商品住宅中,目前大約有7600套商品住宅待售。
“房價趨於穩定,新開樓盤定價比較謹慎。”市房協副祕書長王志忠稱,房價由開發成本、期間費用、行政事業性和經營性收費、稅金、利潤五個部分構成。一般來說,在構成房價的五大因素中,開發成本和利潤佔的比重最大,變動幅度也大,因而對單個樓盤價格的影響也最大。開發成本主要由土地費用、前期費用、建築安裝工程費、配套建設工程費構成。
據介紹,地價對房價的影響表現在兩方面:一是地價對本樓盤價格的影響。對本樓盤而言,土地成本上升增大了開發總成本,推動房價上升。二是地價對周邊樓盤的影響。高地價地塊的推出提高了周邊樓盤的價格預期。例如,有一宗商住用地,土地單價超過500萬元/畝、樓面地價超過2000元/平方米,顯示該樓盤開發成本將超過5000元/平方米。這種情況下,該地段,乃至整
個城區的房價,將產生6000元/平方米以上的價格預期,而不論這些樓盤地價是高是低。從此意義上說,高地價必然推高房價。
與此同時,近兩年荊州城區高層住宅發展迅速,容積率2.0以上的地塊佔90%,其中容積率5.0以上的地塊佔30%,這就意味着現在和今後新開工的項目中,90%以上都是高層住宅,其中30%的項目是超層高住宅。
據估算,目前住宅工程建築安裝造價大體爲:多層每平方米850元,小高層每平方米1100元,高層每平方米1500元,超高層(33層以上)2200元。也就是說,高層住宅造價比多層住宅高22%至122%。在地價不變的前提下,高層住宅容積率高,可以降低土地成本(樓面地價);而在土地成本提高的前提下,容積率雖高,也不一定能降低土地成本(樓面地價)。結果,由於高層住宅建築安裝工程造價高,房價只會更高。
荊州房地產市場平穩發展
2011年1至11月荊州城區商品房施工面積235.9萬平方米,同比增長33.6%,其中商品住宅施工面積209.75萬平方米,同比增長35.2%。
2011年1至11月荊州城區商品房竣工面積35.57萬平方米,同比增長11.8%,其中商品住宅竣工面積30.05萬平方米,同比增長13.2%。
2011年1至11月荊州城區批准預售商品住宅面積114.1萬平方米,同比增長70%。
……
2011年,荊州市委、市政府堅定不移地貫徹執行國家宏觀調控政策,荊州房地產業與城市經濟相互促進,良性互動,房地產市場總體上保持平穩發展的態勢。經過市場主體各方的共同努力,房地產開發投資和商品房施工面積穩步增長,房價穩定在既定的控制目標範圍內。商品住宅銷售量雖然比去年略有下降,但仍處在10年來的高位區間。各縣市房地產市場發展很快,並且日益規範。總的來看,房地產業繼續爲推動經濟發展、加快城市建設、提升人居環境、改善市民住房條件發揮着重要支柱產業的作用。
市房協表示,2012年,國家將繼續堅定不移地執行宏觀調控政策。我市房地產企業要抓住市政府實施“壯腰工程”的機遇,在城市總體規劃和新片區規劃的指引下,大踏步向新區進軍。同時,要認真總結經驗,努力練好內功,儲備專業人才,提高企業綜合素質,增強企業核心競爭力。要調整思路,拓展視野,敢於走出去,敢於進入商業地產、旅遊地產、文化地產、養老地產等相關領域。
同時,在新的一年裏,房地產企業要更講誠信,更講社會責任,爲消費者提供更多質量優良、設施齊全、節能環保、價格合理、適合不同層次需求的住宅;爲保護歷史文化街區、延續城市文脈、完善城市功能做更多貢獻;爲社會和諧穩定積極投身公益事業,樹立良好的企業形象。(荊州日報)
(責任編輯:劉榮)
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