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2012年1月8日下午,由中國最具影響力財富管理媒體《理財週報》主辦的“2012中國地產財富年會暨2011中國地產財富勢力榜頒獎盛典”在北京盤古七星酒店三樓宴會廳隆重舉行。
本屆中國地產財富年會分爲兩部分,第一部分是關注地產新關係的主題演講及兩場財富對話;第二部分爲2011中國地產財富勢力榜頒獎酒會。
中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌、北京房地產業協會副會長兼祕書長陳志、北京大學房地產研究所所長、中國房地產學會副會長陳國強、遠洋地產控股有限公司行政總裁李明、林達集團董事長李曉林、陽光100置業集團有限公司常務副總裁範小衝、大連海昌地產集團常務副總裁胡斌、黃金灣投資集團董事長申威、建銀精瑞資產管理有限公司董事長李曉東、北京龍藏天下資產管理有限公司董事長趙祥龍、國泰君安地產行業首席分析師孫建平等近300位地產界精英人士共同見證了這一盛況。
新浪網、搜狐焦點網、搜房網、地產中國網、和訊網、網易網、人民網等7大網站現場直播,20多家報社及電視媒體予以高度關注,此外,新浪微博對本次會議做微博直通車。
本次年會,以“地產新關係:宏觀調控與金融資本如何重構下一個行業格局”爲主題,重點關注由本輪宏觀調控引發的行業裂變和產業鏈勢力的此消彼長,剖析房地產開發企業與金融資本之間關係的演變,勾勒未來市場競爭格局以及行業發展方向,前瞻性地爲投資者和企業尋找新的財富機會。
與此同時,當天晚上,由《理財週報》歷時兩個多月傾力打造的“2011年度地產財富勢力榜”--中國機構投資者首選地產企業、中國地產企業財富管理領袖、中國地產最具財富管理價值操盤手、中國鼎級高端都市華宅以及中國國民財富資產增值樓盤等獎項隆重揭曉。該勢力榜的評選以公平、公正、客觀的評選原則贏得了業界的認可。
在本次盛會上,業界專家與大腕們各抒己見,討論氛圍熱烈,各種具有創新性的觀點碰撞,爲整個地產行業的發展趨勢以及金融資本與地產行業的多樣化結合方式指引了方向。在媒體、網民的熱切關注下,此次論壇圓滿閉幕。
調控改變地產行業格局
2011年,一場又一場的調控政策就像一場接一場的大雪襲來,讓中國整個樓市變得有點冷。那麼,調控到底給房地產行業帶來了那些改變?2012年又將如何?
對此,顧雲昌和陳國強一致認爲,2011年的樓市,“調控下行”趨勢很明顯。
顧雲昌表示,對於房地產住宅市場來說,無論是交易量還是房價都出現下行趨勢,第一是增速的放緩,第二是房價增速下滑。而商業用房蜂擁而上,增加了17%。根據房地產市場數據顯示,商業用房銷售額明顯好於商品房。
陳志則表示,從2011年的相關數據來看,調控政策確實驅逐了投機投資,也使房價也穩中有降。但近日調控政策的“烏龍”事件只是媒體的美好願望,建委官方的表達是“穩中有調”。2012年,合理迴歸房價將是今年中央經濟工作新的目標。房地產市場也將隨着政策成熟起來。
顧雲昌則表示,2012年主題詞就是“軟着陸”。
他認爲,未來房地產市場可能發生三個變化:一是賣方市場向買方市場轉移,導致競爭加劇,洗牌加快、利潤攤薄;二是融資渠道多樣化,除了銀行融資,將更多地依靠社會的資金;三是市場佈局立體化趨勢,產品業態佈局多樣化,房企轉型契機出現。
陳國強認爲,行業轉型勢在必行。隨着保障房的推出,企業的發展戰略和盈利模式都將做出調整,過去住宅是房企的當家菜,但是未來商業地產、旅遊地產都會成熟。
事實上,有想法的開發商早已做出了選擇。那麼,作爲對調控政策感觸最深和最直接的開發商,2012年又將如何呢?
李曉林直言,銀行不投房地產,是因爲房地產不穩定。他希望中國金融業改革穩步前進,尤其是對中小企業吸引比較大的,有的製造業利潤率才10%左右,但是銀行的融資成本太高了。
胡斌則表示,這次宏觀調控給大家帶來深層次的思考,包括國家宏觀上關於產業結構的調控,企業內部的調控。
胡斌認爲,大家拼命降價,屬於殺敵一千自損八百,自己內功會受到很大的傷害。他說,海昌地產更看重產品附加值的提升,因此贏得了市場份額。另外在資本運作上也在做新的嘗試,包括資金籌劃、股權方面。
值得注意的是,李明和範小衝這兩位業界大佬則一致認爲,雖然行業冬天已經來臨,但遠洋地產和陽光壹佰置業不會轉戰銀行或者其他行業,雖然兩家房企都有自己的基金業務,但未來主營業務依舊是房地產開發。
李明表示,短短兩年的房地產調控,調控目標也在不斷變化。剛開始遏制後來是抑制,再後來是增加保障房建設,到現在的“限購”,最本質的問題是住宅市場還是不是長遠發展的目標。
他表示,2011年,大多數房地產企業都比較難過。但其實調控一直在進行,很多企業在戰略上已經有了自己的部署。
範小衝直言,陽光壹佰置業沒有打算轉型,但是整個市場肯定是比較難受。房地產企業就是要在調控中折騰,這是一個常態。在整個大背景下,房地產行業的冬天到了,真正的2012也到了,是不是整個世界要崩潰呢?
範小衝說,房價下跌30%—50%是不可能的。從宏觀數據來看,2011年房地產企業的銷售額、銷售面積、增速等數據並不是很悲觀,2012年不會是房地產行業的末日。
範小衝建議,堅持企業的發展路徑、發展模式,使自己企業壯大起來,使企業核心競爭力、企業盈利模式更加走向專業化纔是關鍵。
但範小衝也表示,雖然銀行信貸在縮減,但社會資金是充裕的,只不過這些錢很“貴”,對企業經營、規範管理要求嚴格,一旦達不到良性發展,可能會丟了飯碗。
事實上,本次年會上的各位業界精英也一致認爲,房地產的血液裏流着金融。
地產急需金融造血能力
在今年的“2012中國地產財富年會”召開之前,《理財週報》地產部門的採編記者專門對全行業幾十家企業領軍人物進行了“大預測”的調研。結果,很多業內老總在用一個詞總結過去的2011年時,都使用了“差錢”這個詞。
趙祥龍指出,所有房地產企業面臨最大的風險是財務風險,特別是熱衷於建立高槓杆房地產企業,在冬天來臨的時候可能出現問題。
正如申威所說:“開發商血液裏邊一定流着金融的血液,否則一定得‘白血病’。”
申威表示,長期以來,沒有真正的房地產金融,只有房地產形態。銀行一直是房地產主要資金來源,金融政策一旦調整,對房地產影響是致命的。
如今銀行信貸緊縮,在這種形勢下,如何運作社會資金,以哪種方式與房地產相融合,才能實現房地產行業的健康發展呢?
對此,李曉東表示,應該呼籲更多元化的融資渠道。只要一皮箱現金誰都可以當開發商的時代已經過去。
李曉東說,在這種情況下,房地產行業集中度提高、業內併購不可避免,房地產分工越來越明確,專門的房地產投資機構產生了,房地產信託、基金機構也產生了。
他說,現在房地產企業開發模式逐漸向投資模式轉變,用馮侖的話總結就是,香港模式向美國模式轉變,信託、基金逐漸介入進來。
李曉東表示,房地產食物鏈在發生變革,過去參與這個遊戲的叢林法則中間的一些角色,現在可能進來分一杯羹的機構越來越多,房地產基金和大的投資商未來有可能主導中國房地產市場。
除此之外,山水文園集團金融資產管理中心總經理趙一軍認爲,股權融資、產業鏈融資都是創新融資的渠道,這就是調控政策下的融資空間。
北京金石投資管理有限公司執行董事張深遠表示,如果房地產開發商能夠建立自己專業的資本管理團隊,求誰不如求自己。例如,產業鏈融資,對於開發商來講比較現實、也比較快,可以靠專業團隊設計比較專業的金融產品。
華信度彼投資管理公司董事朱荔荔也表示,房地產前期處在住宅平臺上,所以主要做產品銷售。現在把房地產產品金融化,能夠進入整個資本市場,通過大量的產業基金通過股權的通道,使房地產進入高成長企業產業鏈裏邊獲得更大的收益。
值得一提的是,對於地產金融化的發展趨勢,各位專家更是有着自己獨特的見解。
寶德信中國投資顧問公司總經理王威認爲,與歐美成熟的金融產品相比,我們是先有錢後有項目,資金相對而言是長期資產的持有經營,這是國內房地產基金髮展的方向。
申威更是堅信,2012年應該是地產金融化的春天,地產金融化將是大勢所趨。
正如銀河證券房地產行業分析師潘瑋所說,等房地產調控逐漸過去,行業將回歸新的平衡。格局還會改變,房地產新的股權融資都會實現。
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