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持續的地產調控,令一度風光、融資成本暴漲的房地產信託業面臨兌付壓力。好在監管介入較早,使得業內普遍認爲不會出現系統性風險
從2011年上半年開始,關於銀監會叫停房地產信託業務的聲音不時響起,特別是在9月份綠城陷入“調查門”後,許多信託公司的地產信託業務報批後就不見動靜。
“房地產信託我們還在批,只是放緩了審批節奏。”近日,銀監會的一位官員否認了“只報不批”一說。他告訴《財經國家週刊》記者,信託行業監管已經相當嚴格,對地產信託項目層層審批,採取了總量控制,放緩了節奏。
他還透露,目前實行的“審批制”還將延續下去。
與此同時,由於房地產調控政策以及經濟下行因素的疊加,信託行業也面臨着到期兌付壓力。近期諾亞財富發佈的研報數據顯示,2012年房地產信託到期總規模爲1172.5億元,遠遠高於2011年的470.5億元,整年兌付規模較大。
不過,監管層人士也認爲,目前信託業不會出現系統性風險,原因是監管層在2011年早些時候就加強了信託地產業務的風險防範。
高融資成本遭遇持續調控
根據中國信託業協會公佈的《2011年三季度末信託公司主要業務數據》顯示,前三季度投向房地產領域的新增信託資金累計達3216.67億元,已超過去年全年2864億元的發行總量。
與地產信託爆發式增長相對應的是其收益率的不斷攀升。
2010年下半年,由於宏觀調控政策因素,地產信託收益率普遍達到10%,個別的收益率已經飆升到20%以上。
高漲的收益率讓地產信託的融資成本也水漲船高。“最高時成本上升50%,現在差不多是20%~30%。”一位信託業內人士對《財經國家週刊》記者透露。
這位業內人士表示,目前很多信託計劃的融資成本都已遠遠超過了房地產企業的利潤回報。如 恆大地產
的毛利率最高爲37%,而 金地集團 的淨利潤率在13%左右。其收益水平不能覆蓋地產信託動輒25%左右的融資成本。
這意味着,通過信託渠道融資的房地產企業,已很難通過地產項目收益來獲得回報,資金鍊風險開始浮現。
市場的反映也印證了這種風險的存在。近日有信託業內人士透露,北京郊區的一個房地產信託項目,已經出現了信託公司還本付息墊資的情況;上海一個信託項目也是在到期兌付時出現困難,最後由一家資產管理公司接盤。
業內人士擔心,隨着房地產市場出現下行趨勢,房價下跌,銷售低迷,地產信託粗放式增長背後積聚的風險浮出水面。
“目前最先要面對的是兌付風險,也就是可能出現個別信託公司的個別項目不能到期兌付的情況。”一位接近監管層的人士在接受本刊記者採訪時表示,不少房地產項目本身沒有問題,只是因爲受到貨幣政策的影響,資金鍊的緊張,面臨一個剛性兌付問題。
據瞭解,目前的房地產信託計劃大多數都是融資類計劃,即爲項目籌集開發資金,銷售回款可以說是維持地產公司運營並按期償還各種負債的唯一來源。
但在房地產業下行的趨勢下,部分房地產信託的標的項目銷售率很低,很難通過銷售產生的現金流來還本付息,爲其融資的信託項目可能由此陷入兌付危機。
不過,在記者採訪中,一些信託公司紛紛表示,憑藉信託公司的風險化解能力,目前的兌付危機不構成風險。
一位國有信託公司的項目經理在接受本刊記者採訪時表示,信託公司對名下項目採取了充分的風險控制手段。如果是抵押類的項目,該項目的土地或者房產抵押物折扣率一般都低至4~5折,在必要的時候可以變現。
如果是股權類項目,信託公司控制項目公司100%股權,派人進入項目公司董事會並對重大事項擁有一票否決權,控制項目公司財務印章,監控銀行賬戶。
“兌付風險目前不會蔓延至投資者。”上述經理對記者強調,因爲目前集合信託的風險都是由信託公司承擔的,一旦出現兌付風險,一般都是由信託公司向投資者墊付本息,然後再由信託公司把資金收回。
不會出現系統性風險
監管層認爲,目前信託業不會出現系統性風險,也就是不會出現業內多家信託公司的房地產信託業務不能到期兌付的情況。原因是監管層在2011年早些時候就加強了信託地產業務的風險防範。
早在2011年5月,面對一路飆升的房地產信託,銀監會發出了《房地產信託業務風險監測表》,要求信託公司每月10日前上報每一款房地產信託項目的資金額度、籌款方式及風險控制措施等信息,從而降低兌付風險。
6月底,銀監會針對房地產信託展開了“窗口指導”,要求信託公司高度重視房地產業務風險,以更爲審慎合規的方式開展業務。在信託規模上要“穩中有降”,在速度上要“把握好節奏,嚴格控制增速”。
緊接着,7月1日後,銀監會對房地產信託實行一事一批制度,從備案制轉爲審批制,進一步加強監管力度。
自9月份開始,銀監會開始監測存量信託項目的兌付風險,加之之前的一些政策疊加,使得高燒不退的房地產信託業務開始降溫。
根據信託行業協會公佈的數據,2011年三季度末,房地產信託產品的佔比僅爲38.84%,環比下降14.01個百分點,已出現放緩跡象。至第四季度,這一數據進一步下滑。
銀監會非銀部一位官員在接受《財經國家週刊》採訪時表示,現在監管部門非常關注單個信託機構風險。對於有些在地產信託項目上激進的機構,已經多次提醒。現在這些機構也在做項目調控和評估,梳理流程,完善激勵機制。
2011年12中旬,中國信託業的“一把手”齊聚廣東東莞,召開了信託業的閉門峯會。
“會上大家開誠佈公,不講成績只談問題,談風險。”一位參會的知情人士對記者表示。
據瞭解,在會上監管層的領導重申了對地產信託的態度。“誰不聽話2012年就讓他關門。”該知情人士表示,但是此次叫停跟以前不同,把信託的自有資金與委託分開。“對於一些風險防範不嚴的,違規的機構,就叫停其委託資格,讓別的機構管理其委託資產。”
據悉,目前銀監會要求信託公司嚴控融資類信託比重,並督促信託公司成爲具有客戶基礎和自主資產管理能力的財富管理機構。
地產信託調整機會
除了監管的重壓之外,伴隨着無法過會、募集期內滯銷、展期再銷售等情況的出現,現在信託公司也開始主動調整業務結構,開始迴避房地產項目。
中融信託一位人士對記者透露,現在信託對於地產項目很謹慎,對開發商的資質要求也很高。
根據2010年頒佈的《淨資本管理辦法》要求,2011年底各信託公司淨資本不得低於各項風險資本之和的100%。而融資類房地產信託的風險資本計提比例高達3%。在大限來臨之際,很多淨資本接近紅線的信託公司都紛紛減少了房地產信託的發行。
除收縮房地產信託外,信託公司還加強了對地產信託項目的跟蹤和監管,敦促開發商加快資產抵押品的銷售率和週轉率,以防範可能出現的兌付危機。中誠信託一位退休的高管指出,雖然目前投資者風險不大,但信託公司很難從問題項目中全身而退。他指出,若地產業下行態勢持續,成交量進一步萎縮,到時抵押物的價值和變現則成了未知數;而監控地產商的賬戶只是杜絕挪用資金的風險,無法對抗流動性風險。
如此,規模巨大的存量信託如何“解套”,誰來接盤?
一位私募地產基金人士對本刊記者表示,2009~2010年成立的地產信託,大多數項目已經進入了回款階段,這其中不乏資產包不錯的項目。這些項目只是現金流出現了問題,可以趁機低價入手。他對記者透露,目前不少地產私募基金在長沙、成都、杭州等二三線城市,頻頻出手接盤信託項目。
一些地產私募基金、有實力的信託公司甚至大型地產商都開始尋覓機會。
如綠城集團近期變賣上海、江蘇等地的房產項目,融創、SOHO以及復星集團都表現出接盤意向。
一位信託高管也認爲,目前地產信託風險不像外界傳聞的那樣嚴重。只是開發商在兌付期限內受市場影響而遇到了流動性困難,因恐錯過了信託產品剛性的兌付期限,信託公司才迫不得已將其轉讓。如果給地產商足夠的時間來落實銷售策略,仍能保證後續接盤方能獲得可觀的投資收益。記者宋怡青
(財經國家週刊)
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