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“歲暮天寒,渴望春天。”這是國內地產顧問業龍頭老大世聯地產對目前中國房地產市場的現狀作出的評價。世聯地產(002285)昨天舉行媒體見面會,公司董事長陳勁鬆,副總裁、董祕樑興安,首席技術官黎振偉以及世聯地產市場部和研究部負責人出席,並與媒體記者交流了對當前房地產市場的一些看法。
世聯地產研究部負責人表示,2011年,對宏觀經濟和房地產都是一個重要的轉折期。從宏觀經濟來看,2011年中國經濟結束了自2003年開始的高速增長週期,宏觀經濟政策逐步迴歸正常,持續寬鬆的貨幣政策迴歸穩健。房地產行業在自身發展和嚴厲的調控作用之下,也正發生巨大的轉折,從野蠻生長期逐漸向正常化迴歸。
“2011年是中國房地產行業的真正的拐點之年。隨着調控的持續和深入,中國的房地產行業正在發生着質的變化,這些變化將引領中國房地產行業進入一個新的階段。”世聯研究認爲,新的市場格局、新的行業格局、新的市場空間和新的商業模式正在形成。
“2012年,我們正在進入的年份和正在進入的市場將會成爲中國房地產標誌性的一年,它會很長時間決定着中國房地產的未來。”世聯地董事長陳勁鬆如是說。
世聯研究認爲,2011年密集出臺的調控政策已經對房地產市場產生了較大的影響,限購城市成交量普遍同比下降,房價下調的趨勢已從一線城市向二線三線城市全面蔓延。房地產市場目前的調整符合政策預期,也符合行業的長遠發展,但房地產的“硬着陸”必然會對經濟造成系統性的風險。因此,實現房地產的“軟着陸”將成爲2012年政府宏觀調控的重點。
2012年房地產調控政策將定向放鬆,並逐步完善制度的建設。同時,對居民合理的住房需求將採取針對性的扶持政策,爲此,當前過於嚴厲的限購限貸政策有望放鬆,其它的配套政策也將逐步完善。世聯研究認爲,預計調整包括:一是限購政策的調整。繼續執行限購令並不意味着執行尺度不能做絲毫調整。由調控效果的現顯和經濟下滑預期的影響,2012年不管是地方政府還是中央政府,均存在較大的可能對限購令的執行細則做出調整。二是限價政策的調整。2012年,一二線限購城市房價下行的趨勢仍將持續,三四線未限購城市將成爲房價上漲的絕對主力。因此在2012年,一二線限購城市繼續執行限價令已無必要,三四線城市的限價令對地方房價上漲仍然具有較大的約束力。三是針對首套房的限貸政策做出調整。首次置業和改善型置業是房地產市場中最穩定、最健康的需求。政府在促使房價合理迴歸後,或將對現有的限貸政策做出調整,將這部分合理需求釋放出來以支持房地產市場的健康發展。四是保障房更爲注重竣工量,保障房制度建設提速。住建部已將2012年的保障房開工目標下調至700萬套,同時規定竣工量需達到500萬套。由重開工量轉而重視竣工量,地方政府難以在竣工量上做文章,保障房的建設更容易落到實處。保障房建設大規模展開的同時,保障房的配套制度也在不斷的創新和完善,預計2012年,在保障房的建設模式和分配製度方面,將做出較大的調整和完善。五是房產稅的試點城市和徵收範圍將擴大。2011年12月26日,國務院副總理李克強在出席中國財政工作座談會時表示,要穩步推進房產稅改革試點。從政府的表態來看,2012年房地產稅試點範圍的擴大已成必然。
世聯研究認爲,2012年上半年市場將進入量價齊跌的階段,隨着經濟“軟着陸”的成功,2012年二季度末價格或觸底成功,其原因在於三方面,一是歐債危機還在加劇,歐洲和美國都需要新一輪量寬,這個從美元指數的走勢可以推斷。按照目前的趨勢,二季度末美元指數應該在90附近觸頂回落,從而帶來全球資本市場見底。二是中國的經濟會在上半年“軟着陸”成功。貨幣政策已經轉向,微調口徑不變,但如果GDP增速低於7%,預計政策放鬆得更快。這些決定了中國經濟會在上半年結束去庫存期。三是房地產行業在明年上半年的潛在供應洪峯之後,下半年的潛在供應情況會得到扭轉,這個去庫存週期與中國經濟同步。因此,下半年市場會由於價格下降比較到位促使成交回暖,而成交量的上升會使價格得到支撐,最終促使價格探底成功。
世聯地產因此判斷,進入2012年,房地產市場逐漸迴歸正常,在市場量價築底迴歸之後,或將開啓我國房地產市場的下半場。(完)
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