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房地產信託從10年下半年進入發行高峯,平均發行期限1.9年,“保兌付”將成爲12年主要課題。截止11年9月末,房地產信託餘額達6798億元高峯,比10年底增長57.2%,全部信託資產佔比17.2%。
房地產信託本金到期兌付第一個高峯期是2-3月。據不完全統計,2012總到期規模1758億元,其中7月爲年度高峯,達504億元。一季度366億元,二季度368億元,三季度716億元,四季度309億元。
10-11年快速擴張、但週轉較慢、公司開發週期與行業同步的區域性中等開發商對信託依賴度更高、兌現風險更大。
從30家上市公司的統計數據來看,2012年到期的項目數達61個,到期規模爲318億元,從3月開始進入償付高峯。其中1月到期27億元、3月39億、5月47億、7月44億、11月38億、12月49億。
2012年到期規模較大的有 中華企業(600675)
、萬科、 金地集團(600383)
、 福星股份(000926)
、 陽光城(000671) 等。分別爲44億、43億、24億、20億、18億。
從信託佔有息負債比例、信託佔現金比例看,相對償付壓力較大的有陽光城、中華企業。分別達到177%、1111%和89%、437%。
信託到期不能兌付的解決途徑包括:(1)延期兌付(2)借新還舊(3)第三方接盤,項目重組出售抵押資產償還投資者(4)自有資金接盤。
由萬科等具有現金和管理優勢的龍頭公司進行併購是必由之路:在12年基本面、尤其是上半年量價齊跌格局下,容易暴露風險的中等開發商信託延期支付和借新還舊能力更弱,萬科等併購機會大增。
在信託、房地產貸款等本金集中到期、銷售回籠暗淡等壓力下,預計2季度將爆發開發商資金鍊的風險。
房地產信託到期兌付風險釋放、資金鍊斷裂對行業影響:市場份額集中速度加快,高週轉商業模式的龍頭公司成長性將更優於行業。
我們判斷:2季度將出現房地產信託兌付風險、資金鍊斷裂和開發商變賣股權,對於基本面將是觸底的顯著信號之一。資金鍊壓力增大和釋放將加快房價合理調整,加快中央政策面在限購、限貸、二套房貸等方面局部鬆動,保障消費,控制投資。
我們堅定維持“2012年房地產政策面局部放鬆不再是博弈、不再是賭博、不再是意淫,而是合情合理的邏輯推斷”的口號。
維持行業11年6月首次調高、9月堅定強化的增持評級,只推一二線龍頭。1-2月股票受貨幣信貸、地方政策轉好驅動,3-6月資金鍊斷裂風險將代表基本面最壞階段出現,中央政策面徹底轉向,期間股價也許有震盪,但必將是相對收益向絕對收益轉化的大拐點。
機構來源:國泰君安
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