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瑞銀中國內地/香港房地產行業研究主管李智穎在昨日舉行的“2012瑞銀大中華研討會”上表示,今年一季度末與二季度初是房地產風險高危期,或出現風險集中爆發,中小房產商資金鍊斷裂,房地產市場洗牌整合。與此同時,如果建設不放緩,內地房地產行業供應過剩的局面或將加快出現,2011-2012年供應或將超出需求20%-40%。
一線城市房價最多跌20%
“我們預計中國房地產業仍將經歷一段困難的時期,預計今年全國房價將下跌超過5%,其中一線城市的房價最多可能下跌20%,今年全年房地產銷售金額預計比去年下跌10%至15%。”李智穎介紹道。在她看來,政策的從緊和供大於求的局面是房價下調的主要原因。
李智穎預計今年政策若要改變,應該會在年中左右,未來的半年內政策不會發生太大的變動。 “不過,政策即使要鬆動,也是微調爲主,不會鬆動到一下子取消所有限購。 ”
李智穎特別強調,未來的一兩年,按照現在的新開工面積計算,呈現嚴重供大於求。 “在需求方面,2011年大概減了4%,我們估計2012年需求還會跌5%,2012年新供應量約大於需求25%,所以我們估算建設量必須降低28%才能使市場中的供需達到平衡。 ”
來自上海易居研究院綜合研究部的最新報告也稱,去年12月底,北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅存銷比分別爲12.5、17.0、12.8和12.1。相比於11月份,除了北京市有所下跌外,其餘三個城市的存銷比均大幅上升,且均創下年內新高。以上海爲例,自2011年以來,上海的住宅庫存量已連續7個月處在過大區間。報告執筆人楊紅旭表示,雖然開發商在2011年末加速推盤並加大打折促銷的力度,但並未帶動成交量的上揚,12月份,10大典型城市商品住宅成交量同比大幅下降47%,反映出市場需求依然疲軟。受春節假期的影響,購房者的熱情將進一步減退,1-2月份是樓市的傳統淡季,成交量難以明顯回升;另外,在商品住宅供求比持續上升的形勢下,購房者持幣觀望的情緒依然濃重。因此,預計今年一季度住宅成交量將繼續徘徊在底部,樓市將繼續深度調整。
風險或於上半年集中爆發
“未來幾個月將有很多地產信託貸款到期,對於一些沒有上市的開發商而言,壓力會特別大,尤其是在第一季度末或第二季度。對他們來說,最快可以拿到現金的方法就是賣項目、賣房,而賣房最快的方法就是減價。”李智穎稱。
然而,這也將是市場整合的一個信號,李智穎坦言看好領先的開發商,他們將獲得更大的市場份額,而代價則是較小的開發商退出市場。住宅市場的政策頻出讓商業地產備受關注,大型房企逐漸重視商業地產價值。作爲此輪調控下的“避風港”,衆多開發企業將重金紛紛投向商業項目尤其是城市綜合體的開發,在土地儲備上也開始增加商業比例。如萬科、華潤、 保利 等企業均加大商業地產投資比例。但李智穎卻對此表示了些許擔憂,她認爲,目前很多開發商涉足商業地產都是以銷售爲主,而不是租賃,因此這種投資行爲有泡沫風險存在。
(新聞晚報張駿斕)
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