|
||||
房價漲勢得到相對遏制、房地產保障房建設數字創新高、大牌房地產企業帶頭降價,這些現象都成爲剛剛過去的2011年的顯著特徵。一方面,老百姓等着降價勢頭繼續下行;另一方面,房地產開發商也從各個方面得到了2012年將持續調控的消息。2012年對於房地產市場來說,究竟會成爲一個怎樣的年份?
開發商攻佔第一季度市場
隨着政策的持續作用,兩年以來的房地產調控終於遏制了中國樓市的漲勢,有房地產業內人士認爲房地產市場十年暴利時代也隨之結束,很多房地產企業將2012年的目標定位爲“活下去”。從目前各方面發佈的信息來看,2012年中國房地產市場仍然將面臨調控。中國經濟能否擺脫房地產依賴?2012年調控政策將何去何從?2012年房地產市場將表現如何?2011年留下太多難解之題,而2012年則引發諸多懸念。
有金融方面專家認爲,2012年第一季度人們會明顯感覺到經濟放緩,市場預期央行會放鬆貨幣政策,2011年11月30日的下調存款準備金率就是一個開始。也有專家認爲,商品住宅市場正在經歷一個拐點,未來幾個季度房地產市場將持續走弱,而且投資增速的下降速度也可能加快。首先是因爲房地產行業的房屋銷售、新開工面積和房價等先行指標在最近幾個月都在驟降,這些指標曾在過去準確地預期過商品住宅投資的明顯下滑。其次,雖然房地產保障房對房地產投資會起到很大的支持作用,但到2012年3月份之前,房地產保障房的增量投資將相對較小,因爲政府已經實現了2011年建設1000萬套保障房的年度目標。
由於房地產業內預期均認爲情況到下半年應該會有所好轉,在此種預期之下,很多房地產開發商都開始尋找良策應對下行局面,而第一季度的市場表現就顯得尤爲重要。有房地產業內人士透露,雖然很多城市的房地產開發商和代理商都延長了春節假期,但也有一些大房地產開發商則選擇在春節過後立即上班,希望在2012年能夠開個好頭。
首套房貸條件或將放鬆
不容忽視的是,一系列房地產政策在抑制炒房投資需求的同時,不可避免地對合理購房需求產生了“誤傷”。購房者陳先生煩惱地表示:“去年連續三次加息,首套房首付高和首套房貸款利率上浮,都不可避免地傷害到了我們這些剛性需求的購房者。”
2011年12月23日,住建部部長姜偉新在全國住房和城鄉建設工作會議上表示,將嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策,支持居民的合理購房需求,優先保證首次購房家庭的貸款需求。一時間,這段發言被各大媒體爭相報道,讓人忍不住猜測:“房貸真的要放鬆了嗎?”
實際上從2009年12月開始,一些股份制銀行由於存款準備金率的持續上調,和本身貸款規模較小等因素,已經停止了首套房貸。2011年年初,另外一些銀行則在原有基準利率的基礎上上浮了10%―15%,而調控以來的數次加息也增加了購房者的負擔,受房地產限購和貸款的雙重影響,很多購房者選擇了觀望。
住建部部長姜偉新的這一番話,讓很多業內人士與一直期待利率回落的購房者都表現出了極大的歡迎。但也有專家認爲,其實這項政策如果確定能夠落地,並不能算是政策的微調,只能算有關部門自我糾錯。當初調控政策出臺時,有關方面明顯表現地顧此失彼,政策決策層面其實很清楚調控政策會誤傷一部分剛需,但在對房價下降呼聲持續不斷的情況下,有關部門也只能搞“一刀切”,對銀行對首套房貸的各種調整“睜一隻眼閉一隻眼”。但也有業內人士預測,今年上半年信貸額度將趨於寬鬆,首套房貸利率會有機會回落,如果首套房貸的條件確實有所放鬆,相信能減輕購房者很大負擔。
房產稅或接力限購政策
2011年,最出乎意料但又在情理之中的政策非房產稅莫屬,臨近農曆新年時,上海與重慶開始徵收房產稅的消息震盪了整個房地產市場。
日前,住建部部長姜偉新在住建部召開的2012年工作部署會議上表示將繼續加快個人住房信息系統建設,保證在2012年6月末前實現40個主要城市的聯網。同時,姜偉新就樓市限購回答人大常委會委員詢問時表示,一旦個人住房信息系統這種基礎性工程搭建成熟,房地產“限購令”這種行政調控將逐漸淡出。有業內人士推測,個人住房信息聯網或是爲擴大徵收房產稅試點城市鋪路。
姜偉新表示,在40個城市試點把這些城市自身的個人住房信息收集起來,儘快實行全國聯網。一旦這一系統建立起來,再加上銀行系統、財政系統、稅務系統和公安系統的信息,如果能統一到一個平臺上,就不必再採取限購這種行政色彩濃厚的辦法來調節樓市。然而有業內人士對比後發現,目前各地的限購政策中大部分城市的房產信息並不聯網,限購只針對本市範圍內,如果購房者在其他城市擁有房產,並不影響在異地新購買一套住房,因此從邏輯推理看,信息系統或許爲政策擴圍更大範圍的“房產稅”試點鋪路,也非常有利於房產稅的徵收。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭則認爲,個別城市房產稅試點後,限購有可能順勢退出,限價繼續與否已不重要。(記者奚淼)
|
||