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調控之手終於將存量房推至歷史新高。
數據顯示,2011年,上海一手住宅可售面積已經達到970萬平方米,逼近千萬平方米大關。據悉,這一數據已超越2008年末850萬平方米的存量水平,爲近4年來最高。另一方面,全年729萬平方米的成交量,甚至比樓市最低谷的2008年還要低16.87%。
但對房企來說,利空消息不僅僅於此。本報記者在採訪中獲悉,在“十二五”期間,上海將向市場供應100萬套各類保障住房。此間,新增商品房和保障房的套數將出現“四六”開的局面。
業內人士指出,這意味着未來幾年房價很難出現大幅上漲千萬平方米庫存壓頂下,開發商銷售壓力在進一步加大。“現在房價調控初見成效,政府也希望能鞏固調控成果,尤其不希望看到房價再次大幅上漲。”美地行執行總監宋海峯預計,在庫存和政策的“兩面夾擊”下,今年滬普通商品房的房價可能會繼續下調。
千萬庫存壓頂
上海商品房庫存創下4年來新高的同時,上海樓市銷售則創下6年以來的新低。
戴德樑行最新發布的2011年報告指出,上海近千萬平方米住宅庫存量有待市場消化。據瞭解,目前上海一手房住宅市場的庫存量約970萬平方米,可售套數爲6.73萬套,較2009年末增長55.5%。而上海的庫存商品房已超越2008年末850萬平方米的庫存水平,創下近4年以來的新高。
“2011年調控力度之大乃4年之最。市場普遍預期房價可能會下降,但實際上在四季度之前開發的樓盤降價力度卻小於預期,因此很多購房者一直處於觀望狀態。”上海銳豐不動產總經理葉厚彪指出,由於投資需求基本被凍結,而剛性需求入市的量又較小,所以使得2011年上海存量房不斷激增。
從抑制投資需求到收縮融資渠道,全方位的樓市調控措施,使得2010年量價齊升的滬樓市,開始在2011年出現轉向。
在庫存量創下4年來新高的同時,2011年的上海樓市也成爲6年來成交量最低的一年。
據佑威地產統計,2011年上海商品住宅的成交量只有729.76萬平方米。這個成交量不僅比號稱“史上最嚴厲的調控年”的2010年低了24.9%,同時也比處於樓市最低谷2008年的成交量低了16.87%。
“可以說2011年的冬天最寒冷。”復地集團董事長張華表示。
金豐易居分析師黃澤成向記者分析,滬樓市成交的持續低迷以及庫存的不斷加大,將使開發商在今年面臨更大壓力。“開發商被迫降價的動力將更大,而且不會出現價格反彈。”黃澤成說。
千萬平方米庫存壓頂,開發商似乎也預感到2012年的形勢也好不到哪兒去,所以不得不依靠價格來跑量。
保障房搶市場
庫存量不斷攀升的同時,上海開發商在未來幾年裏,可能還要面臨另一種完全不同的市場環境。而這種新的環境,將迫使開發商重新定位:究竟應該立足於哪一塊市場。
在近日舉行的一個小型會議上,上海市住房保障局副局長龐元透露,上海在“十二五”期間將大力推進保障房的建設和供應。在此期間,上海商品房和保障房的套數將有望實現“四六”開的局面。
“這是上海市政府下了大決心來做的事情。雖然在推進保障房的這幾年裏,可能會有一些土地出讓上的損失,但經過多輪討論和研究,市裏認爲推進保障房對上海長期發展是有利的。‘十二五’期間,上海保障房的供應可能會出現與商品房平分天下的局面。”龐元說。
對於上海千萬平方米商品房庫存的現實壓力,和未來幾年保障房又將吸收大量需求的潛在壓力,業內專家認爲未來幾年房價出現大幅上漲的可能性較小,而開發商也面臨着如何在市場上立足的又一次考慮。
宋海峯在接受記者採訪時也指出,單一看庫存量,並不能更細緻地反映不同羣體的需求。因爲未來房地產市場一定會更加細化,既有廉租房、經適房等保障類住房,也有普通商品房和高檔房。當這種多層次住房體系真正形成的時候,即使限購放開,房價也很難繼續大幅上漲。
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