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2012年,房地產依然不會迎來春天,更別說豔陽天。
2011年,託上半年房地產銷量的福,房地產企業可以維持全年業績,2012年冰山融化無法容身。2011年下半年房地產成交量環比大幅下降,導致房地產企業今年能夠確認的收入下降,自有資金下降,融資渠道收窄、融資成本上升就會成爲卡住房地產企業脖子的兩把大鉗子,房地產企業的投資意願也就更低,由此形成緊縮循環。對一些產品線單一、以豪宅爲主、不肯降價換銷量、在價格上較爲傲慢的企業,2012年會是非常難過、不堪回首的一年,有可能在本輪調控中被重組,失去獨立的生存空間。
延續2011年趨勢,房地產企業將進行一次大洗牌,企業分化趨勢更爲明顯,進入“大魚吃小魚”時代,也即進入房地產企業產權併購重組高峯期。
根據70家房地產上市公司披露的2011年第三季度財報,七成房企經營性現金流爲負,超過四成房企淨利潤下滑甚至虧損,80%以上房企負債同比增加。穆迪29家受評開發商中,23家擁有足夠的現金及預測現金流,足以應付未來12個月內現金流出的150%以上,這些現金流出包括利息、土地金等。現金流較好的房地產開發商也在降價促銷,目標就是成爲未來市場的主導者。
房地產行業的嘩嘩洗牌聲不絕於耳。
據《中國證券報》記者不完全統計,去年6月至10月中旬,掛牌轉讓的房地產股權項目中,標的資產估值超過1億元的項目有17宗,超過5000萬元的項目有29宗。
這並不是開始,也不是結束。據清科研究中心的研究數據顯示,2010年房地產行業共實現併購84起,佔併購案例總數的13.5%,爲所有行業之首,涉及併購金額25.8億美元。去年上半年,房地產業併購案例持續增加,併購速度也進一步加快,上半年完成的房地產業併購案高達57起,同比增加了27起。去年三季度房地產併購進一步升溫,鏈家地產市場研究中心的數據顯示,截至去年10月中旬,房地產行業併購案例已達90餘起,超過2010年全年的併購數量。
目前的房企併購主要有兩類,其一是大型房企併購中小房企,併購方多爲在資本市場上摸爬滾打多年,或是由地方向全國輻射的大型房企,被併購方則是有項目或土地但體量小、融資渠道少的中小房企;其二是非房地產主業企業退出房地產業,這其中尤以78家非房地產主業的央企退出爲主。
併購者分爲兩類,一類是穩健的市場佔有者,這類企業手握巨資,追求銷售額、回款率,歷經數個房地產調控週期而能屹立不倒。另一類是實力雄厚者,既能從市場獲得巨資,又能通過母公司從政策方面得到強有力的支持。
隨着綠城出售土地,與中投合作,併購重組延伸到現金流緊張的大型企業,2012年這一趨勢將延續,並且加劇。
對於購房者而言,剛性需求佔據主導,考慮的是個別樓盤的性價比,而不再是房地產的整體投資收益。(地產評論員葉檀)
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