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房價漲勢得到遏制,房企資金全面吃緊,保障房建設創下歷史新高……剛剛過去的2011年,中國樓市『屢調屢漲』的怪象終結。2012年樓市交易僵局能否打破,長效機制能否建立,保障房的『穩定器』作用能否發揮……這是展望2012年乃至以後中國樓市的關鍵看點。
二三線城市房價『今年可能仍會漲』
『要堅持房地產調控政策不動搖,促進房價合理回歸。 』按照中央經濟工作會議的精神,業內專家綜合分析,『遏制房價快速上漲』的目的初步達到。國家統計局數據顯示,2011年11月份70個大中城市住宅銷售價格繼10月之後,再次下跌。
從銀根看,上海一商業銀行大客戶部負責人近期告訴新華社記者,『目前沒有收到放松房地產開發貸和個貸的信號。 』
從需求看,上海、北京、深圳、廣州四個一線城市已相繼表態,今年均將繼續執行住房限購政策。投資投機性需求今年可能繼續受到遏制。
從供應看,去年的中央經濟工作會議強調,『加快普通商品住房建設,擴大有效供給。』各地去年中小套型住房供地和建設比重均明顯上昇,再加上庫存增加,今年樓市不具備因供應短缺而產生『搶購』的環境。 (編注:來自易居房地產研究院的統計數據顯示,截至2011年11月底,北京、上海、深圳、廣州、濟南、南京、 廈門、 杭州8個典型城市新建商品住宅庫存總量高達4595萬平方米,與2010年同期相比,增長約38.44%。 )
值得關注的是,一些重點城市正在重估房地產的定位。比如,上海市主要領導近期強調,『經濟發展必須減少對房地產等的依賴等』。業內人士指出,這將進一步削減房價反彈的『心理基礎』。
知名房地產研究專家陳淮說:『對中國房地產業來說,依靠於恐慌性的需求,依靠於過度佔有資源的需求,依靠於為賣而買的需求支橕的關系時代過去了。』
不過,業內人士同時提醒,不排除一些二、三線城市房價今年仍然上漲。為防止上漲動力的『過快轉移』,要通過責任機制確保政策執行到位。 (編注:歲末年初,武漢、重慶等二三線城市傳來有國資背景或者外資背景的房企高價拿地的消息。 )
首套房貸利率『上半年可能回落』
這一輪調控中,與房價穩中有降伴生的,是交易僵局的持續。在年均城市化速度近1%、住房建設仍被認為處於『絕對短缺』的時期,交易的持續萎縮不是正常情況。(編注:據南華早報援引中國指數研究院發布的數據,內地130個城市2011年的賣地總額為1.86萬億元,較2010年下跌13%;住宅交易量則下跌24%至1.24萬億元。 )
中國房產信息集團的數據顯示,2011年上海房價下跌了0.56%,但供應和成交量均明顯下降;成交降幅更是接近兩成,創近7年來新低。
如何打破僵局?主要是『兩端發力』。對開發商,卡緊資金流,消除其囤房、囤地的根基,使其回歸到通過銷售房屋回收成本的路徑上來;對購房者,則是要為其合理的自主、改善型需求提供釋放通道,使市場恢復正常的活躍度。
不容忽視,一系列政策在抑制炒房投資需求的同時,不可避免地對合理購房需求產生了『誤傷』。上海白領李穎的煩惱頗有代表性:『去年連續三次加息,首套房首付提到三成甚至四成,首套房貸款利率上浮,讓我們這樣的剛性需求很「受傷」。 』
住建部部長姜偉新強調,將嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策,支持居民的合理購房需求,優先保證首次購房家庭的貸款需求。北京市發改委副主任趙磊表示,在當前情況下,樓市調控政策仍然不能放松力度,但不排除根據形勢的變化在適當的時機采取微調。 (編注:北京多家媒體報道,在2011年12月29日出席北京市政府新聞發言人記者見面會時,北京市發改委副主任、新聞發言人趙磊說,2012年中央也會做微調,相信任何一項政策都不是一成不變。 )
上海中原地產研究諮詢部總監宋會雍認為:『預計今年上半年,信貸額度趨於寬松,首套房貸利率會有機會回落。 』
全面開征房產稅『還需清除三大障礙』
正如房價的過快上漲不可持久,調控的猛藥、狠招也不能長用不懈。在堅持調控政策不動搖的同時,權威人士表示,各方面要積極探索,完善符合國情和市場經濟規律的住房政策體系。
上海市房地產科學研究院副院長嚴榮認為,未來的樓市調控還應補足兩方面的軟肋,一是基礎性工作有待進一步推進,包括居民住房信息、住房困難人群的信息等,為調控政策制定提供科學依據;二是制度性創新需要加強,比如房產稅的完善與推廣、中央及地方稅收分配制度的改革等。
以房產稅為例。來自重慶、上海兩地的信息顯示,試點期間房產稅征收力度雖然不大,但對住房消費已顯示一定引導作用。 (編注:2011年12月31日是上海2011年度個人住房房產稅申報繳納期限的最後一天。 )
根據中央部署,2012年要繼續推進『房產稅改革試點』。『房產稅改革試點,體現了市場經濟要運用規范的經濟手段進行間接調控,而經濟手段裡稅收是不可忽略的政策組合工具。』財政部財政科學研究所所長賈康說。
不過專家認為,全面開征房產稅還需清除三大障礙:信息障礙,要加快全國住房信息數據的聯網;法律障礙,要對已有的法律、法規、地方政策進行梳理清理;征收障礙,是自己申報還是政府認定,滯納稅款如何處理等,都需要細化。
建立房地產調控的長效機制必然要觸動各方更多的利益。比如,個人住房信息系統的建設和聯網近年來之所以『雷聲大雨點小』,一大原因就是此項工作涉及地方、部門之間的利益平衡,殊為復雜。
保障房諸多問題待解
2011年底,上海『馨寧公寓』和『尚景園[ 最新消息價格戶型點評]』兩個公租房項目『揭開面紗』。面積適租,全裝修,由國有機構運營,租金低於市場價,向包括外來常住人口在內的住房困難人群敞開供應——首批合計5100套公租房一舉衝入上海這一樓市『風向標』城市,一石激起千層浪。 2011年全年,上海保障房的開工建設量超過全部住宅的六成。
『保障房正加快從藍圖變成實際供應,在深層次上影響著購房者的預期,還能緩衝商品房投資下降對經濟發展的影響,起著市場「穩定器」的作用。』上海徐匯區房管局局長陳繼剛說。
2011年,1000萬套保障房的開工量創下歷史之最,也在改變著樓市的格局。加上今年計劃開工的700萬套,兩年內開工建設的保障房,幾乎達到整個『十二五』建設任務的一半。根據國務院部署,至『十二五』期末,保障房的覆蓋面將達到20%。
不過,業內人士提醒,尚有幾大深層次問題亟待破解。比如,根據房屋建設周期,1000萬套保障房今年進入全面施工期,其建材、人口成本將明顯高出去年。加上新建套數,今年保障房的資金需求將創新高,對各方帶來嚴重壓力,融資創新迫在眉睫。
其次,保障房項目配套設施的供求矛盾將進一步放大。保障房能否被接受,更取決於交通、醫院、學校等公共資源的配置。 2012年需完善對地方保障房建設的考核指標。
再如,今年將有更多保障房投入供應,分配如何確保公平成為重要課題。業內人士建議,應加快建立保障房申請者經濟狀況核對的合理機制、住房保障方面的法制建設完善。